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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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究極の二択。。。。


本日もポチして「戻る」を押してからお楽しみくださいw

こんにちは。

明日の夜中にあのトランプさんの45代大統領就任式が行われるそうです。

先日の記者会見ではCNNとやりあったりロシア疑惑の追求だけで時間が過ぎてしまい肝心の経済政策についてはほとんど言及がありませんでしたがさすがに就任演説ともなれば何らかの発言はあるかと思います。(と言うことで旅団FXクラブの面々は明日の25時からテレビに釘付けとなりますw)

返す返すになりますが、クリントンさんが大統領になってればこんなあれこれやきもきすることも無かっただけに規模こそ違いはしますがたった一人の同業者に世界中が振り回されるってこの構図、、なんとかして欲しいものです。。

さて、同業者と言えば先日、新年会がてら、同業者数人でいつもの欲望渦巻くところ(最近はこういうとこ行っても欲望が渦巻かなくなっちゃいましたがw)に出撃してきました。。

去年の忘年会と同じメンツなので単にワイワイ飲むだけの新年会でしたが、去年いたはずの某業者の一人が急遽欠席になりました。

我々の業者飲み会、、
旅団の飲み会と違い約束しておきながらドタキャンすると次回の飲み会の2次会はこの欠席者の全額負担という厳しい戒律があり今回のように欠席者が出るとわざと高そうな店を指定して奢らせるという鬼のようなことをしますw。(なので欠席するときは前もって言っておかないとひどい目に遭うんです)

そんな戒律がありながらも当日にドタキャンするってことは「貨幣価値で30万以上損する可能性があることが突発的に起こった」「オンナ絡み」でしょう。。(ま、どっちにしても当事者にとっては我々の用事よりも優先なことが起きたからドタキャンするんでしょうけどw)

ワタクシ、飲み会当日は気にしていなかったのですがさっきその某業者から電話があったので「ところでこの前なんでドタキャンしたの?」って聞いてみました。

えぇ、、30万どころか数千万単位の損をするところだったそうです。。。

聞けば、融資特約無しでやったサンタメ契約で決済直前にエンド客の融資がスベッたそうで中間業者の彼の会社が「違約を払うか?買い取るか?」のいわゆる「究極の二択」になり上司からガン詰めされてとても新年会どころじゃなかった模様。。(そりゃ「給料から差っ引くからオマエ、数年はタダ働きだなーw」と詰められれば誰しも新年会どこじゃありませんってw)

実は年末くらいからサンタメ契約での融資ご破算事件が続発していて下手な小細工して無理やり融資を通すスキームで融資を引こうとすると本部稟議の最終段階で却下されることが増えたんです。。(でん兄が前に「中間省略業者のくせに融資特約なんかありえねー」とか言ってましたがこんな背景があるからどこも最近は融資特約付けようとするんです)

で、この融資を無理やり通すスキームですが、、基本的に「何部屋空室があろうが埋まってることにしちゃう手段」が主な手段で、これも融資の評価が低いとレントロールの賃料をフカしますw(空想であっても賃料が増えれば利回りも上がりますからねーw)

最近はこれを見破る銀行も増えてきたので業者さんによっては賃貸契約書の原本をスキャンしてゴニョゴニョするそうですが昔、大流行した二重売契とか通帳の預金残高偽造なんて手法よりも確実に融資が引けるので最近の主流はこっちだそうです。。

しかし、これがバレると大変です。。(ってか通帳のエビデンス偽造するだけで犯罪ですけどねw)

大抵の場合、持ち込んだ業者は二度を融資は受けられませんし、融資を申し込んだお客も銀行によってはBL入りとなりすでに融資を受けていれば過去も全部調べられ場合によっちゃ一括返済という恐ろしい災難に見舞われます。

幸い、この業者さんはそういうインチキやって融資を引っ張る系の業者ではないのでそこまでひどいことにはなってないのですが最終エンド客の融資が付かなければ決済が出来ませんから話が振り出しに戻り「違約を払うか?買い取るか?」の二択になっちゃうんです。

ちなみにこの二択以外にもう一つ回避する方法があります。

それは「新たに買主を探す」 、、、です。

この手法、、
最終的に新たなエンド客が見つからなければさっきの二択になっちゃいますが、目前に迫った決済期限を土下座して再延長してもらい新たな買主を探すだけの時間が売り主様からいただければ可能になります。


但し、このくらい気合が入った土下座が必要です

例のスルメ系銀行であればこんな窮地に陥っても2週間もあれば再審査→融資実行なんてことも可能なので1か月程度決済時期を延長してもらえばなんとかなることも多いです。(ただ、本来であれば乗らなくて済んだ墜落機にキャンセルが出たからと乗らされちゃう次の買主さん、、なんて運が悪いんだろうと正直悲しくなります、、、)

しかし、、
融資の際にあれこれ小細工したのがバレて融資が飛んだってケースでは次回の融資ハードルが一気に上がっちゃうってこと、、ご存知ですか?

えぇ、、
実はこれがサンタメの怖いところでサンタメ業者さんが「とにかくオーバーローン引かなきゃ」と一度そういう悪さをすると業者だけでなく、その物件そのものが再審査の際にさらに融資掛け目が厳しくなることがよくあるんです。。。(ここら辺の話、、巷の不動産投資本にはまず載ってないでしょうからここで覚えていってくださいw)

なぜかと言えば元々これらの業者さんはフルローン、オーバーローンじゃないと買えないお客さんが多いのでどうしても融資をフカすために融資額増額を目論みます。

当然ながら空室だらけの物件では利回りが担保されませんから先ほどの手段で空室なんか存在しないかのように装います。(代表的な手段は「〇にカー〇〇を〇り〇ける」という単純な手法ですw)

しかしそこが嘘だと判定されればその物件自体の次回からの評価は下がっちゃいますから別の業者がいくら融資打診掛けても本部のデーターベースには「そういう悪さをしないとダメな物件」と記録が残ります。。

そんな不名誉な記録が残ってしまえばその銀行の方針が変わらない限りずっとブラック物件として登録され続けますから一番多く融資を出してくれるはずの銀行から見放され、都銀、地銀、信金さんあたりで「手金一割無いと貸さないよ」って言われ融資年数を絞られた挙句、本来売りたい価格での売り出しが事実上不可能になってしまうんです。

今後のマーケットを見ると物件価格は明らかに下落傾向だし評価が伸びないとなるとここ最近物件を買ってる人は価格の下げしろもないでしょうから売るに売れない状況になります。(だから不動産投資って安く買えた時代に買ってるやつが有利になって高い時期に掴んじゃった人が不利になるんですって)

元々埋まりにくい物件ですからそれをリカバリーしようと経費を掛けて広告料マシマシにするとかあれこれリノベやったりもするでしょうがCFでその追加費用を回収するにはかなり無理が出てきます。(しかも大抵この手の「都合の悪い経費」は買うときに業者から見せられる30年先までの収支表に載ってないしw

さて、話は戻りますがこの新年会をドタキャンした業者さん。。

我々の新年会をキャンセルした同時刻に仲介さん経由で売り主さんに土下座して決済期限を延長して貰うことに成功した模様で現在、新しいカモ客エンドの買主様を探してるそうでもし再延長した期限までに決済できなければさっきの二択になるそうです。


でも最後にこの業者さん、、こう言ってました。。

「なーにそんときゃ違約を選択してずっと払わなきゃいいんだよwww」(「相手に裁判されたら会社を〇〇して〇〇すればオッケーオッケーww」だそうです) 

・・・

・・・

明日の夜中に我々と同業者であるトランプさんの45代大統領就任式が行われるそうです。。。

一介の不動産屋がアメリカの大統領になるのは前代未聞ですが、、不動産屋の根底ってこんな感じなだけなだけにいろいろな意味で心配でございます。。。(「あ?業者からメキシコの壁代の請求書が来たって?そんなの巡航ミ〇イルに張り付けてメキシコに撃ち込んじゃえばオッケーオッケーww」とか言ったりしてw)




今日からラスティーの力作3Dバナーに変わるんじゃんw

COMMENT

No title

ジローくん、なんか違和感ある顔だなぁw


ところでサンタメ業者さん、第四の選択肢使わないんですかね? 決済するする詐欺w的なww

違約金の罠。。。

究極の2択だったはずが、払うと言い続けて先伸ばしってことなので、
結局、業者側は最終手段を含めてキッチリ逃げ道を用意してるんですよねぇ...( ̄▽ ̄;)

違約金がらみのお話ですと、過去ログ的にはこの辺りも
同じようなお話ですかね。。。
[爆弾データー?www]
http://siokaraiookami.blog.fc2.com/blog-date-20150413.html

···

···

3Dじろ~くん、、、
何とか見せられるぐらいのものはできたと思いますが、
はてさて、どのくらい居続けられることやら...

不動産業者さんの深いところをみたきがしますね。
銀行窓口さん就任演説の関係でお忙しいらしく、電話が思いきりすれ違い中です(笑)。

ケツのまくりかた

まあ、きちんとした営業している法人でもない限り、会社を
潰して作り直す位で済ませてしまうのでしょうね。
自社で融資引いて物件買うための法人でもないのでしょうし。

怖い世界だ・・・^^;

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