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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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オオカミさんちで仲介やってないなら懇意にしてる仲介さんを紹介してください


まずはポチってくださいw

こんにちは。

先日、メールにてこんなご意見と言うかお願いメールが届きました。。

内容的には「オオカミさんちで仲介やってないなら懇意にしてる仲介さんを紹介してください」ってな話なのですが、それって「信用できる人の友達は信用できる」ってのと同じ括りで考えているんじゃないでしょうか?(それって「敵の敵は味方」と同じ意m、、、ん?、、ちょっと違うかww)

こんなこと言っちゃあれですがその考え、、当たってるようで当たってません。

と言うのも不動産屋同士って見た目は仲良くしてますが心の奥底では何考えてるかわかりませんw(そう、ワタクシとでん兄だってどこまで仲良しなのか実際はわからないんですwww)

特に買えそうな物件を探す側(要するに客付け側)ってのはゴールが物件を仲介して契約に持ち込むことなので下手するとワタクシとでん兄とグルになって買いたい人を嵌めこんじゃうかもしれないんです。(だから気安く人を信用すんなって言ってるんですw)

幸い、でん兄も今のところは仕事も忙しくワタクシとグルになってお客を嵌めこむつもりもないようですが(ってかこいつは会社設立してから2回しかウチに来たことないんですw)その他の仲介さんを紹介したところでそれとこれは別の話で結局、その仲介さんのいいようにやられてしまうことがほとんどです。(物件高騰期なんてのは常に紹介客でも一発で潰す下剋上状態が続くんですw)

と、ワタクシそんな返事をこの質問してきた人に送り返したのですが、今度は「では、いい業者さんと悪い業者さんの見分け方を教えてください」と返ってきました。

この質問、、
実はセミナーの時も散々聞かれる質問なのですが、ワタクシ、5年前、一番最初にやった富山での狼セミナーから一貫して「ならス〇フに行けばいいじゃんw」と言い続けてます。(何度も言いますが我々、狼不動産に来て貰っても無駄ですw)

なぜならばここの会社は
①常に元付状態
②ブツ上げもほぼ自社でやる
③自社買いしない完全仲介
④実需から投資物件、果ては底地借地までなんでも扱う超雑食系w
⑤常に両手仲介を狙うので買主有利
⑥月の契約本数もハンパないw
⑦社員がほぼ個人事業主みたいな閉鎖主義ww
⑧ノルマがキツく売り続けないと社内の地位が危うくなる
⑨大手なので依頼客も多い
⑩ちゃっちゃと売り買いしてくれるお客が好き

「物件を安く買える可能性が高い仲介さん」と言う条件をすべて満たしています。

と言ってもこれはあくまでもお値ごろな物件を買うという場合のみに通用するので初心者の人がいきなり電話して飛び込んだところで「で、お前は買う気あんのかよ?」と詰められて終わってしまいます。(彼らは普段からめちゃくちゃ忙しいので面倒なのは嫌がりますw)

なのでここに飛び込んだ時に通用するスキルを身に付けて貰うべく5年に渡ってグダグダ書いてるわけですが(だから過去ログ読めって言ってんですw)、本気で不動産投資でお金儲けがしたいというなら時間は掛かりますがこの方法が一番ノーリスクじゃないかと思うわけです。(この手法で失敗したやつって見たことないしw)

ただ、この手法、、一つだけ欠点があります。

えぇ、、「融資はほぼ自力で付けないといけない」って点です。(あの仲介さんは投資物件の融資のあっせんまではなかなかやってはくれません)

不動産投資は融資を受けてレバ効かせてやらないと規模の拡大には時間も掛かるしいつまでも現ナマ投資じゃ回収も大変です。

そこで近年、「融資付けのうまい仲介さん」が大人気です。

原理は簡単なのですが、
要するに融資がたくさん付きそうな物件を探してきてメーリングリストで集めた顧客にメールして融資属性の高い順、かつ、欲しい度数が高い順に嵌めこんでいけばいいんです。。となると高属性の欲しい欲しい病の人は業者の養分まっしぐらですねw

融資がうまいと言うところが売りな仲介さんですから当然、あちこちの銀行と仲良しで顔が効くから強いのかと思う人も多いでしょうけど銀行の融資担当者なんて2~3年もすれば他の部署に異動となりいくら仲良しになっても末永くの融通は利きません。(ある時期が来ると突然その銀行が使えなくなるってのはこれが原因です)

じゃ、どうしているかと言えば、個々の銀行の融資の出し方(要するにこういう書類はエンピツでこう舐め舐めするといいなどw)とかを熟知しているので「この物件はこのくらいの物件評価になるから資産〇億以上の人ならフルローンが引ける」とかをあらかじめ知ってるからこそ出来る技なんです。(もはや買った物件が本当に儲かる物件なのか否かは神のみぞ知るってパターンですw)

そもそもこの手の仲介さんは融資さえ出ちゃえば買ってくれる養分みたいなお客さんばっかり集めているわけですし、そういうお客さんほど融資さえ付けば買いますって考えの人も多いですからこの手の仲介さんは嵌めこみやすい初心者投資家さんが大好きです。(なので旅団員がそういう仲介さんを訪ねると蹴散らされる恐れが高いので団員各位に於かれましては団員の身分を隠していくことをお勧めしてます

恐らくですが昨今の「短期間で資産〇億」とか言ってる人ってほぼこっちに属していると思いますが、その手の仲介さんから見たら格好の養分になってる可能性が極めて高いってことをまずは理解してください。(余談ですが、高額な入塾料を取ってるような大家塾なども最終的な受け皿はこの手の仲介さんであることがほとんどですよw)

で、そういう仲介さんですが昨日も書いたように「やりすぎ感マシマシ」になってるようで一部の銀行から裏出禁(面と向かって「オマエら出禁だよ!」と言われずになに打診してもやんわり断られる状態)な仲介さんが日増しに増加傾向にあるようです。(うーん、これでもメチャメチャぼかして書いてるつもりなのですが毒がにじみ出てるような気がしますw

そう考えるとこの融資付けさえ自力で出来れば比較的安価な物件供給先はすでにわかってるわけですからさほどリスクを負うことなく不動産投資の世界に入ることが出来るのですが、これを書籍なんかでうっかり書いちゃうとこのブログを前々から応援してくれてる人よりそんな本を読んで飛び込んでくる人だらけになっちゃいます。(これも何度も書いてますがワタクシ、狼ブログを応援してくれる人だけが友達であってそれ以外の人を助ける気はさらさらありませんw)

次回の狼セミナーではこの辺の部分をねほりんぱほりんしますがいい仲介さんと悪い仲介さんを見分けるとすれば「投資系物件専門の不動産屋と雑食系の物件を不動産屋を上手に使い分ける」ってのがワタクシの考える王道的手法ではないかと思います。(セミナーネタなので詳しく書けなくてごめんなさい)

ちなみに融資を自力で引きたいって人のために存在するかのようなブログをこの方が書いてますが、ワタクシであればこの方のブログを隅から隅まで読んで直接コンタクトを取りトリキを10回くらい奢ってノウハウを聞き出しますww。(えぇ、、上手くいけば彼の生々しいノウハウがほぼ無料で手に入るかもしれませんw)

で、ス〇フ各支店のHPを毎日チェックしてめぼしい物件があれば見に行って、、となるのですがここが出してくる物件はすぐに運用できそうな完成物件じゃないことが多いのでリフォームも含めて積算していければ買い付けという手段でいきます。(安い価格で売りに出てる物件ですからなにかしら難があるものです)

但し、融資特約を付けると買付け順位を後回しにされることもあるのでここは融資特約無しといきたいところですが一般人がこれをやるのは痺れてしまいます。

ここはいつもの息を吐くように「銀行が融資特約つけないと本審査に回さないって言ってんすよー」とか「買うだけの資金はあるけど銀行が借りてくれってうるせーんですよ」あたりでいいでしょうw(ウラが取れない嘘は真実になるんですw)

いきなり億単位の物件は買えませんが運が良ければ今でも都内であっても(ちなみにワタクシの都内ってのは23区です)利回り10%超えの物件に化けるような宝石の原石みたいな物件がちょくちょく出てくるのでおもしろいんじゃないかと思います。

と、あまり赤裸々に書いてしまうとみんなが寄ってたかってス〇フ詣を始めてしまいそうなので付け加えておきますが、ここ以外にもそんな雑食系物件を扱う仲介さんが存在します。

ただ、この雑食系仲介さんってのはス〇フと違い物件数がさほど多くありません。
また値付け間違いをやらかしてマーケットに放出する傾向が高いのがこの雑食系仲介さんなのでこういう不動産屋さんをしらみつぶしにあたるのもいい作戦ではないかと思います。

見つけ方ですがこれはアットホームを使います。
えぇ、、アットホームは基本的にブツ元系物件がほとんどですからまずこのブツ上げ力がある仲介さんである可能性が高いんです。

そんな仲介さんは元々の顧客数が多くてかつ昔からのなじみ客であるケースが高いです。

元々信頼関係が出来てる不動産屋さんに依頼する傾向が高い不動産マーケットですからそんな仲介さんがうっかり値付け間違いした物件がひょっこりネット掲載されてるなんてことが起こるのがこのアットホーム。。

そんな仲介さんをロックオンしたら買い取り業者さんみたいな手法を駆使して定期的に物件を漁ります。。(わざわざ出掛けるでもなくこんなのメールで十分です)

不動産投資専門ポータルのようにいきなり想定利回りが載ってるわけじゃないので使いにくいですがポータルサイトでクソみたいなレインズ崩れの出涸らし物件を検索してる暇があるならこっちを丹念に巡回する方が賢い選択じゃないかと思います。

と、あれこれ書いてるうちになんかグダグダになってきたので話をまとめちゃいますが、、
不動産投資を始めようと志す人が一番初めにやらかしそうな間違いが「不動産投資なんだからと安易に投資物件専門の不動産屋にノコノコ出掛けてしまう」ってことですwwww(人はこれを「カモ背負ったネギ」と言いますw)



なんか最後の方はすごく雑なまとめ方になっちゃったんじゃんw

COMMENT

No title

「この方」は、グルメさんなのでトリキじゃ教えてくれないかもww

友達の友達は友達なのか?

友人・知人の紹介となるので、紹介する側も
変な人を紹介するつもりはないと思いますが、
だからといって紹介された人が自分にとっても
信頼できる人になるかどうかは別問題ですよね(^^;

また少しずつ過去ログ読み返そうっと。。。

No title

とってもわかりやすかったです!
本当に底地のみ売ってるのをみて驚きました。気長に探すのみですね!

楽待見て「この物件どうですか?」って言ってくるめんどくさいヤツがいたらココを教えてあげれば間違いないですw

仲介さん紹介してくれっていわれても断りますよ。リスク背負えないしまきこまれたくないし。
それより仲介さんと高値でうる算段しようとおもいますw

スミフに売却だしんしてみたら、余りに低い値してきて殺意が芽生えましたw

金融機関に融資打診してスミフで指し値入れるのが賢いのかもwww

紹介

知人を紹介する場合、紹介する相手自体も信用に足るかどうか
見てからですね。

人を紹介するって、自分の信用にも関わる事ですので。

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