プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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なんでもやり過ぎはよくないって話。。。


今日もポチってからお読みくださいw

こんにちは。

ブログで書くのをすっかり忘れてましたが、去年買ってリノベして貸してる三茶のシェアハウス。。

シェア業者に丸投げしてる関係で我々がわかるのはHPで見れる募集広告を通じた空き室状況と毎月10日に送られてくる収支計算表のみ。。(と言っても最近は空室表示も出なくなったのでもっぱら収支計算表のみですw)

毎月総賃料の30%を差っ引かれて振り込まれるので20万くらい無くなって振り込まれるのですが、10月くらいからコンスタントに50万弱の振り込みがあり年間収入は600万弱ってとこです。

物件価格とリノベ費用諸々で5000万後半くらいだったので利回り的には10%をちょっと超える利回りになり当初の手残りベースで7%くらいを見込んでた我々、、収支的にはいい買い物が出来たんじゃないかとほくそ笑んでますw。

そんなシェアハウスですが運営開始後、一度だけトラブルがありました。
事後報告だったのですが入居者が階段で滑って転びそのはずみで壁のボードに蹴りを入れてしまい穴が開いてしまったそうです。

シェアハウス会社との契約ではこういう時の費用負担はオーナー側なので「見積もり取って貰えれば費用は払います」と言っておいたのですが、なんでもシェアハウス側でも保険に加入しているらしく20万くらい掛かったであろう修理費用もタダになりました。

と、ここで過去を振り返ってみたのですが、この修理費用がタダになった時点でウチの会社の保有物件での修理費用ゼロ状態の連続記録が3年となりました。。(最後の修理負担は3年前に発生したレジのエアコン交換でした)

去年買ったのはどれも中古物件だったし中央線沿いのS造レジなんかは築25年くらい経ってるのでそれなりにお金が掛かるんじゃないかと覚悟はしてたのでここまで費用負担がないってのは運営上非常にありがたい話です。(ちなみにこのS造で起きた業務用エアコン交換事件もなんだかんだで保険対応でタダでしたしw)

物件を買ってすぐにいろいろな不具合で修繕費用が掛かる物件は出来るだけ買わないよう気を付けていたのが良かったのかもしれませんがワタクシの経験ではこういう安心してるときに一気にドカンと壊れるものが増える時でもあります。(と言うことで今日はそんな慢心しないように敢えてブログで文字として残しておこうと思ってネタにしてますw)

幸い、ウチの場合、家賃収入は返済以外の残りはそっくりそのまま使うことなくずっと貯金しているので今なら多少のアクシデントがあっても耐えきれそうですがこれもひとえに物件がノートラブルで乗り切れたからこその話であって運が悪ければこんなうまくはいってなかったはずです。。

そう考えると不動産って利回りばかり追いかけちゃいけない気がします。

ブログでは書いてませんが我々、一応買い取りもやってるのでそれなりに仲介さんからも「こんな物件あるけど買わない?」って話も多いです。

中には「なんかすっげー高利回りじゃんw」ってのも入っては来ますが、高利回りにしないと誰も買ってくれないそれなりの理由がある物件がほとんどで「あー、、だからこんな利回りなんだ・・」って思うのと同時に「こんな地方まで行く根性も無いし初期トラブルで苦労するなら買わない方がいいな」なんて思って見送っちゃうことがほとんどです。(ま、最大の理由は銀行から「ここはエリア外」って冷たく言われるからなんですけどねw

ただ、今年に入ってから仲介さんから流れてくる物件に若干ですが変化があります。

えぇ、、ワンオーナー物件が妙に安く出てくるんです。。。

利回りはそんなに高くは無いですが、設定家賃が管理会社の「大人の事情」で妙に安く設定されていて一度空き室になったら賃上げ募集してもなんかこんな賃料でも埋まるんじゃねーの?って予感がする物件がちらほらあるんです。

恐らくこれって去年も書いた「木造物件の融資が厳しくなった」ってことが背景にあるんじゃないかと思うのですが仲介さんからしたら早く成約してお金にしたいって力が強いのか、単に現行賃料をそのエリアでのキャップレートで割り算して値付けしてるようにしか見えないんです。。

それともう一つの理由としてオーナーの更なる高齢化ってのがあるんじゃないでしょうか?

前々から思ってたのですがとうとうアラフィフに足を突っ込み始めたワタクシ、、
最近、学生時代の友人の親の葬式に行くことがやたら増えたんです。。

当たり前ですがワタクシがアラフィフを迎えるということは我々の世代の親の年齢は70代後半から80代。。

平均寿命が延びてるとは言えいつまでも不動産管理なんかやってられるわけもなく頼みの子供がそんな不動産投資に興味も兼ねれば売却するなりして換金して違うものに流用した方がいいって考える人も傾向として多いと思います。

ましてや昨今の物件高騰期ですから「チマチマ家賃収入貰うよりパーッと売り払って子供の進学費用でキープしておきたい」って人も多いはずです。

昨日もブログで「平成から新元号に変わった時に感じる築古感」って話を書きましたが、時間軸がゆっくりと動いてる不動産投資の世界ではこんな微妙な変化も感じ取ってないといけないのかもしれませんね。

だからと言って「そんな物件があるなら横流ししてくれ」」とか時々メールで飛んできますがワタクシにも「人の心」がありますのでそういうご依頼はご遠慮ください。。(ワタクシが仲介するならもうちょっとマシなのを出しますってww)


あ、そうそう。。

微妙な変化と言えば最近、例の法人融資でやらかしてる業者さんの問題で近々すさまじい爆弾が破裂しそうなんて話を聞きかじりました。。

この話、前にブログでちょっとだけ書いた記憶があるのですが、金融機関で「すでに気がついてるところ」「気が付いてないところ」、果ては「気が付かないフリをしてるところ」とあるそうで結論として「なんでもやり過ぎはよくない」ってことだそうです。

これも現在進行形で動いてる話なので書いてもいい時期が来たらブログネタにさせていただきます。。(ってか業者名はほぼ伏字になるものと予想してますw

もしかしたらですが、、
物件買わずにお金貯めてた人、、そろそろ出番かもしれませんのでアップくらいは始めておいてくださいw




但し、俺様には例によって逆張り理論があるのを忘れないで欲しいんじゃんw

COMMENT

気が付かないフリ。。。

各種金融機関さんも馬鹿じゃないんで、
気づいてて見て見ぬふりがほとんどな気がします...(^^;

何事もほどほどに...ですね( ̄▽ ̄;)

とりあえず、直近の過去ログでも置いておきます。。。
[法人の方が借りやすいって話。。。]
http://siokaraiookami.blog.fc2.com/blog-date-20161219.html

No title

修理ないのが一番ですね!
確かに、空室問題とか割りと目にするようになり、それもあるかもしれませんね。
シェアハウスも勉強しないとです。

No title

どっちやねん( ´Д`)y━・~~
明日のブログではっきり予想してください。
ヨロシクお願い致します、逆張り閣下。

No title

 三茶の経緯は気になっていたんですが、順調ですねー
 ワンオーナーは個人的な標的だったりしますです。あーこれは安く売るなーと踏んだら思い切り指値いれてます。それでよく流れてしまうんですが、別に買わなくても困らないんだと涙を飲んでます(>_<)

イカサマ

なんでか、そうした裏技的な話を聴くと燃えてしまう人が
いますよね・・・

そんなに一気にリスクをしょってどうしたいのでしょう。^^;

そんな私もかれこれ何年もアップしていますが、そろそろ
でしょうか?(・∀・)マガルホウ?

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