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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
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こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
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元号改正。。。


しつこいようですがポチして「戻る」ですよーw


こんにちは。

昨日のニュースで見たのですが「平成って元号が来年で終わるらしい」という話を聞きかじりました。。

どうも今の天皇陛下が在位30年で節目にしたいご意向があるらしく政府もそれにあわせて新元号の準備をしているという話がこんな形になってニュースになったんじゃないかと思いますが、今日はこれを不動産投資でどんな影響があるのかを少々無責任に考察してみます。

平成30年と言えばワタクシの気持ち的には業者間同士で言ってたフレーズの「この物件、、なんつたって平成モノだよ(巨泉風)」ってのがあります。

このセリフ、、
わかりやすく翻訳すると「この物件は昭和の築年じゃなくて平成築だから新築に近いのよ」って意味なのですが、さすがに平成も30年となるとこのセリフもふた昔前のセリフです。。。(今どきは平成二桁築って言っても「えー、、それって要するに築20年じゃんw」とか言われるしw)

と言ってもこのセリフ、、
ワタクシが覚えてる限りでは4年前までは普通に使われてたのでこの「物件は平成モノ」って言葉は平成築物件を持ってる人にはそこそこ大きなアドバンテージだったんじゃないかと思います。(出口局面でも平成築ってのは売値的にも強みだし)

この平成築の物件ですが、最近流通している物件で高利回りと言われる物件は平成元年から平成4年くらいまでの物件がほとんどです。

これは当時の不動産バブルで銀行が地主にお金を貸しまくって新築物件を建てさせたからなんですがバブルが完全に弾けた平成5年以降の新築物件の着工件数は大幅に落ち込み終わってみれば平成初期の物件ばっかり流通していて利回りが高めのいわゆる「投資してそこそこCFが得られる物件」はそろそろ築25年を経過しちゃうことになります。

昨今はこんな物件であってもさらに30年レベルの長期の融資が低利息で付きますので融資が付いた人は「ま、なんとかなるでしょ」と安易に買ってしまいますが、築25年を経過した一棟物件は保有時の修繕などの違いでコンデションにかなりバラツキがあります。

不動産投資本などではこれらの経費を先に計上して備えるべしと書いてありますが、そんなのってせいぜい大規模修繕くらいまでのお話だし、一般の投資家さんであればこんな余裕資金(余裕でもない額ですけどねw)はさっさと次の物件購入資金にしちゃうんじゃないでしょうか?

投資ってなんでも数字ありきだとは思いますが「投資環境の雰囲気」ってのも頭に入れておかないといけない部分。。

冒頭のニュースを聞いてワタクシが「なんか嫌な予感がするなー」と思ったのが、
平成と言う元号が新元号に変わり、平成物件を持ってる人が一瞬、「あ、この物件も平成物件だったっけ」と築古に感じる瞬間を持つことです。。

ちょっと話が逸れますが、昭和後期の物件(新耐震基準後の昭和57年あたりから昭和63年築くらいまで)の物件も平成初期の頃はまだまだ使用に耐えうる物件としてそこそこ流通していました。

しかし去年くらいからなんとなく昭和後期の物件も「えー、、築30年以上経過してんじゃん」と金融機関の査定も厳しめになってるので元号が変わるころになるとさらに査定が厳しくなるのではと思ってます。

ただあれです。
これって恐らく融資を出す人の感覚の問題であって、建物の1年~2年違いなんで別に大して劣化具合は変わらないはずなんです。

これも平成って元号で平成25年、26年、27年、28年、29年って動きであればあまり強くは感じないのですが元号が一気に変わるって場面になれば必ず意識されるでしょう。。(イメージと言うのは恐ろしいものでございます)

と言うことで今の現状を見てみましょう。
今年、平成29年ですが、
①融資・・・昨年同様ユルそう、金利横ばい、融資年数長い
②物件・・・売値が高い(利回り低い)
③プレーヤー・・・史上最強に多い
と言うのが定説です。。

こうなると今年も物件価格は上がりはしないけど横ばい傾向が続くということになりそうなのですが、

これにさっきの「平成からの元号改正により精神的な築古感」を加えると、、どっちに転ぶかわかりませんが去年とは違う流れが出来そうな気がします。

と言うことでここでいつもの逆張り理論炸裂ですwwww(ワタクシの逆に張れば全戦全勝ってあれですw)


えぇ、、


ワタクシは「今年も物件価格はちょい上がりか横ばい傾向」を力強く予測させていただきますよwww




さー、張った張った!!なんじゃんw

COMMENT

No title

そんな事よりユロリラはどうなりますか?

元号の改正あれこれ。。。

今回は「生前退位」と「キリが良い数値」だったりするので、
意識する人も多くなりそうですね...(^^;

そんな中、築年数関係で過去ログ拾ってみました。。。
[なぜこうもブクブクと太ってしまうのか?。。。]
http://siokaraiookami.blog.fc2.com/blog-entry-1625.html

[30年の壁。。。]
http://siokaraiookami.blog.fc2.com/blog-entry-1794.html

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なんか意図せず食べ物ネタとのコラボでしたwww

No title

 よっしゃ狼さんに乗った( ^o^)ノ
 トランプが居なけりゃ分からなかったんですが、あの人のせいでアメリカの景気は続きそうだし日本もおこぼれで今年はまだ持ちそうな気がしてきました。

No title

ますますセミナー楽しみです(当選しますように!)。
構想(笑)はあるのですが。

No title

やばい、暴落や。
ス◯ガショックがくるぅーーー_:(´ཀ`」 ∠):

不動産価格は

やはり株価が先行指標になりますかね。
銀行の貸出態度指数はまだ上昇中のようなので、暫くは
下がることはなさそうですが・・・

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