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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
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失敗から学ぶ話。。。。


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こんにちは。

昨日、FBを徘徊してブログネタ探ししてたのですが、そんな中、気になる記事を発見。。

ベンチャー企業の経営危機データベース
(ポチるとリンク先に飛びます)

経済産業省のHPに載ってたこのネタなのですが、新規に事業を立ち上げようとして経営危機になったりなりかけた人の赤裸々な話が83個格納されたデーターベースで経済産業省もなかなかやるなってシロモノでした。

というのもワタクシ、どんな仕事でも成功をイメージするだけじゃなく転ばぬ先の杖ではないですが先駆者の失敗を反面教師として学び自分に置き換えておくのもすごく大事なんじゃないかと思ってるからです。(業種こそ違いますが本質的にお金儲けが目的なわけですから置き換えて考えてみるとどんな失敗でも学ぶ価値があるってもんですw)

事実、このデーターベースを読み解いていくと甘い見通しから経営判断を誤りヒヤッとしたりヒヤっとしただけじゃなく奈落の底に落ちて行った人へのインタビューや後日談までこうも赤裸々に語られているのって初めてみましたw。

不動産投資もある意味これから始める人はベンチャーという位置づけで考えると(と言っても新規事業ってだけだからベンチャーとも言わないかもしれませんけど)最初のスタートダッシュだけでなくその後起こる様々な事象に対して敏速かつ的確に判断する必要があります。

特に「他人からの資金」の「融資」を受けて事業拡大して行くことが多いこの不動産投資ですので先々の取り巻く環境の変化などを正確に読み取っていかないといつの間にか奈落の底なんてこともあり得ます。

自己資金だけでやってれば「あーあ、、お金溶けちゃったよww」と笑って過ごせるかもしれませんが他人様から調達した資金は返さないと必ず詰められますw

ま、お正月休みもありますしデーター的にたった83話しかありませんのでお休み中にこんなネタも読んでいただけると幸いでございます。(30分もあれば全部読めますよ)

で、読んでて思ったのですが、
人間ってやっぱり成功し始めるとなんだか慢心になっちゃうんでしょうか?(脇の甘さと言うか見通しの甘さと言うかダメになりそうな人って共通点がある気がします)

もちろん事業そのものに最初から無理があってダメになった事例もたくさんありましたが、途中までうまくいきかけて経営判断をどこでどう間違えたのかいつの間にか経営が傾き始めたのに気が付かずそこから無理して傷口を広げるパターンってのが非常に多い気がしました。

想像するにこれって経営者の意味不明な「揺るぎない自信」がやがて慢心に変わり「いや、ここで諦めたらゲームセットじゃん」とさらに無理強いして取り返しのつかないところまで行き詰めちゃったんじゃないかと思うんです。

不動産投資でもよくある話なのですが、
Aさんがこの物件を買ってればうまくいったかもしれないけどBさんが買ったためにダメになった、、、、ってのがあります。

何が言いたいかというとAさん、Bさんの性格です。。

例えばですが、
Aさんは元々石橋を叩いて渡る性格
Bさんはどちらかというと勢いでエイヤっていっちゃうイケイケタイプ
だと仮定すると物件によってはAさんが買ってる場合とBさんが買ってる場合じゃ今後の展開も大きく変わる可能性が高いです。

実際の話、
ワタクシが昔売った物件で全く同じスペックの物件(ま、同じ土地に同じ木造APが2棟あってそれぞれ違うオーナーが運用していて入居率が20%くらい変わったことがあるんです。

入居率が20%変わるって結構事件な出来事なのですがこのお二人のオーナーはそもそも交流が無いためそれぞれ独自路線で物件運営をしてました。

どっちもワタクシが売った物件なのでよく覚えてますが、
このまったく同じスペックの物件の埋まる埋まらないはオーナーの個性じゃないかと思っていましたが埋まってる方の物件は丸投げ系大家で埋まってないほうの物件はすべて自主管理(掃除も客付けも自分で業者使ってコントロールしてました)。。。

普通であれば丸投げ系の方が業者の養分と化しそうなものが全く逆の結果になり「この2棟、、一体どこに違いがあるんだろう」ってとても気になってました。

で、何が違ってたかというと埋まってる方の丸投げされてる管理会社の担当がメチャメチャ優秀だった点。。

自社で受けてる管理物件数のスケールメリットを生かしてまとめて下請けに大量発注してコストを削減出来るし客付けもかなり前から退去しそうな部屋を特定して退去させないようにしつつ、退去が決まった瞬間にすぐさま募集を開始、物件のダメ部屋も理解してるのでそんなダメ部屋の退去となるとすぐさまオーナーに報告して「この部屋だけは広告料アップしましょう」と対処も早いので空きが出ようがモノが壊れようがホント、ほったらかし運営でもそれなりの利益も出てました。(ただこの話、、オチがあってこのデキる担当が退職した途端、グダグダ運営に切り替わっちゃったんですけどw)

一方の埋まってないほうの物件。。
このオーナーは大家歴も長くそれなりに実績もある人だったんですが、自分がこうだと思うと他人の意見にまったく耳を貸しません。

空室発生時にも独自のやり方(空室が出た瞬間に募集ビラをあちこちの業者にばら撒く戦術とか成約もしてないのにクオカードを担当に配るニンジン戦術)を駆使するのですがそれだと個々の担当の価値観というか、物件への力の入り方も違ってくるのでなかなか思ったような成果が出ませんでした。

また、賃料設定から考えると単に清潔感だけ醸し出してれば自然に埋まっていくであろう空き室を毎回独自のやり方(6畳の狭いワンルームでアクセントクロス4色も使っちゃ住んでるやつも落ち着かないだろうにww)でリノベするので埋まるものも埋まりません。

最終的にこの埋まってない方のオーナーさん
あまりの埋まらなさに業を煮やしたのか、、やらなくてもいい「ペット可」の募集形態に切り替えて募集を始めてしまい(便乗して家賃3000円アップ、敷金一か月分アップしたそうですけど)シングル層でそんなペット飼うような人がわざわざ木造アパートに住むのかよってミスマッチングをやらかし結局、最終的に満室になった時点で生活保護のペット好きな老人ばっかりが入居する物件へと変貌してしまいました。(ところで生保の人ってペット飼ってて大丈夫なんでしょうか?)

この話、単にオーナーの性格だけの問題では無いかもしれませんが仮に2棟とも埋まってる方の人が買ってればもしかしたら全然違った結果が出てたんじゃないかと思うのワタクシ、、不動産投資ってオーナーの性格でもずいぶんと先々の運営パターンが変わるもんだと思ってます。。

さて、そんな不動産投資で物件を買うってパターンでの話なのですが、
買った人はわかると思いますが買うか買わないかを判断をする際に仲介さんから30年程度先を見越した収支表っての貰うことが多いんじゃないかと思います。

来年の1月にトランプさんが大統領に就任したあと、世界経済や日本の経済環境がどういう風に変わるとかどころか明日の株価の予想も外れるこのご時世で30年先を見据えた収支表見て投資判断するってのも少々片腹痛い話でもあるのですが、素人大家の目を欺くには格好の営業ツールと位置づけ、鉛筆舐め舐めして多少経費率とか空室をいじってなんとか見た目の収支をプラスにしようとする仲介さんも多いと思います。(この前も空室が10年間全く無しという前提の収支表を見せていただきましたがそれ以前に10年後の売却想定価格が購入時より20%アップしてたのを見て軽く殺意を覚えましたw)

そんなデタラメっぽい収支計算書ですが買う人の性格やその時取り巻く環境次第ではこんなクソ物件であってもうまくいっちゃう人は上手くいく気がしてなりません。。(ままま、、可能性は限りなく低いとしてもですよw)

最初の話とかなりズレてますが、要するに
不動産経営ってなんだかんだ言って数字がどうのって話よりもオーナーの性格次第でどうにでも変わってしまうってことを忘れてる人が多いんじゃないかってことをちょっぴり危惧してるんです。。

実際、不動産仲介時に「このお客さん、性格的に勝気だからこの手の物件を勧めるのってマズイんじゃないかな」なんて思う仲介さんは稀だし「この物件はウチならこういう管理するけど自主管理って言ってるからどうでもいいや」とホイホイ売りつけられてしまう人も多いんじゃないでしょうか?

更に言わせていただければ最近のやれOPxだのEGIだのk%だの不動産英語を駆使して顧客を煙に巻くかのような手法で物件を売ってる仲介さんあたりだと「数字上、メチャメチャ儲かるのでお勧めです」とか言って売ってんじゃないでしょうか?(地方と都心のOPxを同じ代数で計算してるバカを見ると悲しくなってきますw)

先日から延々と書いてることで
「不動産屋たるもの売れない時期でも売るのが優秀な営業マン(要するにどんな時でもそれらしい理由付けして売らないとダメ営業って罵られるんですw)」じゃないと売り上げに変動が出て間接費やらなにやらの固定費がメチャメチャ掛かる系の不動産屋さんは長続きしなくなっちゃうんです。。(まさに会社の利益をを社員に喰われて潰されるってやつですw)

そんなわけで冒頭紹介した失敗事例をお読みの上、自分ならどこでどうやって切り抜けるか、、なんてのをじっくり考えるにはいいお休み時じゃないかと思います。。

ギャンブルとして不動産投資をやる方には言いませんが投資として考えるのでしたらこんな考え方もちょっとは頭の片隅にでもおいていただけると幸いでございます。。


ということで今日明日で予定していた「狼旅団懺悔の部屋」は明日以降にお送りします。(本日は予定を大幅に変更してワタクシのネチネチした説法をお伝えしましたw)



要するにまだ懺悔ネタがうまくまとまってなかったんじゃんw

COMMENT

懺悔部屋かと思ったら...

見事に別の記事で少々驚きましたが、
今年はそれなりにネタが集まったということですかね(^^;

さて、失敗から学ぶお話、、、
かのエジソンも「失敗は成功の母」なんて名言を残していますが、
失敗から多くを学べないといつまでたっても
成功に結びつかず、失敗し続けてしまうんでしょうね...(ーー;)

ちなみにこんな言葉も残してます。。。
「私は失敗をしたことがない。ただ、1万通りのうまくいかない方法を見つけただけだ。」
エジソンってどんだけポジティブだったんでしょうか( ̄▽ ̄;)

No title

懺悔記事、今日の記事を読みながら、いつくるか、いつくるか、とドキドキしてました。明日楽しみにしてます!
これからご紹介の記事読んできます!
全然自分では見つからなかったので、ありがとうございます!

承認待ちコメント

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実地版しくじり先生?

中々刺激的なサイト作りましたね・・・^^;
でも、成功談よりは失敗談の方が勉強になる・・・^^;;

失敗に至るパターンって、何故か似たような道筋になる事
多い気がします、体感的にも。

それを、自分の現状分析に反映できるか。

No title

年末なのに、ちゃんとしたブログ書いてる
閣下に敬礼( ̄^ ̄)ゞ

取引グダグダだったのに超絶連休取ってる大手に殺意覚えてますw
来年も良い年でありますように
*・゜゚・*:.。..。.:*・'(*゚▽゚*)'・*:.。. .。.:*・゜゚・*

ここ最近

なんかつまんない内容のブログが上位に^^;
一つ読めば先が見えるような。
まだまだ不動産投資熱覚めやらないのですね。
融資は絞られてるのに。

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