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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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フルローン探知機。。。


ポチして「戻る」、、、でございますw

こんにちは。

早いもので今年もあと4日。。

今日で法務局も終わってしまう関係で決済業務も本日が最終日。。

となると我々業者もやることが無くなり事務所の大掃除くらいで終わるはずなのですが、、
業者さんからの物確電話がピークを迎えてる模様です。。(本日だけで120本掛かって来て我々、文字通りのキリキリ舞いでしたw)

なぜ明日とか明後日くらいからお正月休みに入るってのにこんな激しい物確電話が掛かってくるかと言えば、、
自社のHPとかに出来るだけたくさんの売り物件をアップして「物件が欲しい」とお正月のヒマな時期に一気にネット検索して正月明けに業者さんも買主さんも好スタートを切りたいからではないかと思います。。

また、最近は356日営業なんて迷惑な業者さんもいますから「物件の初荷メール」とか言って元旦から顧客に向けてメール攻撃でもしたいんでしょう。。

ただあれです。
その手の物件は決まってクソ物件であることが多いのであまりムキになって資料を見ないほうが無難です。。

何しろ年末モード中に広告掲載OKな物件として流通してるわけですから
①融資が難しい高利回り(に見える)物件
②売り主希望の価格があまりに高すぎる物件
③ま、空のショーケースじゃ集客できないからとりあえず広告枠を埋めとこう的物件

であることがほとんどなんです。。

えぇ、、
物確受けてるとわかるのですが、「広告掲載可能ですか?」って問い合わせしてくる業者さんって「ダメ」って言うとその場で電話切るので「あー、、こいつ単にネット集客用の物件探してんだなw」ってのがバレバレなんです。。(その後、詳細資料くれとは絶対言いませんしw)

ワタクシの業歴だけで言うのもあれですが、これらの業者さんってまず成約に結びつくことがありません。
また、途中までうまく行きかけてもくだらない理由で話が頓挫するので慣れてくると社名を聞いただけで電話を切りたくなることもしばしば。。(契約直前に社内の方針が変わったとか融資が急に難しくなったなんてコテコテの理由で話を飛ばされると我々、売り主様に合わす顔もございませんw)

とは言えいまだにそんな業者さんが潰れずに存在するってことは何かしら成約してフィーがあるから存在しているんじゃないかと思います。(どんな悪さしても稼ぐお金に色は付いてませんw)

中にはワタクシが単なる誤解でその手の業者にそういうレッテルを貼ってるだけかもしれませんが
今まで、ワタクシの直感が外れたことは一度もございません。。。(この直感が為替の世界でも働いてればと思うとホント、、残念無念ですw

そういや去年の年末から今年の元旦にさんざん物確してきた業者さんがいましたがこの業者も物確はしてくるけど一度も商談まで行ったことはありませんでした。

そんな業者でも当然、なんらかの物件成約でフィーを得ているんだと思いますが先日、その業者で仲介されて買った物件の相談を受けました。。(どうでもいいですけど今年はこの手の相談が一番多かったなーw)

相談内容は「買ってみたもののいくら広告料を上乗せしても内見すら来ない」「売りたいけどいくらで売れるか?」って内容だったのですがその物件、、、積算だけで力ずくで融資を引いて買ったけど部屋が埋まるかどうかまでは全く考えていなかった物件そのもの。。(いつも思いますが地方でやたら土地がデカいRCって不憫です。。)

あー、、こりゃ無理だ。。。(だってすでに実際の利回りが想定利回りの16%より8%も下がってんだもん。。。)

いろいろな問題が複合して起きてこんな大惨事な物件を掴んじゃったんだと思いますが、ワタクシがどんな頑張って売ったところで融資額にすら届きそうもなく(本物件は売った時点でマイナス2000万確定です)かと言って家賃をもう少し引き上げて埋めようと思ってもシングルの賃貸需要がまったく無いところの狭小ワンルームじゃお話になりません。。(狭小ワンルームって見せかけの利回りを上げるのには好都合なのですが賃貸需要の薄いエリアで実際に埋めるとなると至難の業なんです)

しかも肝心の融資がすでにス〇ガですから次回売りに出したとしても融資の関係で相当の減額と融資年数の大幅なカットが予想されます。(次の銀行でス〇ガ以上の評価が出るならいいですけどゴニョゴニョして無茶な融資出して貰ってる関係で次回はカウンターパンチ喰らう勢いで減額喰らうこと必至です)

バカな現金客でもいればあれですが近隣でもう少し築年数の新しいRC物件がもっと高利回りで売り出されていてそいつもかなりの長期間シコってるとなると、、、この物件は少なくてもそっちの物件が売れてからじゃないと目にも止まらないでしょう。。

物事にはなんでも傾向ってのがあるものでワタクシ、
こんな相談を受けてると、この業者って売れればなんでも売っちゃうんだなー(だからこんな仲介してフィーを得てるんだな)、、っていう社風と言うかそんな傾向を感じます。

事実、最近の仲介さんってほぼほぼフルローンの融資ありきで物確してくるのでそういうアンテナに引っ掛からない物件にはほとんど反応しません。(特にウチの売り物件はフルローンなんて融資じゃ買えない価格設定なのでw)

それがちょっとでもフルローン融資が出そうな目のある物件だとジャンジャン電話が鳴ります。(さらに面白いのは例の六本木系の仲介さんから物確が入る物件はほぼそんな物件なので我々、彼らを「フルローン探知機」と呼んでます)

しかしほとんどの場合、フルローンが出るなんて判断はその仲介の担当さんの思い上がりであることが多いので数回物件についてやり取りすことはあれどほぼ100%の割合でその後は尻切れトンボになります。(ちなみにウチの物件の売れ先のほとんどがおいしい顧客を抱える大手仲介さんであることが多いのでこの手の尻切れトンボ系仲介さんから着信があるとテンションも上がりませんw)

でもまた違う物件の売り出すと過去のことなんかすっかり忘れて物確してくるあたり、、「もしかしてオマエら、、ホントはちょっと時代遅れのAIロボットなんじゃねーの?」と思ったりもするのですが(こっちが「そんなことよりこの前の物件、、どうなったんだよ?」って聞くと「え?そんな話、、ありましたっけ?」と返されるので時々、頭がおかしくなりそうな時があります)今の不動産業界ってこの「フルローンが付きそうな物件を追いかけまくる」というやり方が一番売り上げが立つので仕方ないのかもしれませんね。。

ただあれです。
ワタクシから言わせていただくとフルローンが付く物件だからいい物件ってわけでも無いですし、そのうちフルローン融資なんて出なくなった時、多くの仲介さんが今までの客付け手法から大きく転換せざるを得ない場面に出くわすと思います。(一部現金を入れることが出来る顧客をどれだけ囲い込んでおけるかが勝負になる時代がまたやってくるんだし)

そんな時に手金を持ってない顧客だけ囲ってると客付けしようにも出来なくなり大手の仲介に駆逐されちゃうかもしれません。。(改めて思いますが大手の仲介さんの客層ってホント、うらやましいです、、)

と、書いたところで思うのですが、
そんなフルローン全盛時代でもその間隙を縫うかのようにまんまとおいしい物件を買ってる人も結構な数います。。(昨日の当事者さんもネット掲載の物件でまんまと1億抜きましたしw)

また年末に一気にいくつも物件を決済して左うちわな某美人大家さんもいると聞きます。(彼女の買い方見てるとメシ食ったり寝てる時間なんか絶対無い24時間体制であちこちにレーダを張り巡らして物件探ししてんだろうなと思いますw

恐らくですがそういうおいしい物件にありついてる人ってそんな仲介さんのモノの考え方とか手法をすでに熟知していて仲介さんを手玉に取るくらいにうまく立ち回って物件紹介を受けてるんじゃないかと思います。

そう考えると不動産の買い方で他人をマネるとすればこの部分ではないでしょうか?(こんなノウハウを明け透けに書いてる不動産投資本をワタクシ、見たことないしw)

結局、こういう儲けの核心部分は世に出回ることなく手法を編み出した人だけが儲かりやがてその手法も通用しなくなるとこれが「最新の手法」とか「ワタクシ、こうやって儲けました」と出回りそんな時代遅れの手法をマネて「なんか上手く行かない」ってt流れになり最終的に「投資は自己責任だからw」と鼻であしらわれるんじゃないかと。。(その頃には先駆者はまた違う手法を見つけてせっせと儲け始める、、、と)

でもこんな話、、
大家さんの飲み会とかで断片的ではありますがよく耳にします。

断片的なのであとでその話を思い出してつなぎ直す必要はありますが「あの時の話ってこういうことですよね?」って聞くとあながち間違ってないことも多いです。

またそういう人は物件を買ってから見学会なるものを開催することが多いのでその場で「どうやってこんなスゲー物件買ったんですか?」と聞けば大抵いろいろ教えてくれます。(ワタクシも時々、こんなスゲー手法で物件探してんのかよと驚かされることもありますw)

ただ、こういう話はその当事者の人とかなり仲良くならないと見学会にすら呼んで貰えません。(結構核心めいた話が聞けるイベントって親しい人だけのクローズド開催が多いんです)

となると常にこういう人との人間関係を維持しておかなければお声も掛からないのが世の常。。

最終的に不動産投資ってのはこういう人脈作りが儲けの肝になるってことになるんですがそれにはまず人を見る嗅覚がとても大切です。

なぜなら最近の不動産投資業界には大した知識も無いのに先生と崇められカリスマとか呼ばれてる人も多く、そういう人に引っ掛かるとそっちの人脈に翻弄され気が付くと儲からないうえにその先生の養分になってた、、なんて笑えない話も多いんです。

次回の2月のセミナーではそういう人間臭い部分にフォーカスを当てて「人を見る嗅覚を養う」というネタを用意していますがこんな話ばっかり聞いてると人間不信になっちゃうかもしれませんねw

でもこればっかりは仕方ないんです。

なぜなら不動産投資業界ってのは嘘の中から真実を探しだしてお金儲けに繋げるビジネスなんですから。。。しかし真実を知れば知るほど不動産投資に魅力を感じなくなるという恐ろしい事態を生むこともありますけどねw



ということで次回、2月のセミナーの受付は新年1月7日(土)18:00開始となります。。
いつものように募集定員は120名なので少々気合を入れてご応募いただけると幸いでございます。。



明日、明後日は例の「懺悔の部屋」なんじゃんw

COMMENT

No title

セミナー申し込み出遅れ組多数現れる予感w

そして狼さんは、懇親会場を取り忘れる気がするww

おれの予想はエスパーくん並みなんじゃんww

バカとハサミは使いよう?

まぁ、どんな業者さんにも何かしらの使い途はあるようで...( ̄▽ ̄;)

「最新の手法」なんて銘打って出されても、
書籍の類は少なくても半年ぐらいのタイムラグがありますし、
大多数の人の目に触れた時点でパチンコやパチスロなんかの
攻略法と大差ない気がしてしまいますね...(^^;

とりあえず、次回セミナー受付は年明けということで、
φ(・ω・`)メモメモっと。。。

No title

物件確認電話対応お疲れ様です!
やっぱり年末年始にじっくり考えたいというのは皆様同じなのですね!で業者さんが仕入れに頑張っている、と。
なかなか深い記事で、来年どうしようかな、と参考になります。ありがとうございます!

No title

 こんなご時世でも買えてる人も居るんですね~やはりこの辺は努力した人との差なんですね(^_^;)
 明日の懺悔の部屋は企画は成立したようで楽しみです!

玉を拾い上げる

自分の聞きたい情報だけを聞くような耳にならないように
気をつけないと、本当に都合の良いものしか聞こえなくなる
んですよね、人間って不思議なもので・・・

以前に変な物件に突撃しようとしている人の説得を試みた
ことがありますが、多分買っているんでしょうね。^^;

その人は、利回り以外は、立地も客層も家庭も見えなくなって
いましたから。

金融機関さえ

年末の忙しい時にアポを取りたがります。
恒例の挨拶では無く、物件紹介をしたいと…。
わたくしの触手が無反応な物件ばかり、関連の仲介を連れてやってくるので、
「資料だけ送ってください!!興味があればこちらから♪」
本日届いたのは、案の定なクソ物件ばかりでした。

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