業者がクロ現見て思ったこと。。。

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こんにちは。

昨日は業者同士の飲み会があったのですが、そこでも先日放映されたクローズアップ現代（通称：クロ現）の不動産投資の話が話題になりました。

番組的には過熱する不動産融資の背景で年収400万にも満たないサラリーマン大家さんが1億以上の借り入れを起こしそれを危惧しつつ「メガ大家さん」が登場して「私はこんなに儲かってます」と言わせるあたりなかなか抜け目ない番組構成でした。

ただ、司会の池上さんや他のコメンテーター陣はなんとなくこの不動産投資に懐疑的に見てる人が多かったので全体的には「こんなやり方だといつか破たんしちゃうんじゃねーの」って雰囲気。。

途中、新築区分を2戸買って儲からないので売りに出したらマイナス600万になって涙目になってた女性が映ったり年収350万の人が福岡市から10キロ離れたところで埋まりそうもない5500万の物件で「空室が出来ると困るので物件を買い足す」とか言ってる部分も放映されてましたから最終的には「サラリーマンが無茶やってんじゃねーよ」ってオチにしたかったんじゃないかと思います。

しかしテレビというモノは恐ろしいものであれを見て「え？年収350万でも1億5000万も借り入れ出来るのかよ！」って思っちゃう人も多いんじゃないでしょうか？（しかも登場した人がみんな「自己資金ゼロ」とか言ってたのであれ見て「じゃあ俺もいっちょやってみようかな」って思った人も多いかとｗ）

テレビって時間的な制約もあり全体像を掘り下げてるつもりでも部分的にしか掘り下げることが出来ない上、先日の放映では儲かってる（ように見える）人も映ってたので「失敗するかもしれないけど元々ゼロスタートなんだからダメ元でもやってみよう＠起死回生」なんて思った人が今から参戦して激しく玉砕しちゃう壮大な乗り遅れ組の悲劇が数年後に見られるかもしれません。（そんな数年後にここのブログの存在に気付いて「あの時ここを読んでれば・・」と思ってもアフターザカーニバルですよ）

さて、そんなクロ現の話が飲み会でも話題になったと書きましたが、あの番組を見た業者さん、、異口同音にこう言ってました。。

「やっぱ不動産投資って始めた時期で明暗を分けるよなー（ってか、そんな話より次行く店早く決めよーぜｗ））

ワタクシも思うのですが先日の放送で「儲かってる側」の大家さんの銀行金利を見ましたが軒並み１％台かそれ以下になってました。
想像するにそこまで行き着くまでに相当な苦労をしてるんじゃないかと思いますが（自己資金ゼロで始めたのであれば推定5年から10年やってないとあのレベルには達しません）あの番組では何年かかってここまで来たのかは一切放映されていませんでした。

これから新規に物件を買って不動産投資を始めようって思ってる人と5年～10年前から不動産投資をやってる人とでは不動産投資環境はまったく違います。
そこを見落として今から不動産投資を始めよう（しかも自己資金ゼロｗ）なんて思ってるなら先ほどの「儲かってる側」の人よりも遥かに辛い茨の道が待ち受けていると認識してください。

ただあれです。
ワタクシが言ってるのは「不動産投資は負けなければ勝ち」という絶対に負けない勝負に持ち込むっていうスタンスでの話です。（投資して負けてるようじゃもはや投資でもなんでもありません）

例えば現時点で本業年収が低くて自分や嫁子供の将来を憂い一発逆転を狙う、、、
なんてある意味人生を賭けた壮大なギャンブルとしてなら今の融資がゆるゆるな時こそチャンスではないでしょうか？（ここから一発逆転狙いであれば失敗しても自己破産すればいいだけだし貸した金融機関もカネのことで命までは取りませんからｗ）

人生、どこかで大勝負を仕掛けて浮上しないといけない時ってのもあるはずですし、恐らく、他の「今買いたい、すぐ買いたーい、砂漠の真ん中で♪ｂｙ　B’ｚ」って思ってるプレーヤーはそのくらい腹を括ってるはずです。（ホント、そのくらいの覚悟が無いと今からのチャレンジは厳しいですよ）

ただそれでもチャレンジしたいって人に言いたいのですが、、、
最近、また「不動産は今が買い時でーす」とほざく業者さんが増えてるのをご存知ですか？

理由なんて考えるまでもないのですが昨日も飲んでた業者さんでも「俺らっていつでも買い時ですって言ってないとメシ食えねーしｗ」って言ってるやつがいました。

我々仲介業者は物件を右から左に移してフィーが発生する商売なので本来、公の場では「不動産投資は儲かるやるなら今です」って言わないといけないんです。（えぇ、、買ったその人の将来なんて知ったことではないってのが基本スタンスです）

それに「今銀行の融資を受けておけば融資が渋くなった時にそれを担保にして融資が引きやすくなるし返済してれば信用も上がり来たる不動産暴落局面であっても融資が受けやすく誰も買えない状況下でもやすやすと買える、、」なんて嘘くらい息を吐くように軽くつきます。

さすがにこの狼ブログを読んでる人にくらいは言っておきますが、これを信用して突き進むと今借りてない人より不動産融資を受けるのが難しくなるんです。

なぜならばそれは「信用」と「与信」の違いです。

金融機関からお金を借りて毎月きちっと返済していれば金融機関からの信用は得られますが今どきの物件はそんな暴落局面時には今の担保評価は絶対出ません。（過去の事例を鑑みても恐らく軽く20％程度の減算評価を喰らうんじゃないでしょうか？）

えぇ、、
担保評価が上がらない、もしくは著しく下落しそうな物件を保有してると与信が棄損しちゃってフルローンだのオーバーローンだのの無茶な担保評価で評価以上の融資を組んでると資産より負債が大きくなってそのお荷物物件を片付けるまで融資がストップすることが多いんです。。（いわゆる枠無し状態です）

結局、物件高騰期に融資が出るからと急いで物件買っちゃって物件価格が暴落した時に買おうと思ってもお荷物物件が足手まといになって融資が付かない、、、なんてことになり物件価格が下がるまでお金を貯めておこうと月々チビチビとでも預金しつつ体力温存してたやつに安い物件をさらわれる、、、なんてことになっちゃうかもしれないんです。

あともう一つ言うならば、
あのリーマンの時の物件大暴落局面でどこも融資がストップしたと言われていたわりにジャブジャブと積極的に融資してた都銀さんがありました。（あの時、不動産投資に目覚めていた人はまさに今は勝ち組ですねｗ）

えぇ、、
恐らくですが、次回の物件価格暴落期にもそういう金融機関は存在するはずです。（今のジャブジャブ路線に乗り遅れた金融機関あたりがそうじゃないかと予想してます）

さて、
昨日もそんな不動産談義してて話題になった話で「そういや最近になってやっと任売物件が出てきたよね」ってのがあります。

ここのところの景気の良さなのか金融機関がなかなか採算の悪い物件を売れ売れを言わなくなったからのか知りませんが、銀行から出てくる任売物件が極端に少なかったのがここ数年間。。

やっとその任売物件が出始めたってことはクロ現でも言ってた「デフォルトしそうな客」が増えてきたってことに繋がります。

と言っても最近の大家さんは空室対策にも敏感になりリフォーム技術も向上してデキる大家さんほど空室率が低く（部屋の稼働率が９０％切ってると飲み会に呼ばれない大家の会があるくらいですしｗ）そんな大家さんがどんどん増えてますから今のところはせいぜい新築区分を掴んじゃった人くらいしかデフォルト見込みの人はいないはずです。

しかし、昨今の空室率の状況を見てるとここ2年でアップしてますから競合物件がいかに増えたかくらいは理解できると思います。
また、不動産投資は弱肉強食だし安く借りたい人は今後どんどん増えていきますからまず埋まる見込みが無い（と思われる）物件の表面利回りだけを信じて買うってのはホント注意した方がいいと思います。

と、連日にわたってネガティブ全開で書いてるワタクシ。。。


2年前にタイムスリップ出来るなら2年前の自分に会いに行ってこう言うはずです。。

「お前が今からやろうとしてるFX、、絶対裁量取引じゃなくY氏に丸投げのお任せ仕様でやれよ！！」、、、と。。（なんでも丸投げ仕様でやってた方が遥かに儲かったそうですｗｗ）




なんで不動産で出来てFXで出来ないのか不思議なんじゃんｗ