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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
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不動産投資とコインランドリービジネス、、どっちがいいですか?(その1)


ポチして「戻る」でお読みくださいw

こんにちは。

昨日のライブドアのニュースでコインランドリーのネタがありました。

実はこの話、、ワタクシのところにもちょくちょく来る相談の一つで、決まって聞かれるのは
「不動産投資とコインランドリービジネス、、どっちがいいですか?」
です。

単なる不動産屋のワタクシにこれを比較しろと言われてもかなり無理があるのですが(正解はどっちでも無いしw)あくまでもワタクシの考え方でアドバイスしています。

ただこの話、ワタクシのところに来る相談でも結構多いのでそんな相談ばっかり聞いてるとそろそろ本業にも影響が出始めてます。(あと六本木某所の不動産屋さんに買わされた物件の相談も増えているのですが・・そんなの買ったところに相談してくださいw

ということでこの話、、
掻い摘んでになりますが今日明日の連載で書いてみます。

これは前にも書いた話ですが、ワタクシも一昨年位にこのコインランドリービジネスを考えたことがあります。

と言うのも実家のお店を畳んだあとの店舗物件を「他人に貸すか?」「売るか?」「自力でなにか事業をやるか?」の三択になったときにこの「コインランドリービジネスって儲かるのかな?」と考えたからです。。(同時に狼旅団バーも検討しましたが3秒で断念しましたw)

店舗の広さは約20坪くらいでしたし、一日一回くらいお金の回収と掃除くらいやってればいいし、なにより日銭商売ってのは魅力です。。

3か月くらい掛けて調べましたが結局これは絶対儲からないと確信して「他人に貸す」を選択して幸いにも近所で倉庫を探してたニーズと合致して今でもずっと貸し続けてますが、減価償却ベースでの現在の利回りは32%。。

ちなみに本物件、、
今では不人気な区分の店舗物件なので売ってれば二束三文。。(自己査定しましたがホント、微々たる数字でしたw)

結局、賃貸にしたのがベストな選択だったのかなと思ってはいますが、昨日みたいな記事が出ると「もしかしてコインランドリーをFCでやってた方が儲かったんじゃね?ww」と思い直し、昨日の夜、その記事を検証しながらいろいろ考えてみました。

で、このコインランドリービジネス。。
言うまでもなく立地がすべてのビジネスです。

えぇ、、不特定多数の人が利用する施設ですから当然と言えば当然の話で、人がいないところに店を出しても儲かるわけもありません。

ウチの場合、その立地が固定されてる関係でこの立地で経営が成り立つのかを考えましたが山手線の某駅徒歩数分のロケーションで周りは人口密集地。。

競合になりそうなコインランドリーもありましたが昔ながらの貧乏学生が利用するようなタイプだったのでもしかしたら勝てるんじゃねーのと思いつつも断念したのには理由があります。

理由
①初期投資がほぼ現金だったこと
②周辺に似たような空店舗物件が増えてきたこと
③水を扱うビジネスだったこと
④外国人がちょっと増えてきたエリアであること
⑤思ったより苦労が多そうだとわかったこと


理由をひとつづつ紐解いていきますがまずは
①初期投資がほぼ現金だったこと、、です。

実はこの時、FCで新品の機械を買って開業するか、中古の機械を買って安く開業するかで悩んでいたのですが最近のコインランドリーは清潔感が無いと集客は難しいと思いFCとかで新品機械を買って、、と考えました。

幸い、この程度の資金であれば現金で用意出来たし何より当時はなんの税制特例だったか忘れましたが太陽光のように一括償却出来る可能性もあり「これって税金対策にもなるんじゃね?」と小躍りしてたのですが、よくよく考えると「この投下資金を全額回収するのに一体何年掛かるんだ?ww」ってところに疑問を生じました。

不動産などでも中古戸建を現金買いして賃貸で回すなんてのがありますがいくら高利回りでも投下資金を回収するまでは所詮「絵に描いた餅」です。(しかも途中で退去なんかされたら原状回復費のせいで3歩進んで2歩下がるワンツーパンチ状態になっちゃうじゃんw)

とは言え不動産であれば途中でなにかあれば売却が出来る可能性もありますが、コインランドリーなんて機械モノでは年数が経つにつれて価値が大幅に下落し最終的にはゼロになるのでこれを10年スパンで考えると正直、相当なリスクを伴います。

次の問題が
②周辺に似たような空店舗物件が増えてきたこと、、です。

不動産屋をやっててわかるのですが、最近の都内の空き店舗割合ってちょっと異常です。
恐らくリアル店舗で運営すると経費がメチャメチャ掛かるのでネット販売とかに切り替えてるんじゃないかと思いますが当時、ウチの空き店舗周辺もむなしい募集看板を掲げた空き店舗物件が多かったです。

当然持ち主も賃料は多少下がっても埋めたいって考えだったと思いますがそういうエリアってこういうコインランドリービジネスみたいな隙間ビジネスに狙い撃ちされる傾向があります。

事実、2年経った今、その空き店舗のうち3物件にこのコインランドリービジネスのFC店が出来てしまいそのエリアの顧客のパイを取り合ってますのでこれはワタクシの予感的中といったところ。。

えぇ、、涼しい感じで書いてますが今思うとホント、、冷や汗ものでしたww

次に③水を扱うビジネスだったこと、、です。

ワタクシ、昔、こういうモーター絡みの機械を年中いじってたおかげでその機械がどのくらい持つか?ってのが体感的にわかります。

特にこのコインランドリーは水を使う機械ですので乾燥状態で使う機械と違い経年劣化もそれなりに起きます。
メーカーは20年~40年くらい平気ですと言ってますが、毎日稼働させてる工場などの機械はプロがメンテしても10年程度で圧倒的に機能低下します。

また10年も同じ機械を使ってれば周辺に新店舗がニューマシンを用意した時点でそちらにも固定客が流れてしまいますのでリニューアルとしてどうせ新品の機械に交換する羽目になるでしょう。。

当然、水を扱う前提ですから絶縁とか防水などの対策も取れているとは思いますが、そんなに大量生産してるわけでもないコインランドリーの機械です。。

えぇ、、ワタクシが機械メーカーの人間であれば30年も安定稼働できるようには作りませんwwwソ〇ータイマーでも仕掛けちゃいますw

ということで水を使用する機械は思ったようには長持ちしないと覚えておいてください。。(パッキンだの交換するだけでも大変なんですからw)

次に④外国人がちょっと増えてきたエリアであること、、です。

ウチの物件のエリア、、
ワンルームなどのシングル物件が増えてきたのですが賃貸需要がかなり飽和していてどうやら外国人に貸してるオーナーが増えてるようです。

別に外国人がいくら増えても知ったことじゃないのですがどうも外国人から見るとこのコインランドリーの設備って路上に置いてある金庫に見えるそうです。(ソースは最近池袋の飲み屋で知り合ったベ〇ナム人男子w)

そんな情報を同じ国同士の仲間と共有しているそうで、ちょっとグレた集団とかにこのコインランドリー情報が洩れるとバールのようなものを従えた集団が夜中にこっそり荒らしに行くそうです。。

オーナーが巡回しに来る時間も事前に把握しているし最近のコインランドリーって大きなモノが洗える関係で客単価も高く一度の襲撃でそこそこ儲かるそうです。。(蛇足ですが自動販売機で1万円紙幣が使えるタイプが少ないのってこれが理由なんです)

さすがにその周辺に住んでる外国人が、、、とは言いませんが、彼らの情報網はすさまじい限りで日本にお金を稼ぎに来てる関係もあり人によっては合法非合法問わずに短期間で一気に稼げるものがあれば飛びつきますのでこんなのもこういう無人ビジネスの盲点だと思っておいてください。。

さて、最後の⑤思ったより苦労が多そうだとわかったこと、、ですが、、、

これはちょっと長くなりそうなので続きとして明日書きます。

明日はそんなFCビジネスのことも少々突っ込んで書いてみます。。



↑こいつをポチして明日の18時までお待ちください。。

COMMENT

コインランドリーのお話の元ネタは...

確かこの辺にあった気がします。。。

[パネマジ。。。]
http://siokaraiookami.blog.fc2.com/blog-date-20131213.html

もう一つはこちら...
[エメラルドマウンテンビジネス。。。]
http://siokaraiookami.blog.fc2.com/blog-date-20150518.html

・・・

・・・

ソ○ータイマーには引っかかったことありませんが、
初期ロットは買わない方が良いっていう都市伝説は
ありましたねぇ。。。

というわけで、明日の続きをお待ちしております。。。

No title

新車売ってる営業マンさんが言ってました。今売り上げ3分の2で、売れない。車10年経っても壊れないで乗れるし、厳しい、と。
コインランドリー微妙ですね。それに新しい方に行っちゃいますよね。

昨日のコメントは、副業禁止規定があれば家族を法人代表にしてというのが抜けていました(涙)。だから法人化に向かいやすいかな、と。

クローズアップ現代、不動産投資触れられてましたね!
不動産、コインランドリー両方不正解ですか・・・

No title

 コインランドリーは自分も考えましたが儲かってると噂のコインランドリーのすぐそばに別のコインランドリーが出来たのを見て止めました。
色々FCがありますが、明日のブログ楽しみにしてます(^O^)

利回り星人

つい利回りで考えてしまいがちですが、不動産の10%と
機械設備の10%ではまったく意味が違うので注意が必要
ですね。

工作機械なんて、融資4年ですよ・・・
それで元手+利益が取れなければいけないのですから、
装置産業は本当に厳しいです、ええ。

No title

ベト○ム人との交流に驚きましたw

たまに連絡取れないと思ったら、そんな方たちと遊んでたんですねwww

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