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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
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こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


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法人の方が借りやすいって話。。。


ささ、、今週もポチして「戻る」でお願いしますw

こんにちは。

以前に書いた話かどうかも覚えていないのですが、「法人での物件購入」って話があります。

この法人での物件購入ですが個人で購入するのと違い税率も低く経費計上などの税制面でわりと優遇されることも多いので最近の大家さんでもこの話題をよく聞くようになりました。

と、個人でやってた不動産投資を規模拡大にしたがって計画的に法人化して規模を拡大するというのは至極当然な話なのでいいですが、
最近、不動産初心者の人に対して「法人の方が借りやすいから」とこのスキームで物件を買わせている仲介さんがいるようです。

もしかしたら先日の「医者などの高属性の人の自己破産が増えてる」って話はこのことなんじゃないかと思ってたのですが先日、業者飲み会でもこの話題になり、そっち方面に詳しい人から話を聞きつけその全容の一部が見えてきました。

融資をする金融機関は融資の際にその個人の信用情報を見てるのですが法人の場合そこのチェックが甘く(実際には金融機関もちゃんと捕捉してるようですが見て見ぬふりでもしてるんでしょう)同時期に別法人をいくつも立ち上げてその法人ごとに物件を買うという手法で短期間に物件を増やす手法だそうです。

この手法、、
昔、新築区分を買うときにその顧客の属性があまりに良すぎたた物件の販社が「一戸買うんじゃなくてここは同時に2つ、3つ同時に買いましょう」と銀行の信用情報の反映のタイムラグを悪用し、あちこちの金融機関を利用して同日決済で買ってしまうという恐ろしいスキームの応用です。(同日であれば信用情報にも反映されにくいのでその金融機関もウチからの融資のみって思っちゃいますからw)

確かに一気に不動産物件を取得できるのでCFがちゃんと回る物件であれば一気に投資規模を増やせますからわかってる人がやれば結構面白いのかもしれませんが、融資を大量に引かせて仲介手数料を稼ごうと考える仲介さんからしたらこんなおいしい話はありません。

なぜならばこんな無茶をやってまで物件を増やしたいって人は先のことなんかあまり見てないでしょうし、今年に限って言えばそんなおいしい物件が転がってたわけもありませんから。。。(想像するに相当なババ物件を引いてるはずです)

あと仲介さんからしたら何人も物件買ってくれそうなお客さんを探すよりこの一人のカモに大量に物件を買わせた方が楽です。(噂では一人こんなカモ見つけてくると一気に10億くらいまで買わせることが出来るので片手手数料でも3000万くらいの売り上げになるそうですw

想像するに高属性で不動産の知識もロクにない人だけを狙って集客してこんな落とし穴に落としているんじゃないかと思いますがこのスキーム、、

落ちたほうはたまったもんじゃありませんwwww(ま、百歩譲って法人融資が出来ない某地銀の高金利で借りてるわけじゃないからまだマシかもしれませんがw)


しかも高属性の人って自分の生き恥をさらすなんてことはプライドが邪魔して言うに言えないでしょうし、本業の収入があるからとそこから補てんして「相場が上向くまでやり過ごそう」とダンマリを決め込んじゃう傾向が強いと思います。

また法人なので多少なりとも節税効果があるので最初はあまり気が付かないかもしれません。

しかし、やがて必ず襲ってくる大規模修繕費用や空室発生時の細かい費用発生(修繕費、募集時の広告費など)で買った直後は儲かってたかも知れないけど気が付いたら税金ばっかり掛かって赤字に転落しちゃった、、なんてこともあり得ます。

だって仲介レベルで売れる物件なんて今年に限って言えばそんな物件ばっかりでしたからwww

物事にはなんでも傾向ってのがあるんですが、
こういう話が表面化したときはすでに潜在的にそういう人が思ってるよりもっとたくさんいるはずです。

今回話題になってる「高属性なのに自己破産」って問題、、。

意外に根が深いんじゃないかと思うのはワタクシだけじゃないと思います。(ってか知ってて黙ってる人が多いんじゃねーのww)


あ、そうそう。。

そんな仲介さんですが業者間では具体的な社名が飛び交ってました。。(全部都内の業者さんですw)

今はまだ数社でやってるに過ぎませんが、こういう会社ってメチャメチャ儲かるので(そりゃこんな効率がいい商売ですからあっという間に儲かっちゃいますってw)中にいる社員も相当潤います。

怖いのはここからで、この手の潤った社員、、
いつまでの同じ会社で同じことをやるわけないんです。(独立してこのスキームでやったら儲けは独り占め出来るじゃんと考えるのが普通の不動産営業マンです)

必ずと言っていいほど社内の顧客名簿を持ち出して独立して同じようなことをやりだし同じように儲けようと考えるんです。(投資ワンルーム系のマンデベだってこうやって細胞分裂してどんどん増えたんですから同じことが起こるはずです)

こういう人がネットの自社HPでは「お客様のために」なんてキレイごと並べて集客してますからわかりにくいったら無いのですが、恐らくこの話、、中間省略取引に続く来年のトレンドになると思いますのでホント、ご注意ください。。

中間省略取引で買った物件ならまだ逃げれる可能性も無くは無いですが、この怪しい法人スキームではまず逃げ道がありませんよ。。。



だからってそれらしき業者をコメ欄に列挙するのはやめて欲しいんじゃんw

COMMENT

No title

2つ3つ買わせて太らせて破たんした人から安く買い取れば仲介手数料往復ビンタの上、物上げまでできてウマーですねw

No title

一気に気温が下がったようです。記事読んで体感が。
復業禁止規定とかあればなおさらですね。
すごい絵図ですね。
私も含めて、ついつい自分だけは大丈夫、と思ってしまいがちだと思います(タメ息)。

法人絡みのお話は...

単に見落としているだけかもしれませんが、
瑕疵担保が一年付くとかのお話と、
細々とした仲介ネタで触れる程度だったかと...(^^;

さらっと出てくるのだとこんな感じですかね。。。
[瑕疵担保のお話し。。。]
http://siokaraiookami.blog.fc2.com/blog-date-20151019.html

[ネチネチネチネチネチネチネチネチネチネチネチネチネチ。。。]
http://siokaraiookami.blog.fc2.com/blog-date-20160303.html
※法人の身分証のお話

[某美人大家さんの物件見学会の話。。。]
http://siokaraiookami.blog.fc2.com/blog-date-20160605.html
※借地権の法人売買のお話

他にもなにかあったかなぁ。。。

No title

 何となくそのタイムラグを利用する方法は可能なんじゃないかと密かに思ってたんですが出来るんですね。

 ちなみに今NHKのクローズアップ現代で関東の某地銀から1億の借金をした50代の女性会社員が出てました。なにやら区分を買って赤字を出したら追加で区分を買い増したとのこと。
まぁ何と言うか・・関東の某地銀てどこですかね(笑)

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No title

光速投資家ですね。

光速凍死家にならぬように祈るばかりですw

もう、とっとと潰れちゃってください!

家賃を下げたくとも返済がとか、そのうち成約するかもとか、
なんて緩い大家さん増えてくれた方が助かります!!
既存物件の運営が上手くいっていれば、貸してくれますし。
この時期は空室期間が勿体ないので、
繁忙期前は家賃や条件を変えてます。
勿論、室内は頻繁に点検して内見に備えてます。
オール電化やスマートメーター物件は、自腹契約してます。
ファミリー物件は、大手法人契約に限り条件は応相談♪
空室率下がってます(^-^)
仲介さんにヒアリングすると、随分太っ腹みたいです。

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No title

こわいですねえ・・・。
リタイアした途端、社会保険料がアホみたいにかかってきて飛ぶか、社会保険料抑えるために役員報酬は少なくして、コンサルとかで儲けるのかって感じなんですかね。

でも個人的にはRustyさんのリンク先にあった、ハンコ代のシステムが気になりました。

中間省略某地銀フルローンでリタイアして7年目、まだ生きてます。
さらに次は法人でレバレッジ効かせてドカーンといきたいと思ってます。

ハメ方も色々

はまる形も色々あるんですね。
まあでも、そういうものにハマる人って、そういう小手先の
テクニックが好きな人に多いような・・・

買うのは手段で目的ではない筈なのですが。^^;

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