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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
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こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
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自殺物件

今日は朝から物件の査定に行ってきました。

物件は表題の通り自殺物件。。。
任意売却なのでまだ売値は決まっていませんがこんな物件なので良い値段も付けられません。

物件は都内某所の土地30坪の一戸建て。
木造3階建てで築年数も5年程度で見た目も新しくこんな心理的瑕疵さえなければ中古でも土地値でも4000万円くらいの値段で楽に売れるレベルです。

本物件のこちらの査定価格は3300万円。もしこれで買えれば更地にして再販しようか全く霊感を感じない大家さんに売るか悩むところです。(安いから自分で買い取って自己所有という選択肢はワタクシにはありません。。ワタクシ結構霊感強いですからw)

ご存知のように心理的瑕疵物件は賃貸・売買の契約の際、告知の義務があります。

いわゆる「告知事項あり」ってやつです。

その時にどのような事を告知するかというと基本的に事細かに全部話します。いついつ頃どの場所でどんな死に方をしたか全部です。死んだ場所が搬送先の病院ならまだなんとかなりますが物件内で死亡となればどんな理由でも告知義務を負います。火事だけは病院で死のうが現場で死のうが関係なく告知です。火事の場合焼け跡に必ず花が置かれるので近所に知れ渡りますので隠すことは出来ません。

よく一般論で「年数経ってるからOK」とか「一回別の人が住んだからOK」とかいろいろ言われていますが基本的に建物の更新がされないままではずっと説明義務が付きまとうと思います。近所のおせっかいな方が大体しゃべるので先に聞いているのと聞いていないでは揉めた時の相手の反応がまるで違うからです。大体怒り狂います。こういうネガティブなことは先にしゃべっておく方が得ですし気が楽ですw。

今回の物件は一家の主が亡くなりその後も奥様とお子さんはそのまま住んでます。悲しい話なのですが団信保険に加入していたのでご主人が亡くなった際団信保険で銀行の借り入れがチャラになるはずが自殺の原因が精神病と判定されて団信の告知義務違反となり保険が出なかったそうです。向精神薬のデパスを服用していたからです。

団信は住宅ローンの場合告知といって保険屋からの質問に答えるだけで診断書なしで簡単に加入できます。

これがあとあと落とし穴になります。

加入時に通院歴を隠して加入すると何かあったとき保険屋は手当たり次第にカルテを取り寄せ徹底的に調べます。死因となんらかの因果関係があると支払いを留保します。死因が自殺の場合まず精神病を疑うので基本的に近隣の病院のカルテはすべてかき集めてきます。

ワタクシの客で加入1ヶ月前に風邪をひいて病院で薬を処方して貰った際、胃薬が入っていました。風邪薬を病院で処方されると当たり前のように付いてくる胃薬ですが、この客は数年後に胃癌で亡くなった際この「胃薬」が団信の追跡調査で引っ掛かりました。揉めに揉めてなんとか全額保険がおりて事なきを得ましたが一度認めてしまうともう保険は出ません。診断書が不要だからといって安易に団信を申し込むのは注意が必要です。

保険が出なければ普通、ローンは払えなくなりますから銀行は差し押さえ、競売という流れになります。

でも「告知事項あり物件」になってしまえばローン残債なんて払えるくらいの買値なんて付きません。
仮に競売で売れても購入後5年ではまだ金利だけの支払いで元本はあまり減っていないでしょう。

残された家族は不幸どころではありません。

一人身なら何をしようと勝手でしょうがローンの残った家と家族を残して勝手に自殺してしまうのはどんな理由があってもダメだと思います。

たぶん家のローンは保険で賄えるとか思って死を選んだのかもしれませんが結果的に保険は下りてません。死人に鞭打つようですがそのくらいはちゃんと調べてから行動に移すべきだと思います。死んでしまうくらいの覚悟があるならせめて家族の事くらい考えろと。。


不動産屋のワタクシとしては買い取って利益にするのが仕事なので買取りたいのですがどうしてもその気になれません。登記簿で残債はだいたいわかりますから奥様に買取価格はとても言えません。。おそらく3000万以上開きがあるでしょう。

奥様には「何か良い方法考えて高く売る方法を一緒に考えましょう」と言い残してとりあえず帰ってきました。

場所だけは良い値段が付きそうなので告知事項つきでレインズに載せて売る方法が一番高く売れるのではと今のところ考えてますがどんなものでしょうかねぇ。。。


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