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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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え?自己破産する家主が増加してるって?ww


まずはポチして「戻る」をお願いしますw


こんにちは。

先日のゼンチン新聞の記事でこんなのがありました。

「自己破産する家主が増加」(押すとリンクに飛びます)

記事によれば
①金融緩和で融資条件が緩くなり、新たに不動産投資を始めたサラリーマンが条件の悪い物件を購入し、破産する問題が浮上している。
②共通するのは、医者や外資系企業勤務者など高所得者だ。
③その裏で、金融機関と不動産会社の癒着や、悪質なコンサルティング会社も暗躍している。

とのことですが、、、

ゼンチンフェアにブース代払って出展していた業者さんの大半が③だった気がしてならないのはワタクシの単なる思い過ごしなんでしょうか?しかもそのブースで某地銀さん呼んで羊みたいな大家さん座らせて個別面談までして物件嵌めこんでましたよww

とは言え、昨今の物件高騰時に新たに不動産投資を始めた人で己の融資属性にモノを言わせてあっという間に借金まみれ光速投資で資産形成をしちゃった人も多いと思います。

なぜこんなことが出来たのかと言えば金融機関が融資先の選定でリスクヘッジを考えて「脆弱な中小企業に設備投資や運転資金で融資するより担保の取れる不動産投資に融資した方がいい」と判断してるからであってオマケとして「融資属性の高い高所得者なら空室増で家賃が入って来なくなっても本業収入で取り立てることが出来るから」ってのが付いてきます。

融資する金融機関からすればこれほどのリスクヘッジは無いでしょうから四半期ごとの締め期になるとどこの金融機関も融資も熱くなり、逆にすでに融資してる金融機関は融資の期末残高を減らされないように返済を邪魔したりするわけです。(そのためには金消契約にすら盛り込んでいない弁済規約を「行内ルール変更」と言う名の荒業を駆使して繰り上げ返済を翌月にしようと激しく抵抗するんですw

不動産屋もそんな銀行が存在すれば当然、「打ち出の小づち」のように使うでしょう。(しかも融資までのスピードが速いから瞬間蒸発物件でも難なく対応できちゃうしw)

えぇ、、
本来であればこんな高金利で借りなくても都銀、地銀の低金利で借りられる属性であっても、、ですw
(業者はお客が払う金利より融資スピードの優劣が勝負ですからw)

また不動産コンサルさんも単に相談だけ受けててはお金にもなりませんからありとあらゆる屁理屈を駆使して物件を売ったり買ったりする方向に持っていくのは自然の理。。(なので先の賃料すら見えない30年後の収支表なんてのを見せてくるんですw)

さらに言えば、不動産投資をやりたいって志す人は最初から「物件を買わなきゃはじまらない」ってベクトルでモノを考えますからこの金融機関の姿勢と不動産屋さんや不動産コンサルさんの考え方に乗っかればどんな低属性の人であっても背中を思い切り押されるだけの話です。(「物件を買わなきゃはじまらない」って思ってる人に相談すれば当然そうなりますw)

結局のところ、今の不動産投資ブームって「買わせたい人」、「お金を貸したい人」、「買いたい人」が全員口を大きく開けちゃってる状態だから起きたってだけの話なのですが、これのどこかが口を閉じるとたちどころにブームは終焉を迎えます。

一番怖いのは「お金を貸したい人がいなくなること」。。。
貸したい人がいなくなれば一部の現金を蓄えた人以外、買いたい人がいなくなります。

買いたい人がいなくなれば当然、今の高値市場も終焉を迎え、その波から逃げ遅れた人は下がり始めた不動産価格に怯えながら自分の物件を売ろうにも残債を下回る指値攻撃でにっちもさっちもいかなくなるという展開になるはずです。

しかしこのお金を貸したい人ってのは面白いもので、例えば明日から急にお金を貸さなくなってもまたいずれ何事もなかったかのようにお金を貸し始めます。(スパン的には5年~10年スパンでこんなことを繰り返してます)

そうなればまた不動産マーケットは活況になり「あの時は不動産価格がこんなに安かったんだよなー」という思いにふけたりするものなのですが、実はこの話がここ8年くらいの1クールです。(2007年不動産高騰期→2008年不動産価格暴落→2009年~2012年不動産低迷期→2013年~今まで不動産高騰期)

さて、バブル時代に不動産投資で自己破産する人が多かったのは当時はキャピタルゲイン重視だったからというのはこのブログを読んでる人であればだれでも知ってる話なので省略しますが、今どきの不動産投資は当時と違いインカムゲイン(すなわちキャッシュフロー)でやるのが主流です。

また、リーマンショックの時も転売につぐ転売で価格が上がりきったところに不動産融資してた金融機関がいきなりお金を貸さなくなってしまい転がしてた人がいきなり息の根を止められただけで当時も家賃収入をメインだった人は嵐が去るのをひたすら耐えて銀行融資が再開になりそれに伴った物件高騰期になった段階で一気に売り逃げしました。

ですから今のようにインカムゲイン重視の不動産投資ではなかなか自己破産しないのでこんな記事を読んであまりビビる必要はないですよってのがワタクシの持論です。

ただ自己破産には至らずとも「不動産投資やってなければもっとお金が残ってた」ってことはよく起きますw(苦労のわりに全然儲からないなんてのが起こるのがこの不動産投資ってやつですw)

そういうのってやってるうちに予兆らしきものを感じますので「ん?家賃収入はそれなりに入ってくるけどお金が残らないぞ」と感じ始めたらほかの大家さんとかに聞いてどこが違うのか(間違ってるのではなくなにかアプローチが違うってことが多いです)を一度立ち返ってみることをお勧めします。

例えば空室対策。
基本的にどんなオーバーローンを組もうが部屋が安定的に稼働していれば儲けは少ないなりに残債くらいは減っていきます。

なのでワタクシ、よくこの手の相談されたときはまず埋まらない部屋をどうやったら埋めることが出来るかを考えます。
埋めることさえできれば万が一、不動産価格が暴落しても暴落期間中、ずっと耐えることが出来ますから嵐が去るのを待つか残債が売値を上回る段階で売り逃げです。

大体こういうのは5年を一単位で見れてばなんとかなるものですから逃げ遅れても慌てちゃダメです。(慌てて売ろうとするから売値が残債を下回っちゃうんです)


そんなさっきの記事を読んでて「あれ?」と思ったのは、
「保有する資産をすべて売却しても手元には2億円の借金が残ることがわかり、Aオーナーから弁護士を紹介してもらい、自己破産の手続きをとることになった」
って部分、、。(なにを焦っているのかすごく乱暴なまとめ方って気がします)

最近の剛腕大家さんは電車も通ってない僻地の築古RC物件(しかもほぼ全空物件ですよww)をオーバーローンで買いこんで部屋を満室にしてそれを1億乗せて再販しちゃうなんてこともやってるわけですから空室が増えて返済が出来なくなり弁護士を紹介してもらって自己破産なんてすごいレアケースなはずです。(他に事業やってて連鎖的に資金繰りがおかしくなってって話なら納得ですけどw)

何を思ってこんな記事書いて読者をビビらせようとしているのかわかりませんがこと高所得な人の自己破産を心配するってのは空を飛ぶ飛行機が「なんであんな金属の塊が落ちないんだろう」って思うのと一緒な気がします。(飛行機ってむしろ落ちにくい設計で出来てるそうです)

とは言え、やはりどんなに頑張っても埋まらない部屋を抱えた物件であったりそもそも埋めるノウハウも協力者もいなければ返済が滞る可能性もなくは無いですが、昔と違ってこれだけネット社会になった今となってはそんな人の方がレアキャラですww(じゃ、不動産投資やろうって思ったのは何情報なのよって突っ込みたくなりますw)

と言うことで2年前に書いたブログで「未来への伝言~5年後のあなたへ」ってネタがありますのでさっきの記事を読んで「げーーー!俺って自己破産予備軍じゃねーの?ww」って思った方はまずそれを読んでみてください。。。(古い記事ですが、多少は参考になるかと思います)

なお、記事の最後に書いてあった
「金融機関の家主への行きすぎた融資が来年には金融庁の指導対象になるとみる関係者もおり今後の動向に注目していきたい」

って部分、、

我々の業界では半年以上前からその予兆を感じてますのでご注意ください。。。(特に木造系のy、、、(以下略)




続きは週末のセミナーのお楽しみなんじゃんw

COMMENT

No title

まぁ約定返済している間は、貸し剝がされないと思うので・・・







がんがれ・・・

記事は既読でしたが...

まぁものの見事に不安を煽るものでしたねぇ...( ̄▽ ̄;)

大抵のメディアは、ものすごいレアケースでもあっても
それが至極当たり前のように誇張するのは常套手段なので
裏取り出来ないような情報は安易に信用しないに限りますね。。。

業種違いですが、最近はDeNAのキュレーションサイトなんかも
問題になったりしましたしね...(^^;

やたらめったら情報を集めるだけなのもよくないと思いますが、
一次情報だけに頼らず裏取りする努力は必要なのかなって気がします...(ーー;

No title

記事回りに回って30分以上かかって戻りました‼過去記事もポチ済みです(笑)。
ゼンチンの記事もズバっと書かれてましたね(ゆ○ゃくとか)。
私も本業の内容なれば、レアアースだから記事になる、とわかりますが、不動産投資だと・・・。
今日の記事の続き楽しみです&切実です!


不動産投資

「返済は入居者様がやってくれます」
全くのウソではありませんが、家賃は年々下がり、物件はどんどん古くなり、
広告費や税金は上がる一方です。
反して、入居期間は短くなってきてます。
新築物件も沢山建っています。
なのに、ハウスメーカーの出してくる見込みのまぁ甘いこと。
コンサルも、似たような感じなのでしょうね。
近頃のゼンチンは、全体的に内容が薄いので、あのような記事もありかな?と思いました。
もう記事にするネタ無いのですから。
あの新聞、殆どが広告で、眉唾物や紙面埋める為のどうでもいい記事ばかりになってきてます。
ビッグサイトでも、年々メーカーのブースは少なくなり寂しい感じ。
はじけないかな、そろそろ。
体力温存励みます。

No title

こんばんは、ぶるーまんぱぱ です。まずは ぽちくり しますた。
賃貸経営は税金との戦いですね。たとえ見せかけのキャッシュが毎月残っても期末には税金で持って行かれて結局、全く残りません。なので、サラリーマン辞めたくても辞められません。

ぜんちんも

ぜんちんもネタ切れですかね。
まあ、大家業のネタなんて、そうそう代わり映えするものが
あるわけでもなく・・・

それより、次の暴落サイクルに向けてキャッシュ貯めておかないと・・・^^;

過去記事

読みました。
ぽちもしてきました。
2014年7月23日の記事でコメント承認待ちされてる人…まだ待ってるかしら?
、、、じゃなくて(^_^;)、大変タメになる記事でございました。

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