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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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超難問にお答えしますw


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こんにちは。

先日のセミナー募集のご案内ですが、明日の振り込み分で締め切りますのでまだの方はお急ぎください。(振り込んで来なかったらキャンセル扱いになります)

で、そんなセミナー時の質問でワタクシにとって超難問があったので今日はこのネタをブログで書きます。

【質問】
「オオカミさんが、サラリーマンで1000万くらいの預金があったらどのような物件をどう評価して買うか教えてください」

どう難問かと言うと、、、あれです。。

預金1000万あるからってどうしても不動産投資しないといけないってことなんでしょうか?wwワタクシにはその道が「茨の道」にしか見えないんですけど

と、買わないって選択は許されそうもないので無理やり考えてみますが、
そう言うことであればワタクシ、「その1000万が溶けないような物件を探す」という選択をします。

溶けないとは、要するに「突っ込んだ1000万の価値が減らない物件を探す」ってことになるのですが、そうなると利回りを追っかける手法じゃ物件はなかなか見つかりません。(CFばっかり追っかけてるとこういうのを見逃すので要注意です)

幸い、昨日、そんな相談があったので書いちゃいますが、
この方、都内某所で2億ちょいの店舗物件を買うか買わないかの相談をしてきました。

本物件の利回りは表面で5%なのですが容積600%が丸々食える35坪。。
建物は古家で同一業種一社に賃貸しているので立ち退きも容易だし、なにより本物件の隣には廃屋らしき建物が建ってます。

この相談者の方もこの物件の趣旨がわかってるから相談してきたんだと思いますが実はこれ、、典型的な値付け間違いの物件です。。。(事実、この方も見た瞬間ケツが浮いたそうですw)

これ、賃貸で見ると単なる2億ちょいで利回り5%のしょぼい物件なのですが容積が有り余っている物件なんです。
すなわちこの店舗が退去すれば一気に隣地を含めて地上げ可能で(しかも角地はこっちが持ってるので俄然優位だしw)ここに15階建ての店舗付きレジを建てると一種単価で考えてもこの2億ちょいは爆安なんです。。(前面道路12mの角地で一種100万切るって今の相場じゃありえませんwwww)

隣地が地上げ出来なければその店舗が退去した後でもいくらでも貸せる場所であることを考えて保有していれば返済だけは進むのでCFは出ませんが損はしませんし本物件、、一棟貸しなので維持管理費もほとんど掛からず家賃が毎月振り込まれるだけのらくちん経営。。

場所的にも商業地から住居系に変貌しそうなエリアなので10年ほったらかしにしていても土地の価値が下がるはずもなくどうしても地上げできなければ買った値段で売ってしまえば返済が進んだ分は儲かります。(ま、大して儲かりませんが負けないってのは強みです)

ワタクシがセミナーなどで「仲介が出す物件は利回りで釣ってるだけだから気を付けて」と言ってるのはこういう部分を感じて欲しいからなんですが、先ほどの質問でどうしても不動産物件を買うという選択であればワタクシもこの手法でいきます。

例えばですが、口酸っぱく書いてる「区分ファミリーレジの実需転がし作戦(過去ログ探しはラスティさんに丸投げですw)」。。

不動産投資として使えるお金が1000万あるのならワタクシ、競争の激しい投資物件でCFを狙うのではなく、実需物件を狙ってキャピタル狙いで転がす戦術でお金を増やします。

これだとサラリーマン専門の某地銀などのSOS系を使うことなく住宅ローンで借り入れ出来るし実需なのでいつ売っても繰り上げ返済で銀行から怒られることもありません。(どうでもいいけど最近の某地銀の繰り上げ返済阻止作戦、、ドロドロしたものを感じますw

で、売れなきゃ自分で住み続ければ返済分は己の利益。。
投資ではないのでCFは薄いですが、まぁほぼ負ける確率はゼロじゃないかと思います。

実需系はこういう物件高騰期は多少高くても売れるし売り出し利回りが投資物件と違って極端に低いですから一般の投資家は手をだすことも無いし、実需系の転売業者より利益をたくさん取らなくてもやっていけるワタクシからしたらまさにブルーオーシャンではないでしょうか?(1000万突っ込んで1年で300万儲かればワタクシ、なにも文句言いませんw)

今の不動産投資はインカムゲイン主体の投資ですが昔はキャピタルゲインがメイン。。
ましてや、こんな物件高騰期にみんなで同じことやっててても毎回、「瞬間蒸発な物件」に振り回されるだけです。

またちょっと前ならリノベ技術さえ高ければ儲かった築古戸建て投資もいろんなやつが本出して成功事例をバンバン書いちゃうもんだから俺もワタシもと参入者も激増、、、

今じゃ借地権の築古戸建てでさえ利回りは10%ちょいなんてバカみたいな話になってます。

ネットで物件探すのもいいですがいつまでも利回り重視で見てるとそういう値付け間違いの物件を見逃す可能性も高くなるしいつまでも買えずにいるとどこかで妙な妥協して「とにかく物件を買うこと」なんて思考になり「どう見ても投入したお金が目減りしそうな物件を掴まされる」ってことも多いです。(だから「長期間、保有で耐えられる物件を買いなさい」って言ってるんです)

今、周りを見回して融資が付きそうもない物件が安く買えるのは当たり前ですが、住居系はインカムが安定しているから融資が付きやすいだけでここが今の激戦になってるってだけの話。。

CF重視の投資戦術一辺倒でほかの人と同じこと考えてると結局、過当競争に巻き込まれるだけなので一度着眼点を変えるのもいいかもしれませんね。

とあちこちにヒントを散りばめてみましたがまだまだ投資したお金が溶けないとまでは言いませんが溶けにくい物件って結構あるもんですよw



急いで書いたから後半はかなりグダグダなんじゃんw

COMMENT

No title

記事読んでたら、さっきから
♪〇っちー♪◎っちー♪〇ちもと~~♪
♪〇っちー♪◎っちー♪〇ちもと~~♪
ってリフレインして仕方ないんですがww

この系統のお話でしたら...

この時の連載ネタがよろしいかと...(^^;

【狼式不動産投資理論(2014/10/22~2014/10/26)】
 http://siokaraiookami.blog.fc2.com/blog-entry-1255.html
 http://siokaraiookami.blog.fc2.com/blog-entry-1256.html
 http://siokaraiookami.blog.fc2.com/blog-entry-1257.html
 http://siokaraiookami.blog.fc2.com/blog-entry-1258.html
 http://siokaraiookami.blog.fc2.com/blog-entry-1259.html

相変わらず自分ができていいるかどうかは全力で棚上げしますが、
パッと見だけで誰にでもわかるような情報ではなく、
別の目線で考えることって大切ですよね...( ̄▽ ̄;)

視点を変えるための素材については、本ブログの過去ログや
他の方のブログや書籍にいくらでもありますし。。。

行き過ぎると情報過多になって一種のゲシュタルト崩壊みたいになりますが...(ーー;)

全然違うジャンルのネタを不動産に置き換えて考えたりするのも
行き詰まって来たときの気分転換になるのかも知れません。。。

まぁ、今のところ色んな意味で自分自身がそんな状況とは
無縁ですけどwww

No title

やっぱり今時期的に難しいのでしょうか。
融資ユルユルなら今とか思ってしまいますが、物件自身によりますね。
勉強と行動ですね!

負けないようにする事を第一に考えるのは大切ですね。
利回り商品全般に言える事なのかも知れませんが。
勉強になります。

お願いします。

初めての投稿です。わたくし、兵庫県神戸市で築古戸建大家をしております、貧乏自営業の、まりも、と申します。毎日毎日、狼様のブログを読み続けております。現在3周目です。いろいろな本を買って読みまくりましたが、狼様のブログのほうが勉強になります。そろそろ本をだしてもらえないでしょうか?

No title

 いつもながら為になります。自分もこの時期無理して買わないし、買っても買い値かそれよりちょっと下で売れそうな物件以外はスルーしてます。ついこの前も利回り良いなぁと思ってましたが売る時には安値でしか売れなくなりそうな物件だったので見送りました。

No title

 いや負けないような投資を考えるって大事ですが、本当に今の不動産業界はレッドオーシャンで...。

>預金1000万あるからってどうしても不動産投資しないといけないってことなんでしょうか?ww

 が一番正しく感じてしまう今日この頃です...。

 まあVinNetで1500ぶっ飛ばした自分が何をいっても説得力ないですけどwww。

勝よりも負けないこと

投資の鉄則の1つですね。
あと、撤退ラインをキチンと決めておくことと。
逃げられない投資はおっかないです・・・

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