プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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落し穴の話。。。

banner赤ずきん
首を寝違えて左20度以上旋回出来ないんですのw


こんにちは。

先週、二日連載ネタで書いた「初心者の人にありがちな不動産投資の落とし穴」ですが、、、なんでしょう?

めちゃめちゃ反響が良かったのでさらに追い討ちを掛けるかのように続編書きます。(こういうネタが皆さんお好きなんですねw)

先週はどんなセミナーに行くとダメか書きましたが、今日は「業者編」です。。

何度も言いますが我々不動産仲介業者はどんなクソ物件であろうと売らなければお金になりません。
従って不動産投資初心者の人は大好物です。。

なぜならば我々自称プロが「この物件は素敵ですよ」と言えば大半の人が信じちゃうからです。(これで想定利回りでも高ければこのお客さんから「神」扱いされるしww)

実はこれ、不動産業者に限らず、弁護士だろうと医者だろうと相手がこの道のプロだと思い込めばなんとなくその人の言ってることがホントっぽく聞こえちゃうからなんでしょうが、そもそも我々不動産仲介業を営むのに弁護士とか医者並みの専門知識は無くても仕事が出来るってとこが盲点です。(しかも全員スーツ着てるのであまりバカそうにも見えないのも盲点の一つですw)

初心者の人でよくありがちなのがこの部分で、物件概要書片手に30年のシミュレーション表を見せられて「ほら、25年後にはCFがこんなになっちゃうんですww」と説明されちゃえばそこまで行き着くまでに起こりえる大規模修繕や空室の原状回復や募集時の広告料とか果てはタンボなどの費用計上はどうしても甘くなりがちです。

しかし、買った当初はいきなり赤字になって損金をぶつけられることが多く、数年は目立った修繕も発生しないし空室もそんなに目立ちません。。従ってしばらくの間はなんとなくCFも貯まるし「よーし、、じゃ、そろそろ2棟目行ってみよーか」って気分になるものなのですが確率論的にはここから5年くらいで30%くらいの確率で困ったことが起こります。

しかし残りの70%の人にはさほど重篤な事態は起こりませんので大多数の人は「オオカミに言ってることなんて心配する方が損だ」と思うはずです。

ところで質問ですが、
10発の弾倉に3発外れがあるとわかるとしたらあなたはその引き金引けますか?(ちなみにその外れの中身はなんだかわかりませんが精神的に相当やられる系のストレスなはずですw)

ちなみにワタクシ、
10発の中に1発でも外れがあるとわかれば一発目でこの外れを引く自信があるので絶対この引き金は引けませんwww(えぇ、、ワタクシ、そういう星の下生まれなんですw)

ということでここでまず一つ定義付けます。
「不動産仲介業者はこの3発の外れ弾の存在はまず教えないものです」

そりゃ、買主自らすぐにわかるものは教えるかもしれませんが(むしろそれ教えないってのは説明義務違反だしw)買主がわからないだろうと思うもので説明義務違反に問われる恐れのないものはまず教えません。。

しかも将来的に起こり得るだろうってことなんてのは可能性としては言うかもしれませんがそれを根拠に買主さんが「え?そんな物件だと買いたくないなー」なんて思わせるようなことは出来るだけ避けて通ろうとするのが仲介業者です。(そんなことを正義感ぶって説明すると高確率で上司から「てめー!余計なこと言ってんじゃねーよ」とぶん殴られますw

事実、
今年我々が売り出して成約したクソ高い物件(クソ物件じゃなくクソ高い物件ですw)で相手仲介さんがこの物件を保有することに対してのリスクを真摯に説明してる人は誰一人いませんでした。。(えぇ、、それが管理費差っ引いて月に10万(税引き前ですw)にもならない2億の旧耐震の物件であっても、、、です)

また、我々が後で揉めるのが嫌なので「この物件、こういうことが過去にありましたけど大丈夫ですか?」と聞いても「いや、その話は重説の説明対象外なので問題ありません(キッパリ)」と言われ、後日、この話が買主さんから売り主さんの耳に直接苦情が入り「これ、ちゃんと説明してくれって言ったじゃんw」と怒られたこともあります。(この時は設備の脆弱性で揉めました)


とは言え、不動産投資を始めたばかりの人が物件を見てそんな見分けが出来るわけもありません。

こういう時はその業者さんを見れば大抵のことはわかります。(意外に物件見なくてもわかることが多いですw)

例えば物件情報を出して貰った際にこっちがなにか質問しても「調べて折り返します」を連発する人ってのはそもそも物件説明が出来ない状態で物件を出してるだけなので危険度が高いです。

実はこの手の仲介さん、「質問があれば相手にぶつけます」という感じで先に何を聞けばいいのかすら理解してない傾向がありまた、すべての行動が半歩遅れになるのでこの傾向の人はワタクシの経験上、ろくな物件情報を出してきません。

と言うことでこんな仲介さんに出くわしたらまともな物件はほぼ皆無なので全部スルーで大丈夫です。(但し、初心者の域を脱したら物件を見て判断するようにしてください。だぶんワタクシの言ってる意味がその時にわかるはずですw)

次に厄介なパターンで「融資付け優先」な仲介さん。。

初心者系の投資家さんがハマる最悪なパターンの一つですが、これは相手仲介さんに欲しい物件を自分の属性もろともしゃべってしまうところに遠因があります。

彼らの怖いところは融資が付くお客であればどんな物件であっても「この物件は素敵物件です(早く買わないと瞬間蒸発しますよ)」と売り込んできます。

事実、
ウチで今年売ってた「見た目高利回りに見える物件」に対してダボハゼのように食いついてきてフルローンが付きそうだとわかると「物件の売り出し止めろ」だの「賃料掲載を管理会社にやめさせろ」だの「他とは絶対契約しないって確約してくれ」だのうるさいこと言ってたのですが、その物件、、

その売値の状態をフルローンで買うと2年後くらいには家賃下落でCFがマイナスになる予定だったんです。。。(原契約の賃料がバカ高だっただけで一度入れ替わったら二度とそんな賃料じゃ貸せませんからw)

その時も我々、、「CF考えると多少でも現金持ってる人じゃないと苦労すると思いますよ」って言ったのですが、「あ、買った後はウチできっちり面倒見るので問題ありません」と言ってまったく聞いてくれませんでした。。

先週その物件の募集広告を見たら家賃が下がってるだけじゃなく空室が8部屋からさらに3部屋増えてました。。(これで敷金礼金ゼロゼロフリーレント1か月じゃもはやCF出ませんよww)

こうなるともう物件の良し悪しなんて問題じゃなく儲からない物件を掴まされるって言ったほうが早いと思うのですが売値が高騰している昨今はこういう流れで物件を掴まされることが多く、そういう仲介さんが出してくる物件は傾向としてそういうものばかりです。

「それでもずっと保有し続ければいつかは儲かるようになるからいいんだよ」と反論されることがよくありますが、
それは先日のセミナーでもお話しした「出口が無くなった場面であってもそのいつかの日まで保有で耐えられるか?」ってことが重要です。

これから不動産投資を始める人に於かれましてはまず物件を見分けるスキルを磨く前にここだけ理解できてればある程度は戦えますのでこれを頭に於いて物件の選定をやってみてください。

ワタクシ、正直言わせていただくと、
ほぼ売り主側の仲介が多いので買主さんがどうなろうと知ったことじゃありませんが、買主側の仲介さんでそういうリスクをきちんと買主に説明出来てる人って極めて少ない気がしてなりません。(「むしろこの仲介さん、我々の味方じゃねーの?ww」って思うことの方が多いです)


こんなこと言っちゃなんですけど、ウチで付けた売値の物件、、
フルローンで買うとほぼ例外なくキャッシュアウトするはずですから。。。



ということでこんな毒を吐き続けてきたこの狼ブログ。。
明日のブログが1500回目の更新になるらしいです(ラスティーさんが数えてくれたので間違いないですww)

明日は今日の続きを書こうかと思ってますがせっかくの1500回記念でこんな毒ばっかり吐いてもあれなので違うネタにするかもしれません。。

よろしくお願いします。。。(なにを?w)

人気ブログランキングへ
こうやって脈々と敵を作っていくだけの1500回だったんじゃんw

COMMENT

No title

じゃあどんな物件買えばいいか教えろよ!!
って噛みついてくる読者さまもいるかもしんないすねww
 
今は買わないほーがいい。って何回も言ってんじゃんww

ここしばらく見ていなかった...

オオカミ毒満載ですね~www

何だかんだでこういう記事が好きなんですよねΨ( ̄∇ ̄)Ψ

更新回数については、
PC版表示したときに左側にある月別アーカイブから計算しただけですよ(^^;

未公開ネタなんかも含めると既に2000近くなってるんじゃないかとも思ってますがwww

明日の1500回記念はどんなネタになるのか
(0゚・∀・)wktkしながら待ってますwww

私も閣下の売り出し物件買いたいです!と言ったら、閣下御自ら止められたのを思い出しました。
やはり物件高騰期まだ続くのですね。
首お大事になさってください。

すごいですね...。

明日で1500回ですか....。いやこの長い記事で毎日更新しつづけるというのはすごいですよ....。
 ひきつづき体にお気をつけて続けていってくださいね。寝違えはきついですよね.....。

1499回読んできて、言っている意味がわかる時が多少近くなってる気がします。
でも不動産以外のほうがもっと詳しくなった気もしますww

こう言うネタ、とても勉強になります。明日の更新が楽しみです。首の寝違え、お大事にして下さい。

No title

 キャッシュフローがマイナスとかどんなでしょうか・・・まさに買えば明日もまた上がるから良いんだよというバブルじゃないですか・・
 ちなみに次回セミナーで気が向いたらそのキャッシュアウトする物件の価格と概要を教えて下さいwもちろん価格や土地面積を全部2割増しにしたりで特定出来ない状態で結構です(>_<)

近年

マシンガン並みに物件出して頂いても、自分で探しても、当たりは1/200あれば良い位です。
あとは、時の運♪
それでも、蓋を開ければ買わない物件ばかり。
なので、資金に余裕があり、そこそこと思えば指し値(鬼するなら未来永劫物件情報はきません)です。
お断りの文句も大切です。
歯並びさん書いてました。
「おめーさん、業者が作ったレントロールなんざぁ、これっぽっちも信用できゃーせんぜ。」
自分でとことん調べましょう!!!
エリアの募集条件も調べてください。
私、今、物件によってはAD2ヶ月+フリーレント1ヶ月をしてます。
様子を見て、臨機応変にキャンペーンを打っています。
いち早く紹介してもらえます。
ネット反響も多いです。
カツカツで運営していたら、先取りのこれらは出来ません。
お任せなら常に後手になるはずです。
エリアの様々な流行りを作る気概位なければ、先手打てなくなってきました。
毎日利益以上にストレスは溜まります。
食い扶持、それ以上に専業・古参のプライドもあり、手を休める事は出来ません。
新規参入、それでもしますか?
(ドラッグそれでもやりますか的)
今成り立つのは、二世帯賃貸併用住宅だと思います。

3発・・・

自殺と、滞納と、地震・・・ですか?

大島テロルさんのサイトに載るのは勘弁ですね〜。

No title



1499回目のブログ更新おめでとうございます。
毎日貴重なお話をありがとうございます。

1500回目の本日の更新も楽しみにしています。

今日も電話相談にのっていただきありがとう
ございました。

自分の失敗に気づいて、悲しい気持ちになりましたが
閣下にこれからの対応策まで教えていただき、
少し気持ちが楽になりました。

いつもありがとうございます。
また、今後もご指導お願いいたします。

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