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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
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このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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心理的瑕疵物件

こんにちは。
今日も東京は冷たい雨が降っております。やがて雪へと変わるでしょう・・。いやな天気です。
今日のブログの表題もいやな話題ですね。。。暗い話ばかりで申し訳ありません。

さて、
今日は仲の良い業者さんから入札のご案内のメールが来てました。
中野区の某私鉄駅徒歩圏の古家です。

土地14坪足らずですが角地だし都内でこの坪数があれば車庫付き木造3階建てOKですw。
家を取り壊して建売には持って来いの土地です。。

しかしこの物件訳アリです。。。

いわゆる心理的瑕疵物件ってやつです。

所有者が自宅で孤独死。。
春先に亡くなり死後2週間程度ですからワタクシの経験ではこれについては部屋の中はそれほど悲惨な状況ではないと思います。

身寄りがいればこのまま相続物件となり相続人が売買するなりなんでも出来るのですが、
今回の場合は身寄りがいません。そうなるとこの財産は処分され国庫に入ります。

よく官報に載ってるタイプですね。「相続権主張の催告」というところに掲載されるやつです。
この場合、官報に告知されて相当期間の後、国から弁護士が委任されてこの弁護士が事後処理をします。

多少瑕疵担保があってもへっちゃらと言う方はこの官報をチェックして官報に載ってる弁護士にコンタクトを取れば入札に参加できるかもしれません。(個人的にはあまりお勧めしませんがw)

実はこのタイプ。
登記簿謄本を見るとすぐわかるようになってます。
見分け方は登記簿甲区に書かれている所有権者。

「相続人不存在亡〇〇〇〇〇相続財産」と書かれてます。

もしこういう登記簿を見たら必ず売買の相手方に質問しなければいけないのは

どの様に亡くなったか・・です。

病院で亡くなるのと物件内で亡くなるのとでは物件の売買価格が変わってきます。(極めて現実的なお話で非常に恐縮です)
よく格安物件として業者が転売で売り出すときにあるのですが登記簿にこのような記載があるときは必ず聞いてください。
よくある意味不明な格安物件。。こんなところにも理由があったりします。。

またあとから「実は告知事項があります」なんて言って来る仲介さんもいます。ひどいところになると家を取り壊したから告知しなくてもOKなんてのもいますw。物件概要を貰ったら最初に登記簿を確認するという事はこんなところでも大切だったりします。ご参考下さい。


実際には物件内で孤独死となると以下のように登記簿に書かれます。

「〇月〇日ころから〇月〇日ころまでの間」

・・・これ死亡日時が確定できないパターンです。。この登記が入っていたらワタクシの経験上では100%孤独死です。(この記載を見るとワタクシの査定回路が1000万以上下落します)

ですが何かの理由で死亡日時が確定出来るとこの記載が無い場合があります。(近所の人が偶然家で倒れている人を見つけたとか、介護施設の巡回で偶然発見されたとか)
なので「相続人不存在亡〇〇〇〇〇相続財産」と表記があった場合、必ず不動産屋さんに確認するようにしてください。

あとになってご近所の方から「あ~ら、この家って昔〇〇さんがご自宅で亡くなったのよね~」と後から知るハメになっちゃいます。

この物件、うちで入札しようかと考えていたのですが運悪く内覧予定日にワタクシ別口の予定が入ってます。。
また内覧時間が1時間しか無いので見に行くことが出来ません。。(たった1時間で買うか買わないか決めろというのも乱暴な気もしますが・・)

時間が取れればここをご覧の方に声をお掛けしてお客さんのふりして一緒に行きませんかとお誘いしようと思っていたのですが業者さんにお願いして写真だけ撮ってきて貰う事になりました。

ということで今回は写真を見て値付けに挑戦してみようかと思ってます。(ちょっと無謀ですがw)

このケース。
入札なのでいくら心理的瑕疵があろうとそれなりに高値が付く時があります。
しかしこの物件、おそらくそんな高値を付けるとは思えないロケーションしてます。

14坪と狭小戸建を建てるにはいい感じのロットです。高値で転売出来そうですが、路付け・瑕疵とマイナス要因も大きいです。このレベルの物件の値付けは案外難しいかと。机上の計算だけでは判断が出来ない典型的な例です。。

来月のしょぼくれんセミナーまでにはこの物件の行く末が決まってるでしょうからこの物件をワタクシ達業者がどのように値付けをするのかその時の題材に出来ればと思ってます。

ここをお読みの不動産投資家さんでよくあるケースは借地権の戸建とか昔あたり一帯が借地で底地権者が借地権者に底地を売って所有権にしてしまったようなやつが当てはまります。

やたら道路幅員が狭かったりしてクルマが入ってこれないような土地で古い家が建ち並んでいるなどの条件下でこの孤独死というパターン多いです。

今日のネタは知らないよりは知っていた方が良いくらいのネタです。
どこかアタマの片隅においておいていただければ・・と思います。


ちょっと気が早いですが2月のバナーをパクって来ました。
そう言えばワタクシここ数年チョコ貰えていません。。あ、べつにチョコをおねだりしたりしませんよ。
・・これはおねだりしますが・・。えぇ、、w。。
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COMMENT

説明不要でしたっけ?

鳥です。


 拍手、クリックしました。


 オオカミさん的には、

 1回入居しましたら、2回目から

 説明不要でしたっけ?

職場が

  わくわくリッチです。

 職場が心理的瑕疵物件です(^^;)

 ちょうど、先日、心理的瑕疵物件の記事を読んでました(正確には担保をつけなくてはいけないんですか?)
 
 ⇒ http://bizmakoto.jp/makoto/articles/0810/31/news006.html

 職場で寝るのは平気ですが、心理的瑕疵物件で寝るのはイヤですw

 知人の話ですが、関ヶ原近くでクルマの中でイチャイチャしていたら、その横を騎馬武者軍団が駆け抜けて行ったそうです。

 騎馬武者軍団、イカしていますね。
イカす武者天国です。

 というわけで、狼さんは好きな戦国武将いますか?

 ありがとうございます。
それでは、また(^^)/

Re: 説明不要でしたっけ?

鳥さん

こんばんは。

>  1回入居しましたら、2回目から
>  説明不要でしたっけ?

ん?賃貸の説明責任のことですか?
2回目からOKなはずないでしょw。そんなことやってると隣人や近所の人にチクられて一発ですよww。
ワタクシは基本的に毎回説明してます。最近の判例ではほぼアウトですから。

最近の入居者はこういうことよく知ってます。
うっかりバレるとネットで調べてすぐ損害賠償請求してきますよw。ご用心。。

Re: 職場が

わくわくリッチさん

こんばんは。

>  職場が心理的瑕疵物件です(^^;)

ある意味ってことでしょうか?それともホンモノが出るんでしょうか(稲川淳二風)

ある意味でしたらワタクシの以前の職場もそうでした。(57歳のお局様に年中セクハラされてました)

>心理的瑕疵物件の記事を読んでました(正確には担保をつけなくてはいけないんですか?)

たぶん担保って付けないほうが正解という気がして来ました。
 
>  知人の話ですが、関ヶ原近くでクルマの中でイチャイチャしていたら、その横を騎馬武者軍団が駆け抜けて行ったそうです。

これ怖いですねw。ワタクシも昔クルマの中でいちゃいc・・・いややめておきます。。。

お客さんの部屋でたまたまこの部屋の北西の角が霊道だったらしくほぼ毎日霊が通るという部屋は知ってます。
寝てたらその幽霊に「玉三郎~!!」と絶叫されたと苦情言ってきたそうですww。
(坂東玉三郎さんの関係者でしょうか・・?これもある意味怖いです。。)

ご縁が無いようにしたいと

こんばんは ぶるーまんぱぱです。

ぽち クリ しますた。

相続権主張の催告 を官報で見たら毎日何件かはあるんですね。

心理的瑕疵とはご縁が無いようにしたいと思っておりますので、

>どこかアタマの片隅においておいていただければ・・と思います。

そうさせていただきます。

心理的瑕疵

心理的瑕疵なら気のせいで済むかもしれませんが、ガチで出る物件
は困りますね。^^;

以前他の部屋は6万なのにその部屋だけ2万のアパートに入った人
の話を聞きましたが、3ヶ月でムリポだったそうで・・・

でも、不謹慎ではありますが、アパートなどの場合物件の一室がそう
でも他の部屋は賃貸する場合は告知不要なので、物件を安く買える
ならアリかもと思ったりします。

特に使い倒して最後更地にするつもりなら。

No title

お部屋の写真に何か、、騎馬武者さんとか写っていたら瑕疵担保説明追加要因ですか?  平日のおもしろい物件見学ぜひ主催してくださいませ。会社さぼって騎馬武者より早く駆けつけます。

登記簿甲区

今回も、すごく興味深いです。

さすが、1位ですね~ \(*^ ^*)/

前回の「史上最悪の賃借人」もオモシロかったです。
読んでるぶんには面白いけれど、管理している側や大家さんには、
たまらない迷惑な入居者ですね!

ワタクシのような、ワンルームやボロ専科の大家には、大使館は無縁で安心です。笑

ありがとうございました。

No title

個人的には心理的瑕疵物件はあまり怖くないです。
安く買えるならそれでいいかなと。

しかし賃貸物件となると・・・地域性なども考慮が必要ですね。
田舎の心理的瑕疵物件だと、10年でも20年でも
近所の人の噂にあがりつづけますし(汗)

都心の心理的瑕疵物件はありかもしれないでっす。

Re: ご縁が無いようにしたいと

ぶるーまんぱぱさん

おはようございます。

出来ればこういう物件と一生縁が無いほうがワタクシはいいと思います。
やっぱり面倒ですもんw。

間違ってこんな物件掴まないようにしたいものです。。
お互い気をつけましょう。。

Re: 心理的瑕疵

クロノスさん

おはようございます。

自殺とかはダメですが昔のの戦争の空襲で何万人も焼け死んだのが心理的瑕疵にならないのが
不思議です。やっぱり気分的なことなんですね。これ。

> 以前他の部屋は6万なのにその部屋だけ2万のアパートに入った人
> の話を聞きましたが、3ヶ月でムリポだったそうで・・・
>
・・・どうムリポだったのでしょうか・・・?気になります。。

まぁこういうのを一切気にしない人も世の中には存在しますからお得といえばお得ですね。

業法では事件のあった部屋以外での説明は不要となってますが実際の現場ではちゃんと説明しています。
最近の素人さんは「聞いていれば入らなかった」と大騒ぎしますからw。

Re: No title

ぼんくらさん

おはようございます。

そういや前に賃貸チラシ用写真におっかないものが写っていて大騒ぎになったことがありましたw。

幽霊って白い服がお好きかと思ってましたがその写真には黒い喪服(白い喪服じゃムーディー勝山ですねw)の男性がこちらを睨みつけてました。。。

今度そんな心理的瑕疵物件があったら案内します。
お清めの塩とスリッパのご用意を・・・。

Re: 登記簿甲区

黄金Gさん

おはようございます。

こうやって気楽に書いている方は楽ですがおっしゃるとおり当事者の大家さんはたまったもんじゃないです。

そういや大使館ネタで「バングラディッシュ大使館事件」というのがあります。
次回ネタに詰まったとき書きますw。

あと、黄金さんと来月お会いできるのを楽しみにしてます。。

Re: No title

ひろ*さん

おはようございます。

なんかひろ*さんならこういう物件へっちゃらそうですねww。

こういう物件はどれだけ近所に「お節介なおばさん」がいるかいないかで決まると言っても過言ではありません。

町内のことなら何でも知ってるなんていう「町内の生き字引」みたいなのがいると悲惨です。。

仲介さんにもそういう輩がいるかいないかの調査を義務つけるように業法改正しないといけないかもしれません。

No title

心理的瑕疵物件。

このへんは大家さんにとってはもっともこわ~いお話し!

でも、実は自分物件で、、、なんてお話
結構聞きますもんね

ナンマイダ~ナンマイダ~

心理的瑕疵物件の登記簿記載なんてあるんですね~
お目にかかったことありませんが、勉強になりました。

Re: No title

ポチおさん

こんばんは。

ワタクシも実際に登記簿見るまでこんな記載があるなんて知りませんでした。

登記簿で見れちゃうので隠すことは出来ませんが自分の物件にこんなこと
書かれてたら・・・うーん。。

No title

そーいえば
年初、不動産屋さんがあいさつでいらっしゃって
最初に聞いたのが、年末に入居者様がお亡くなりになられた事でした。

連合いの看病兼で病院に近いマンションに短期入居だったのですが
本人が先に天国へ召された模様です。

新たな入居希望候補者として
3世代同居に失敗した80代の方
の部屋を探しているとの事でしたが
いくら徒歩3分以内といえどもその年齢は・・・お断りしました。

部屋の4分の1を使って戴いている法人さんが
4月より追加一部屋予約入っているので
2部屋空かないと募集をかけない様にしてます。

この法人にはすべて同条件で貸すことになっているので
一般で安く出している1Fが空く事を祈ってます。

Re: No title

ぼ~やさん

おはようございます。

> 連合いの看病兼で病院に近いマンションに短期入居だったのですが
> 本人が先に天国へ召された模様です。

やっぱり慣れない環境ってお年寄りには負担になるんですかねぇ。。
やりきれないです。

これがあるから高齢の人の入居って難しいんですね。
うちも前に70歳くらいのゴージャスなおば様がお申し込みしてきましたが
難癖つけてお断りしました。何かあったらそれこそこっちが悲劇です。

その点、法人さんってやっぱりいいですねw。
うまく部屋が空くことをワタクシも祈ってます。

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