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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
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他人が尻込みする物件。。。

banner赤ずきん
今週も張り切って書くんですのw

こんにちは。

土曜日の狼セミナーにご参加された方、、
まずはお疲れ様でした。

ブログでも書いてた通り、ワタクシ、前歯に若干の不安を抱えてのセミナーだったので「途中で歯が取れちゃったらどうしよう、、」と終始、前歯の具合を気にしながらであまり話に集中できず、時々どこのパートをしゃべってるかわからなくなる場面もあり(しかも途中で誰かの携帯のSiri機能が働き「おっしゃる内容がよくわかりません」とアナウンスされテンパる場面付きw)いろいろご迷惑をお掛けしちゃいました。。すみません。。

今回は懇親会までやったので最近、セミナー明けの翌週ははしゃぎ過ぎて具合が悪くなり風邪を引という一連の悪循環にも陥らず本日は絶好調で仕事出来てますが、今日会社に来て驚愕の事実を知りました。。


えぇ、、
一昨日終わったばかりだってのに次回のセミナー、、12月10日なんです。。。。
(明日から11月ですから実質的にあと1か月くらいしかないじゃんww)

今回のセミナーネタだって結構悩みに悩んで作ってるだけにあと1か月で次のセミナーネタを考えなきゃいけないなんて思うとホント、、「来年は年6回やりまーすw」なんて言わなきゃよかったと後悔だけが先走っちゃいます。。。(しかも明日が熊本セミナー用のレジュメの印刷締め切りだしw)

しかし約束は約束です。
次回のセミナーも今日以上のネタをご披露しようじゃないですかww(と出来もしないことを軽く言うワタクシ、、いつもこれで人生損してますw)

と言うことで次回セミナーの受付は11月5日(土)の18時に設定します。(本来土曜日はブログお休み日ですが臨時更新しますw)


さて、そんなセミナーでのお話の中で「こんな物件高騰期で買うのはお勧めしないけど敢えて買うならこういうとこ注意してね」とは話しましたが「具体的にどんな物件買うといいよ」の説明をしていないことに今朝気が付きました。。(アドリブで話そうとレジュメに落とし込んでいなかったワタクシの凡ミスでございますw)

と言ってもわざわざこんな時期に火の中の栗拾いしなくてもいいじゃんwとも思うので敢えて言わなかったという側面も無くはないですが何を言いたかったかと言えば、、

「他人が尻込みするような物件を積極的に買え!」
ってことです。。(「だからこれがギャンブルだってオマエ言ってたじゃねーかよwwっ」て批判は甘んじてお受けしますw)

言うまでもなく誰もが融資が付いてフルローンで買っても収支が思いきりプラスになる物件なんて今の時世、理論上は存在するかも知れませんが現実的には滅多にありません。。(そう書くと「地方とかならうんぬん」とか言われますが恐らくそういう物件も「他人が尻込みする物件」の括りで考えてますのでご心配は無用です)

参考までに某旅団員の家のポストに放り込まれていた買い取り業者の買い取り要件というのをアップします。

「売り物件募集中」
弊社ではご不要になった不動産物件を「高額にて」買い取りいたします
戸建て物件
土地
マンション
収益物件(但し、アパート・マンション系)
弊社では常に現金200億円用意していますのでお気軽にお電話ください
←ホント、一度でいいからこういうの言ってみたいっすw

「高額で」と書かれてはいますが買い取り業者が高額で買い取るわけもなくいろいろケチつけて安く買い取ろうとしますし、買い取れなければ仲介に入って手数料をせしめる「プランB」で物件を預かり、囲い込みか何かして売り主を日干しにして結局、安く買っちゃうんだと思いますが(だってこんなチラシに簡単に引っ掛かる売り主さん、、あれですからw)、、

ん?

よくよくこのチラシを見ると下のほうに小さい文字で「買い取り対象外」の物件について書かれてます。
「買い取り対象外」
①借地権・底地権
②居住用以外の物件
③接道2.5m以下の敷延
④既存不適格物件(単独建て替え出来ないもの)
⑤私道等承諾を要する物件
⑥車の通行承諾が取れていない物件(駐車スペースが無いもの含む)


なるほど、、、
この対象外の要件を見るとこの買い取り業者が戸建て用地として再販出来るもの以外は買い取りしませんって言ってるので買い取り対象になるのは
①所有権じゃないと住宅ローンが付きにくい
②融資が付きやすい居住用収益物件(これはこのまま再販して利益を出そうとしてるんでしょう)
③2.5m以上接道してれば車の駐車が容易なので戸建て用地で高く売れる
④取り壊して再建築すると容積が減っちゃうとダメなので
⑤取れないと再建築できない
⑥車が通れなきゃ車庫作っても無駄w
とでも言いたいんでしょう。。

となると逆にこの悪条件の物件はこの手の業者さんが買い取り出来ないってことですからますはこういう物件を狙えば「他人が尻込みするような物件」として比較的ブルーオーシャンで買える可能性がありブルーオーシャンであればあるほど指値が通りやすいってことになります。

ただ、最近のマーケットではこの程度の悪条件じゃまだまだ買える人も多く、指値どころかこの程度だと満額で札が刺さる可能性のほうが高いです。。。

「こんなのに満額で札刺してどうすんのよ」って思うワタクシですがこれだけ高額市場になってるとこの程度の悪条件でもまだまだ好条件に見えてしまうんでしょう。

となると
「もっと悪条件な他人が尻込みする物件」
であればよりブルーオーシャンなはずです。。(これを業界では「欲しい物件のハードルを下げる」と言いますが、、w)

例えば
①借地権の再建築不可
②接道2m以下
③それでも容積オーバーw
④全面道路が私道で通行掘削許可なし

なんてのにしたらどうでしょう。。

・・・・

・・・・

だめだ、、

まだこれでも最近満額で買い付けは言った物件がありましたww(ちなみに満額での表面利回り9.6%でしたw)

と言うことで多少追加します

⑤調整区域物件
⑥擁壁3m以上
⑦土砂災害警戒地域
⑧駅から徒歩30分以上
⑨地盤沈下あり
⑩心理的瑕疵あり


・・・

・・・

・・・・

・・・・

えーっと、、

やっぱりこの話、、セミナーでやんなくて良かった気がしてきました。。(書いててワタクシが尻込みしちゃいそうですw)



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こんなの買うくらいなら寝てたほうがマシなんじゃんw

COMMENT

No title

この条件全部スミフに言ったら、片っ端から紹介されそうですねwww

セミナーありがとうございました!すごく充実しておりました。
色々考えること多かったです。
もう初っぱなから、閣下のお言葉で考えました。
懇親会もとても良かったです。ありがとうございました!
12月も万難を排して参りたいです!

12月のセミナー申込日は...

今週の土曜日っと...φ(..)メモメモ

質問内容と期待することあたりもまた考えておかないと...

···

···

過去ログにも色々出てますし、基本は業者の目線で考えつつ
ちょい上狙いか別の切り口でといったところだと思うのですが、
それにしてもハードルの下げ方が...(; ゚Д゚)

それらの条件でギャンブルするようならリスクが
紙系資産とあまり変わらなくなってるような気も...( ̄▽ ̄;)

No title

 セミナーありがとうございました(^o^)体調も良さそうで何よりです。セミナー間近なのに今日のブログも内容が濃いですね①~④の時点で何の罰ゲームかと・・・ですが売れるんですね。
買うからには使い道があるんでしょうし、お金と知恵のある人が羨ましいす。
 

本当なら満室万々歳

ブログ内容で考えると。
首都圏の木造築古アパートは、とてもよいと思います。
木造は、いくらでもいじれますし。
融資がつくかは、その人次第?

私は自主管理故に入居審査を厳しくしているので、
なかなか満室にはなりません。
逆の思考で、家賃入れば誰でもOKと腹をくくれば即満室!
管理は委託♪
他の入居者に迷惑?
なら、迷惑になりそうな方々で埋めてしまえば良い。
近隣からのクレームもなんのその!!
これらは、管理委託の醍醐味です。
家賃入れば万々歳なのですから。
私の物件、こぎれいで安いので、海外の方から引っ張りだこですが、
メインにしている全○連は審査が厳しいので殆ど通りません。
他なら結構通るようです。
ついでに、家賃直接入金なら生保OK!
ハードルを下げての入居者さん達は、隣で孤独死あっても気にはしません。
孤独死の修繕は、建物の火災保険である程度賄えたりしますし♪
家賃保証はどうかと思いますが、管理委託は素敵です。
委託先兼仲介会社なら、一番に客付けしてくれますもの。

11月5日ですね...。

 どうも先週のセミナーお疲れ様でした。きちっと5回分のセミナーファイリングして完全保存版にしてあります。11月5日も忘れないように手帳に書いておきましたので遅れないように申し込みしますよ。

 もちろん日課のポチも忘れていません。(PCとスマホ両方でポチしていますので....。)

 気候の変動が激しい折お体にはお気を付けください。

セミナーお疲れ様でした

いや~今回も濃い内容で楽しかったです。最近は話の内容が良く解るようになってきました。
少し気持ちの余裕がでてきたので楽しく聞く事が出来ました。
次も参加出来れば全6回制覇です。
頑張ります~

セミナーお疲れ様でした。

今回もお疲れ様でした。
やはり、自分のような初心者にとっては、ケーススタディがあるとイメージしやすくてたすかります。

「すみません、よく聞こえませんでした。」はツボでした。凍りついた会議などで使わせてもらいますw

お疲れ様でした

最近は銀行も大分緩いようで、承諾書無くても融資対応する
みたいですね。プロパーの住宅ローンになるようですが。
(金利幾らになるんだろ^^;)

でも、収益を生まないもので無理すると本当に死にかけるので
そこは甘く見ない方が良いですよね・・・

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