プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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信憑性の高い話w

banner赤ずきん
今日も大慌てのブログ更新なんですのw

こんにちは。

前々からブログで書いてることで物件を高く売る戦術の一つとして「投資で買って実需で売る」ってのがあります。

区分レジなんかが一番当てはまるのですが、
自己使用ではなく他人に賃貸中の場合、この物件を売りに出すと「オーナーチェンジ物件」として流通するので利回り計算で売値が決まり、その売り値は利回り計算ではなく自己使用目的(実需)の人に売ると市場価格の捻じれで売値に差が出るので、

「利回り物件として買って賃借人が出て行ったあとそんな自己使用目的の人に売ると高く売れますよ」と言う意味です。

ワタクシもこの手法を駆使して度々、実需のエンド客に区分レジをクソ高い売値で売ってますが、買っていく人はそもそも利回りなんかじゃ物件を見てないので「気に入れば高くても買う」ということになります。

実際、世田谷某所の家賃8万円の区分ワンルームレジを利回り換算3.4%で売り抜けたときはかなりシビれたものですが買っていく人も納得して買ってくれてるので我々の心もあまり痛みませんw(「やっぱりいい物件はそれなりの値段しますからねー」とか適当なこと言って売っちゃいましたw)

しかし、投資系の物件を買う人と違い実需物件を買うお客さんって普段から不動産に接している人は少なくある意味、ここ読んでる不動産投資家さんとは比較にならないくらいに素人さんであることが多いです。

そうなると普段の不動産取引と違い、素人さんでもわかるように説明してあげて後日の遺恨を残さないように取引をしないのですが(重説一つ読むにしてもすごく細かく説明してあげないと理解してくれませんから)、、

今日決済した契約の相手仲介さん、、
重説を契約印を押す一時間前に初めて買主に説明してましたwwww

と言っても宅建業法では「売買契約する前までに」と書いてあるのでぶっちゃけ別に契約直前に重説を読んでも問題はありません。(ってか買主の判断力を鈍らせるためにわざとやってんじゃねーのか、、、とw)

ムカついたのはこの仲介さんもこの重説読む寸前までこの書類に目を通していなかったこと。。。

我々、普段から重説は出来るだけ早く読んで貰おうと最低でも契約の3日くらい前までには「契約書(案)「重説(案)」として相手仲介さんに送ってます。

そこで一度プロ目線で読み込んでもらいお直しする箇所を指摘してもらい完全に合意したのち、袋綴じして郵送してます。

そうすれば当日に「〇文字削除〇文字加筆」なんて汚ねー書類にしなくてもいいし、契約自体もスムーズに終わり売り主さん、買主さんにも無駄な時間を掛けずに済みます。(不思議なことに契約でダラダラ時間を掛けちゃうと後日妙な遺恨が残りいつまでも売買時に起きた問題の敗戦処理を強いられるんですw)

しかし今回の場合、相手仲介さんがロクに内容を読み込まず「あ、これで袋綴じしちゃっていいですよ」って言うもんだからそれを信じて郵送してしまい、当日になって我々が契約に行くと「あのー、、こことここって訂正できませんかね?」と言われ結局「〇文字削除〇文字加筆」の箇所がたくさん出来てしまいましたw。(押印の朱肉って結構乾かないのでどんどん色移りしてしまいそりゃ汚ねーこと汚ねーことww)

それだけじゃありません。。
この買主さん、、まるでド素人さんなんですけど重箱の隅から隅まで突っついてコト細かに質問してくるタイプの人で正に「不動産買うのなんか一生でそう何回も無い話だし納得して買いたい」って典型的な人。。(しまいには「マンションの管理規約の文言が気に入らない」と我々じゃ解決できないような無茶まで言い出して我々を困らせますw)

えぇ、、
10時から始まる契約がその重説の引っ掛かりで大幅に遅れ実際に契約書に押印したのは午後の2時になっちゃいましたw。
(この売り主さん、仕事が多忙だってのに売り主本人と会って話がしたいっていうもんだから無理やり来て貰ってるだけに我々の立場もございません)

投資物件をそのまま投資物件で売るのであれば相手もあまりうるさいこと言わないことが多いのですが(過去の事例では腐乱死体になった自殺物件の売買で「あ、俺が住むわけじゃねーから全然平気w(しかも俺、幽霊見えないしw)」と平気な顔して物件買っていったなんてこともありますw)実需の買主ってのは自分が実際に住むのでそうじゃない人が多いです。

その分実需の人は高く買ってくれるので多少のことは我慢しなければいけませんがこういう細かいところをちゃんと処理しておかないと「この仲介さん、、なんか心配だなー」と思われて挙句の果てに「この物件、買って正解だったのかなー」なんて因縁っぽいことを思われることもよくあります。

これも昔の話ですが某大手仲介さんと取引した時、買主さんが「住むにあたって水害とかが心配なのでハザードマップを取り寄せて欲しい」と打診されていたにもかかわらずすっかり忘れて契約しようとしたもんだから買主が怒り出して契約が4時間ストップしたことがあります。(契約するかどうするか考えるから時間をくれと言われて4時間待たされましたw)

その時も「こんな仲介さんに大事なマイホームの契約を任せていいのか?、、あとこの物件で本当にいいのか?」と自問自答されその仲介さん、必死になって説得してたのを思い出しますが(ワタクシ、こういう時「それなら無理して買わなくてもいいですよ」って言っちゃうタイプなのでこの時は外の喫茶店に4時間隔離されちゃいましたw)、それも「投資で買って実需で売る」作戦の大事な部分なのでご留意いただけると幸いでございます。

特にこの「高い買い物するんだから慎重になるのは当然だ」と考えて契約に臨んでくる素人実需の人はホント、めんどくさい人が多いです。(うっかり売り主と名刺交換させちゃうと後日、今度はそっちに直接買主からクレームっぽい電話が行ったりするので出来るだけ名刺交換は避けたほうが吉ですw)


今日のブログネタ、、

実際に今日起きた話ですので信憑性はかなり高いですwwww(今日起きたことをそのままブログネタにしないといけないくらい今日のブログ更新は逼迫してたんだってww)


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決済の後もあれこれ買主がうるさくて12時に帰ってくる予定が16時になっちゃったんじゃんw

COMMENT

投資でも実需でも...

仲介さんがテキトーだと余計な手間が増えますね...(ーー;)

なんか買い主さんが慎重な性格なのを知った上で
あえて契約当日に諸々修正させればいいぐらいに考えてた気もしますが...(^^;

まぁ、そんな汚い重説は嫌だから改めて印刷してこいとか
どうでも良いことまで言われないだけよかったかなぁ...
なんて思っちゃいました...( ̄▽ ̄;)

やっぱり取引は、信頼感ありきですよね!よ~く分かります。
許すまじは、相手の仲介ですね!
どうにかできないし(笑顔で、こちらは前に送って確認お願いしましたがまた違ってました~vとか位ですかね。←それで普通は分かりますが・・・)。
お疲れ様です!

物件の出口

売り出す際は、宜しくお願い致します。mOm

実需買い側シロート


狼さん
いつもブログ楽しく拝読させて頂いております。

高い買い物するんだから慎重になるのは当然だ」と考えて契約に臨んでくる素人実需の人

大家目線で見ると鬱陶しいですが
普通に考えると、松任な気がするんですが。。

逆に実需買うのに、売主の言いなりになったら養分ぢゃないですか?
それが分かった上で「ハメる」くらい非情にならんと「おーや」っていうか不動産投資はムリですか?

ウィンーウィンとかパンダの名前でしか通用しないですか?

No title

大家なんですが、賃貸づけしてくれる不動産屋が賃貸の契約書類とかの説明してくれないで、店頭ですぐサインしちゃってる状態で、
本当は全部確認してからサインしたいのですが、どうしたらいいんですかね?
20年位の付き合いなので、そのまま署名押印しているのですが、なんかまずい気がしています。

あと、連帯保証人承諾書の保証人の実印の印鑑登録証明書を省略されそうになったので、
用意してもらうように伝えたのですが、
この、「連帯保証人の印鑑登録証明書」ってなくてもいいもんなんでしょうか?実印押してもらっていても、ないとどうなるんでしょう?

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