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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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取り越し苦労な話。。。

banner赤ずきん
そろそろおでんの季節なんですのw

こんにちは。

ホント、どうでもいい話なんですが、、
最近、買い取り屋さんからの電話ばっかりでうんざりしてます。。。(仲介業者さんは一体どこに消えたんでしょう。。w)

しかも前は仲介しかやってなかったはずの不動産屋さんまでが「なんか買い取り出来そうな物件、ありませんかねー?」と掛かってきます。

その買い取り条件ですが、、
・買取予算 300万~20億
・表面利回り10%以上(空室可)
・昭和58年以降
・RC造、S造、軽量鉄骨造
・エリアは一都三県
・現況有姿・瑕疵担保免責でOK
・仲介手数料6%可(但し業法に従ってください)
・物件によっては業務委託手数料の上乗せ可
・融資特約無し

ってな感じでしょうか?

ま、この条件であれば並みの仲介さんは瑕疵担保責任だので揉めることもなく融資特約期間中という「喪が明けるまでの期間」を指折り数えることもないこの手の買い取り業者さんに物件情報出して両手手数料を貰うほうが楽で仕方ないのですが、基本的にこんな物件はそうそうありません。(こんなのあったら普通仲介なんかしないで自力で買って速攻転売しちゃうでしょうw)

仕方がないのでこの手の買い取り業者さんはちょっとずつ買い取り条件のハードルを下げつつあるのですが、下げるとこと言えば、

・表面利回り10%以上(空室可)
・表面利回り9%、、でもいいかなぁ、、
とか

・エリアは一都三県
・ままま、、、関東地方、、いや、、東海地区くらい、、いや、、
えーい!津波さえなければ全国どこでもOKだってww
とか

・昭和58年以降
・RC造、S造、軽量鉄骨造
・昭和57年6月以降に建築確認取ってるやつ
・鉄骨造っぽく見える木造、、でもいいですw
なんて部分でしょうか?(しかし下げるハードルにもそろそろ限界が見えてきてますw)

と言ってもこの一連の買い取り条件ですが、よーく見ると実際に自社でカネ打って買うわけでも無くほぼほぼ中間省略目当てであることが多いです。(いかにも買い取り条件が某地銀の融資にハマりそうな条件ですからw)

さらに最近は一般の大家さんだけじゃなく不動産業者向けにも


こんな不動産セミナーまで開催されてますw

まさに世の中が「総転売ブーム」みたいな様相になって来てますが、実はこの転売業務って仲介業務より簡単なのが現実です。。(実際にやってきたワタクシが言うんだから間違いないですw)

なにしろ転売業務って物件見てなんとなく安いと感じたら社内の査定シートに数字をぶっこんで収支がプラスかマイナスかを見るだけなので(肝心の数字も代数入れればなんとなくそれらしい収支が出ちゃうんですw)3か月も経験積めば素人でもほぼ一人前に見えちゃうんです。(「あ、これ買いますよ」って言われちゃうと仲介さんも「この人スゲー」って誤解しちゃうしw)

しかし、これはあくまでも仕入れるとこまでの話。。。

実際にはここから「販売業務」という名の転売作業が待ち受けていて自力で仕入れた物件を自力で売りさばく系の業者さんは実際に売り出しやって利益を上げないといけません。(仕入れて3か月も売れずにいると仕入れ業務を外されて辛い辛い販売業務に配置換えになるリスクもあります)

とはいっても最近は物件情報を出してくれた業者さんにそのまま専任媒介出したり、中には「売り主物件」として各仲介さんにFAXをばら撒き「売れたら両手だよw」とニンジンぶら下げて販売活動を委託することもあるので、やはり仕入れ転売業務ってのはおいしい部分が多いんじゃないかと。。。w


この転売ブームですが、やはり昨今の融資じゃぶじゃぶ事情から来ていると思います。
実際のところ一般の不動産投資家さんにも属性さえよければ基本じゃぶじゃぶですが、我々宅建業者にも転売用途(要するに融資期間が1年とかのやつです)であれば都銀さんでも楽に借りられます。

ただ、実際に都銀からお金を借りて売り主から所有権をこっちに移転してからだと登記費用やらもろもろが余計に掛かるのでお金を借りるリスクを考えちゃうとおいそれと銀行からお金は借りたくありません。(売り出し失敗してリファイナンス掛けるもの大変だし)

幸い、昨今は東〇経済とかで洗脳されちゃった「融資さえ付いてしまえばなんでも買う」って初心者の人が増えてきたし(どうでもいいけど今回の黄色い本、、我々からすると5年遅れの情報に見えるのは気のせいでしょうか?w)銀行からわざわざお金を借りなくてもサクサク中間省略で転売出来ちゃう時代なので一切手ガネを打つことなく濡れ手に粟状態なのが現実でしょう。(今さら二重売契ネタが紙面を賑わすなんて少々片腹イタイです)

しかし、この状況、、
ワタクシにはそろそろ高値不動産取引の終焉に見えて仕方がありません。

前のリーマンショックの時の話を何回も持ち出して恐縮ですが、、
あの時も最後の方はこうやって業者が買い取り案件を探し回って「こりゃいくらなんでも高掴みだろww」って価格で買い漁ってたんです。。(最後の最後に誰も買わない商業ビル物件を買取りシコらせた挙句、自社使用してそのまま消えた不動産屋さん、、多かったなー)

当然、あの時と今じゃ微妙に経済環境が違いますから必ず同じことが起こるよとは言いませんが何か歯車が一つ狂っただけで一気に逆風が吹くってことは起こりえますからどこで「誰がババを掴んじゃうのか?」と「その時期がいつなのか?」ってのは今、買い取りやってる業者さんからでもよく聞く話です。(今のうちに儲けるだけ儲けてあとは南の島で、、って人も多いです)

これも毎度の話ですが一気な逆風は突然やってきます。(さしずめ昨日の某地銀さんになにか不測なことが起きたとき、、なんてのが一番危ないですw

前回はあまり一般投資家の参加者が少なかった時代だったので良かったですが(プロばっかりが派手に飛んだのもあれはあれですごかったですけどねw)今回はかなりの数の一般投資家さんが含まれてるのでひとたび逆風が吹くと、、、いや、、深く考えるのはやめときましょう。。(それこそ取り越し苦労って言われそうだし)

えぇ、、こればっかりはワタクシの予想通りなんかにいくわけもないですから。。。(これはワタクシがFXやってた時に証明済みですw)


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ここで日経株価が激上がりしてんのも意味わかんないんじゃんw

COMMENT

転売3ヶ月で一人前ですか~。
バブル時な感じプンプンですね。
やり逃げですかね。
一生暮らせますかね?(笑)。

一般向けに特集が組まれだしたときは...

その情報って大抵古いか出涸らしになってるものが多いですよね...(^^;

むしろ、とうとう一般紙にまで情報が出回り始めたかって感覚になるような...

ここ最近、不動産投資の危機感を煽る記事が増えてきているので、
なんとなく危険度がマシマシになってる気がします...(--;

あら、奇遇♪

出口戦略という言葉が好きでは無い、インカム狙いの私です。
ふと、手持ち物件の出口を考えたくなりました。
虫の知らせでしょうか?
現在、キャッシュを稼いでくれてはいますが、行くのが面倒な場所。
狭い1Rは、物件が有りすぎる今、いくら家賃減してもこの先淘汰されるのでは?
って位ほんと多いですから!
物件を保たせても、20年後建て替えたら…。
私としたことが、建て替え妙案もターゲットすら全く浮かびません。
こんな物件は、今だからこそ、売りでしょう!
世の中、みんなそんなのばっかなはず(^^;)

では、ありません、きっと。
これよりもゲッな物件も売れてますし。
頑張って買いましょう(^o^)

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