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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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買付け2番手作戦。。。

banner赤ずきん
こころなしやわらかいものしか食えなくなっちゃったんですのw

こんにちは。

物件を買おうとする際によくある話で、
①いい物件があって気に入ったので即買い付け
②しかしそれより先に買い付けが入ってしまい買い付け順位が2番手、3番手になってしまう
③転進(ま、実際は撃沈と表現すべきとこですけどw)

って話があります。

「なんだよー!!せっかく買い付け入れたのに買えないのかよーーー!!」
と仲介さんに詰めつつも買ってくる言葉は「いや、1番手の人、満額で買い付け入れたらしんですよねー」とか「1番手の人、現金買いらしんです」って言われると振り上げたこぶしをいつまでも上げてるわけにもいきません。。(「じゃ、おめーが満額現金で買えよ」とか言われちゃいますからw)

しかし、一度欲しいと思って勇気を出して買い付け入れて買えないのが続くと「まーたイチから物件探さないといけないのかぁ、、(あんな物件をもう一度探すのって大変だなー)」と心も段々と折れ気味にもなっちゃいます。(これを「物件が買えない病」って言います)

その悲しい気持ちを仲介に伝えると仲介さんはきっと「1番手がコケたら連絡しますから」とか「1番手の人、堅そうなので次の物件探しましょう」なんて言う人が多いです。(心の中では「だから瞬間蒸発するって言ったじゃん」とか思ってるかもしれませんがw)

ただ、こんなケースでその仲介さんが1番手客を握っている上での2番手、3番手の場合と、他社で1番手客を付けられてしまった場合ではその後の対応が変わってくるってことがあります。

前者の場合はともかく、仲介さんは手数料ビジネスですので他社に1番手を持っていかれるとせっかく客付けしたのにお金にならなくなります。

この場合、当然「1番手の客、、コケないかなぁ」と怨念ビームを1番手の買主の家に向かって送ったりしますがデキる仲介さんだと2番手になってもまったく諦めず、「うちの2番手のお客さん、、融資も万全なので1番手の売却条件が少しでも雲行きが怪しくなったら連絡ください。(なお、決済日も売り主さんの思いのままでいいです)」くらいはすでに2番手客がこの物件になにも興味がなくなりほかの物件に転身したとしてもブツ元に言い続けてます。

元付けさん側は「とにかく早く契約決済させてお金にしちゃおう」と考えることが多いので買い付け1番手の人がスムーズな商談で進めば先出の仲介さんの言葉なんかすっかり忘れちゃいますが「この物件に満額買い付け入れてきてホント買えるのかよ?」と少しでも疑念が入るとこの2番手仲介さんの言葉をいつまでも覚えていてくれます。(「なんか心配だからこの2番手も残しておこう」って考え方です)

そういうパターンになるとブツ元さんも1番手にかなり強硬なこと言って売り主側のペースで商談を進めようとするのですがごくまれにそういう強硬姿勢に「なんだよ!いちいちあれこれ指図しやがって」と怒り出す1番手買主さんも少なくありません。

また、融資付けとか引き渡し条件などは買い付け入れてからの交渉になることが多いので1番手で買い付け入れても途中で売却交渉が暗礁に乗り上げることも多々あります。

仲介さんはそういう暗礁をうまく乗り越ようと売り主さんと買主さんの間に入ってお互いの妥協点を探りつつなんとかして契約に持ち込もうとしますがそれでもうまくいかないことが案外多く、ブツ元さん、ここらあたりで「このまま商談進めても問題が多そうだから2番手に乗り換えちゃおうかな?」と思い始めることがあります。

一度そうなると恋の相手は先に名乗り出た1番手よりもなんか柔らかそうな2番手になってしまうもの。。(仲介さんって売ったあと面倒なことが起こるのも嫌がりますが契約の商談であれこれ話の違うことが起こるとその取引自体をやめたくなっちゃうんです)

そこでブツ元さん、、売り主さんの相談します。
「なんか1番手の買主、、めんどくさそうなので2番手に乗り換えてもいいですか?」

不動産の契約では、いくら買い付け証明書を差し入れても法的な拘束力もありませんから(そのかわり一度契約すると大変ですけど)「なんかこの買主さん、、ダメそうな気がするので商談はここで打ち切ります」と横暴に出ても賠償請求すら来ません。(なので客付け仲介さんってのは最後まで売り主さんとブツ元さんの機嫌を損ねないように慎重に取引を進めるんです)

そんなわけでこの1番手の商談が見事吹っ飛んでしまったとします。

当然、1番手の話が飛んだとなればブツ元さんは2番手以降の買主さんと話を進めようとします。
ここで、先出の2番手仲介さんの言った言葉が突き刺さっていればこの2番手仲介さんにも話が戻ってくるのですが、この2番手仲介さん、当然、2番手であるあなたにコンタクトを取ってくるはずです。(「あ、なんか1番手飛んじゃったみたいでこっちに商談のボールが飛んできましたよwww」みたいな感じです)

さて、ここで問題です。

「2番手、3番手で煮え湯を飲まされたあなた、、ここでどう対応します?(狼旅団検定☆☆☆)」


「あ、ならうちは最初の条件でいいのでそのまま商談進めてください」
ってのが一応正しい答えなのですが(答えは意外に平凡でしたw)、狼旅団的にはここで一つ考えて欲しいことがあります。

考えて欲しいこと
①2番手以外に買いたい人がほかにどのくらいいるのか?
②1番手の商談が飛んだ原因はなにか?
③1番手には無い自分のアドバンテージはなにか?


詳しく解説するとまず①では
自分以外に買えそうな人がいなければ最初の買い付けから指値をしても通る可能性があるってことです。
ワタクシであれば最初の買い付けで1番手取れなかったことを口実に「えー、、今さら2番手の俺様に話が来てももう買えないと思ってほかの物件見つけちゃったよ」とグチグチ言い、「どうしてもっていうなら最初の買い付け価格じゃ買えないけど話を聞いてもいいよ」くらい言ってみます。(欲しい欲しいと思っててもここは我慢ですw)

「え?そんなこと言ったら速攻で3番手に話が行っちゃうからダメです」と担当仲介が言えば無理ですが案外この作戦が通用して2番手の買主でありながら指値に成功した買主さん、、実は旅団内でも多数存在しますww(ワタクシもこの手法を大家さんから聞いたときケツ浮きましたっけw)

次に②についてですが、
1番手買主が契約できなかった理由を知ることで売り主の弱点はうっすらと浮かび上がってくることが多いんです。

例えば融資特約付き契約とかで契約から決済までやたら時間が掛かるってケース、、(都銀系の融資って意外に時間が掛かるのでよくこれで揉めること多いです)

融資受付から融資実行まで1か月から2か月くらい掛かることもあり契約書上の融資特約期限がやたら長くなりがちです。

こういうのって売り主から見ると「じゃ、その融資特約期間中はずっとこの1番手の買主にロックされちゃうしもしダメだった場合、またそこから別の買主ってんじゃエラい時間が掛かっちゃうじゃん」と揉めます。

また、引き渡し時の空き部屋の原状回復費用の分担や設備の不具合などを一緒に引き継ぐとか話が進んでから「そんな話は聞いてない」「いや、ちゃんと口頭で伝えてるはずです」なんて話が起こって契約が飛ぶこともよくあります。(特にフルローン物件の場合最後の諸費用計算の分担費用ギリギリで決済代金を賄うケースがあるので清算金が100万違うと決済すら出来なくなることがあるんですw)

またワタクシが最近味わった恐ろしいケースで
「決済2日前なんかに団信の身体検査なんかやるもんだから検尿で引っ掛かり決済そのものが飛んじゃったケースwww(今思い出しても心臓が止まりそうですw)」 なんてのがありますが、こんな理由がわかろうものならさっきの魔法の言葉である「えー、、今さら2番手の俺様に話が来てももう買えないと思ってほかの物件見つけちゃったよ」とグチグチ言い、 「どうしてもっていうなら最初の買い付け価格じゃ買えないけど話を聞いてもいいよ」くらい言っても大丈夫ですw。(繰り返しになりますが欲しい欲しいと思っててもここは我慢ですw)

但し③ので言う「1番手には無い自分のアドバンテージ」が弱いとあまり効果がありません。(「あ、そう、、なら3番手、4番手と話すし最悪売れなければ保有し続けるから」と舐められますw)

例えば「最悪現金かき集めれば明後日でも決済可能です」とか「瑕疵担保なんて面倒なものワタクシには必要ありません」とかなんでもいいのでそういうアドバンテージを探してみてください。

何度も過去のブログでも書いてますが不動産の買付け証明なんて実際に契約して決済するまで真偽のほどはまったくわからないものなんです。(我々だってたかが買い付け1枚出てきたくらいじゃカイエンの予約はしませんからw)

買付け順位は確かに上位のほうがいいに決まってはいますがちょっと発想を変えてみるとこんな荒業を使うことも可能になるってことを今日は覚えていただき終了とさせていただきます。。


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だからって毎回毎回、買付け2番手ばっかり狙うのはもっとダメなんじゃんw

COMMENT

No title

 2番手狙いではありませんが、自分もそんなスタンスです。
話があったら聞くだけ聞いて、指値して買えないならサヨウナラです。別に買えなくても何の問題もないですからね。

今日のお話しは...

例え一番手になれなかったとしても、
予めプランBのような事後策を用意しておけば
棚ぼた的なこともあり得るよって所でしょうか(^^;

まぁ、主軸ではなくあくまでも代替プランなので
当たればラッキー♪程度で捉えるのが良さそうですね( ̄▽ ̄;)

多すぎても少なすぎても駄目な気がしますが、
いろんな視点で取引全体を見れるようになると、
個々の取引に固執し続けることがなくなりそうです( ・∇・)

そこら辺の押し具合ですね~‼
やってみて経験なんでしょうが。
それは仲介さんと二人三脚ですね。

No title

「S銀行で融資枠あるよ」ってのは、かなり仲介さんへのアピール度強いですね。これで、私はかなりの物件をゲットしましたが、そのうちの幾つかは、後だしジャンケンです。仲介さんには、「物件に問題なければ100パー買えるよ。」というと、いつの間にか買付順が関係なくなったりします。そして、キメは、「融資決まったけど、ほかの物件でいいのが出たから、ナシにして。だって高い物件は買えないよ。」といいながら、無理目な指値を言い渡します。スルガの金利高いけど、これで幾分かは相殺できます。

要は、閣下がいつもお話しているように、
現金買いはとにかく強い!
売主と仲介の足元見てなんぼ?
焦る欲しい欲しい病は、とんだ貧乏くじ引いちゃうかもよ?
ですよね。
改めて肝に銘じます!!

まくって嵌る

そうやって、1番手飛ばして貰って契約したら大事な権利が
無かった私が通りますよ。^^;
あいたたでした・・・
慌てるのも良くないですね。^^;;

この辺の駆け引きが楽しいトコロですよね。
直接売主とやり取り出来ないのがもどかしいですがw
仲介さんの意向が大きく入ってくるんで面倒な事が多いですがデキる仲介さんだと頼もしいですね~

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