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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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なにか足りないデスヨ。。

こんにちは。

昨日、一瞬2位に落っこちたので「もはやこれまで」と思ったら土俵際一杯で耐えることが出来ましたw。
皆様のおかげです。ありがとうございます。
しかしこれからも毎日が土俵際。。・・・なんだかワタクシの人生の縮図のようです。。。


さて本日はお休みではありましたが、物件調査に出掛けてきました。

前々から気になってた物件。。
ホントは今日みたいに雪混じりの雨の日なんかではなくピーカンの日に行きたかったのですがスケジュールの進行上、こんなクソ寒い中、じっくり1時間くらいかけて見てきました。

物件はJRの某駅から程近い場所にあります。
道端で黄色い声で妙な喫茶店のビラを配っているお姉ちゃんやAKB48の生写真を眺めている少年をすり抜けて数分歩くと現着です。

ワタクシの積算価格では34000万円程度。前にお話した都内積算ギリギリのレジのひとつです。
今回、なぜか入札ではなく相対で売買価格は3億。
うまくやれば都内で積算フルローンなんてことも出来そうです。

築10年足らずのレジなので見た目はこんな雨の日でも見栄えがいいです。
おそらくレインズなんかで売りに出したら48000万円とか言うんでしょうね。。
いつも言ってるワタクシがやりたいのはこういう物件です。転売業者に買われて転売されるようなブツをエンドの方に買ってもらう。。と。(ま、理想と現実のギャップが激しいのがこの業種でもありますが・・)

こういうのがうまくハマるのは不動産屋冥利に尽きます。(え?一旦業者に抱かせてエンド売りする時に専任貰えばダブルで儲かるだろ・・ですって?イヤイヤ・・案外それって最終出口が難しいんですよw)

しかしこの物件。。前回の偵察時にいくつか気になることがありました。
こういう格安に見える物件ほどなにか見えないものが隠れているものなんです。

こんな話で何度もイタい目に遭ってるワタクシ。。そう簡単に納得はしません。。

その時は別の業者がいたので何も言わずに見ていましたがどうしても気になってしまい今日はそれを確かめに来ました。

この物件、
土地は60坪ちょい築浅のRC。
9階建てでオートロック付きのいかにもイマ風なレジです。

しかし・・なんか違和感があります。。

部屋数がワタクシの思い描いてるイメージと合わないんです。。。

ここで皆さんに質問ですが、
土地60坪の商業地で30㎡のワンルームを容積一杯に建築したら何部屋出来ますか?

容積600% 道路幅員7m 部屋30㎡ レンタブル比90%でザックリ部屋数計算してみてください。
(ここをお読みの方ならなんとなくおわかりになると思うので正解をポンとは出しません。)




実はこれ・・・13部屋しか無いんです・・・。


共用部を大きめに取ってももっと部屋数は多いはずなのですが・・集合ポストを何回数えても13部屋分しかありません。。ワタクシの計算と言うかイメージで30㎡の部屋があと10個足りない気がします。

また建物は9階建てなのにポストは6階分までしかありません。

7,8,9階の部屋のポストはどこ行ったんでしょう。。ミステリアスですね・・。というか7,8,9階の部屋はなんですか?建物を外から見てもワタクシにはあれも居室に見えますけど。。

あの7,8,9階はハリボテでしょうか・・?

これだと年間賃料は2100万円。積算価格以下の買値なのに容積を消化して計算しても利回りが10%超えません。
うーん、、こりゃ変です。

レンタブル比はいくつなんでしょうか・・?もしかして容積をうまく消化してないのでしょうか。。
いやいや、、わざわざ半地下掘ってまで微妙に無理して容積稼いでいるように見えます。容積未消化は考えられまえn。

地方の土地のやたら大きい物件ではこういうケースよくあるのですが千代田区の住所でこれはおかしいです。

建物に無理やり押し入って確認したいところですが、まだ公開前の隠密活動中・・・。
建物の中にヅカヅカ立ち入りも出来ません。。こんなよくわからん物件ははじめてです。うーん、、困った。。

もしかして見た目7mに見える道路幅員。実はこれで6mとかなら仕方ないですが・・それでもいろいろおかしい部分があります。


ホントはこの物件をメルマガ第一号物件にしようと思ったのですがこれだけ不明なところがあるとおっかなくて物件情報としては出せません。。

行けば何とかなると思って登記簿もあげていないので今日はここまでです。。

寒い中ムダにずぶぬれになってしまいました。。


さて話は変わりますが、
うちの物件の部屋がひとつ月末に解約になります。

これ重鉄系ハウスメーカーでぼったくられそうになりながらも自称不動産コンサルタントさんにぼったくられそうになりながらもKkenjiさんの献身的な働きwにより坪65万で建てた自称デザイナーズレジwです。

来月の最初の週、原状回復してる間にご希望の方がいましたら緊急内覧会をやろうかと思ってます。
ただ、前回の内覧会(去年の3月6日)はまだ未入居だったので全部屋見れましたが今回は一部屋だけです。

出来れば2月4日(土)が希望です。13時くらいから見て適当に切りあげてどこかでお茶飲みながら不動産談義するみたいなイメージです。(最低興行人数3名で先着5名で締め切ります)

参加希望の方はコメント欄にてお申し込みください。(前回のお茶会参加された方はお約束通り当日シード権が使えます。でも一応コメント欄で参加表明しておいてください。)


そんなわけで週末です。最近の週末はなんとなくネタに詰まります。。
きっとロクなネタも浮かばず明日もおそらくこのくらいの時間に更新予定です。
よろしくお願いします。(これ押すと更新が早まるかも・・ないないww)
↓↓↓↓↓↓↓
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COMMENT

No title

2月4日ってÅ○Åがありますね
あえて合わせに来ているなら狼さんSっ気たっぷりですねw

既に予約をしている為どちらにするか悩む所です

良い夜景だ・・・ワインを傾けながら、

  わくわくリッチです。

 人気ブログランキングの前で正座して更新をお待ちしておりました。

>あの7,8,9階はハリボテでしょうか・・?

 オーナーズ・ルームでしょうか?

 反対側にビルがあれば、屋上から暗視カメラでウオッチしたいです。

 謎の女性が脱ぎだすかも知れません。

 あるいは謎の男がヌキ出すかもしれません。

 アディオス!アミーゴ!

 ありがとうございます。
それでは、また(^^)/

No title

またお茶会の日程が合わない件についてorz
その日誕生日で、かつ嫁ちゃんが仕事休みの可能性が高いので
さすがに予定を今から入れるわけにいかなくて・・・

ま、何もないかもしれないですがw

参加希望

こんばんは ぶるーまんぱぱ です。 まずはぽちょ。

本日の調査は、なんとなく主目的が物件調査ではなく、

他のついでだったのではないかと勝手に想像してます。

違っていたらすいません。


2月4日ですが、もちろん参加希望させてください。皆勤賞頑張ります。

ただ、終電までのエンドレス参加は今回は残念ながら出来ないんですが、

よろしいでしょうか。すいません。

緊急内覧会

 参加希望です。

 よろしくお願いします。


 6F or 9F?の謎物件は一部がファミリータイプだったり、メゾネットになってたりするんでしょうか?

 気になりますね。

2月4日参加します。

鳥です。

 おじゃまします。

 今、東京に帰ってきました。

 決済、無事終了です。

 今年、1つ目です。

2月4日参加します。

はじめまして

はじめてコメントさせていただきます。

ようと申します。

まだ物件を持っておらず不動産投資を志し、勉強中の身です。

kkenji様のセミナーに参加させて頂きまして、その時の狼さんの公演を聞いてからの当ブログのファンです。

昨年末、当ブログのブログランキングの順位がぐんぐんあがっていかれているのを影ながら応援しておりました。

クリスマスに一位になったときにはまるで自分のことのように喜びを感じました!

2月4日まだ残席がありましたらぜひとも参加させて頂けたらと思います。

どうぞよろしくお願いしますm(__)m。

部屋数

9階建てで13室・・・
6Fまでで12室、残りで1室ならなんとく勘定合いそうですね。
ずいぶんと広い部屋ですが。

痛い目見そうな物件でも、メルマガネタとしてはとても面白そうです。
(調査する狼さんは大変だと思いますが^^;)

一目見ただけではわからない地雷がどこに潜んでいるのか、とても
良い勉強になりそう・・・
そういうネタが溜まったところで現物確認で巡ったら相当に目が鍛え
られそう。


あと、お返事が遅くなって申し訳ありません。
2/4是非参加させてください。mOm
改めて内装を良く見て見たいです・・・
タイミング的に・・・

次の機会に。。

予定がありますので、、、

またお茶会の開催をお願いしま~す♪

No title

残念!
先約ありですが、いずれにせよ定員オーバーでしたね。
お茶会は皆勤賞をめざしま~す♪

No title

狼さま、
2月4日参加させてくださいませ。

意表をついて、100平米ワンルーム とか。
楽しげでいいですねぇ。

参加したいです

以前、新築セミナーで
ご講演、拝聴いたしました。
勉強になりました。
2月4日.すでに定員オーバーで
しょうか。
昨晩は更新前に子どもと寝てしまい
ました(^_^;)。
ダメ元で申し上げます。
参加、熱望していまーす!

Re: No title

フジカケさん

おはようございます。

フジカケさんの言われるまでAOAのイベント忘れてました。。

この日を逃すと次の退去まで部屋が見れないのでちょっと焦ってました。。

こちらはいきなり思いつきだったので今回はAOAを優先していただければ・・w。

Re: 良い夜景だ・・・ワインを傾けながら、

わくわくリッチさん

おはようございます。

いつも人気ブログランキングの前で正座しての更新ありがとうございますw。
ワタクシもわくわくさんのブログの更新は滝に打たれて身を清めてからボタンを押してます。

>  反対側にビルがあれば、屋上から暗視カメラでウオッチしたいです。

まわりのビルの屋上に上がれないので上層階がどうなっているのかどうしても確認できませんw。
謎の女性がいるならもう少し頭を使って観察したいですね。(それって犯罪じゃ・・)

Re: No title

ひろ*さん

おはようございます。

ひろ*さんのブログ見てると土曜日ってほとんどスケジュール埋まってそうですねw。
ワタクシ案外自分勝手な思いつきで突発的に企画してしまうのでご迷惑をお掛けしてるような
気がします。。。

奥様の誕生日に別の予定を入れるのは我が家でもタブーとされています。
まして今年は融資の話を聞いていると非常にデリケートな時期ではないかと・・w。

お茶会はまた企画しますのでよろしくお願いいたします。

Re: 参加希望

ぶるーまんぱぱさん

おはようございます。

メイド喫茶の「おいしくな~れ萌え萌えきゅ~ん」というのを聞くと後ろからトビ蹴りしたくなるワタクシです。

コスプレするの個人の自由でしょうがお顔とコスプレがあまりに乖離している人が散見されます。
ワタクシがこんなこと言うのはおこがましいですがあれも職質対象ではないかと。。

今回はエンドレスにはならない予定です。ご安心ください。

ということでぶるーまんぱぱさんは整理券番号1番です。

Re: 緊急内覧会

K藤さん

おはようございます。

K藤さんの整理券番号は2番ということで。。

謎の物件ですが部屋の電気メーターも無いんですww。居室にはなっていないようです。
礼拝堂かなにかでしょうか・・w。

今までで一番の謎物件です。。

Re: 2月4日参加します。

鳥さん

おはようございます。

また物件買ったみたいですね。。おめでとうございます。

鳥さんの整理券番号は3番です。

よろしくお願いします。

Re: はじめまして

ようさん

おはようございます。
またコメントありがとうございます。

> 昨年末、当ブログのブログランキングの順位がぐんぐんあがっていかれているのを影ながら応援しておりました。
>クリスマスに一位になったときにはまるで自分のことのように喜びを感じました!

このようなもったいないお言葉をいただけると銘菓洗足池モナカをご馳走したくなっちゃいますw。

ようさんの整理券番号は4番です。

よろしくお願いいたします。

Re: 部屋数

クロノスさん

おはようございます。

一部屋のスペックが30㎡ということなので上の3フロアぶち抜きメゾネットなんてオチだったら悲しくなりますw。

慣れてくると物件を一目みただけでこれおかしいぞと思うことがあります。
こんなのがまたあったらブログで書いてみようかと思います。

ということでクロノスさんの整理券番号は5番です。

よろしくお願いします。。

Re: 次の機会に。。

母ウッチー♪さん

おはようございます。

唐突に開催しちゃってすみません。
次回のご参加お待ちしてます。。というかエンジェル荘のリノベ落成パーティーには
ワタクシ紋付はかまで参加します。

是非誘ってください。

分かった

  わくわくリッチです。

>謎の物件ですが部屋の電気メーターも無いんですww。居室にはなっていないようです。 礼拝堂かなにかでしょうか・・w。

 あぁ、ただのサテ○アンですよ。。。((((;゜Д゜)))ガクガクブルブル

Re: No title

セレッサさん

おはようございます。

いえいえ・・セレッサさんは第一シードなので定員超えでもお受けできます。

もし先約がなしにでもなるようなことがありましたら当日でもご連絡ください。

Re: No title

オガワさん

おはようございます。

意表をつかれた100㎡ワンルームなんて貸せないですよ。。もう事務所に用途変更ですねw。

ということでオガワさんの整理券番号は6番です。

よろしくお願いいたします。

Re: 参加したいです

デオコさん

おはようございます。

まだお申し込みは大丈夫です。
ひとりふたり増えても問題ありません。

ということでデオコさんの整理券番号7番です。

よろしくお願いいたします。

Re: 分かった

わくわくリッチさん

>  あぁ、ただのサテ○アンですよ。。。((((;゜Д゜)))ガクガクブルブル

ブゥードゥー教の黒光りした像とかあったら怖いです。。。

ということで

これで7人お集まりいただきましたので2月4日(土)13時から開催します。

場所はKkenjiさんのブログでおわかりだと思いますがご不明な点がありましたら
ワタクシに直接メールいただければと思います。

ここでは派手な告知を打ちませんのでご了承ください。

皆勤できず orz

おはようございます。
すっかり出欠回答が遅くなりまして申し訳ありません <(_ _)>

今回も速攻で締め切りのようですが、
2/4-5の週末は家庭の事情で参加できませぬ。
(AOAにも参加できません・・・)

皆勤できなくてヒジョーに残念ですが、
その次のお茶会には是非とも予定空けますので
今回はどうかお許しを・・・

Re: 皆勤できず orz

Oz...さん

おはようございます。

Oz...さんは去年の内覧会で見てますよね?
今回の会はオフィシャルお茶会では無いので大丈夫ですw。

少人数制なのでいつもすぐ埋まってしまいますが調子に乗ってこれを
100人規模で開催しようなんて目論んだら悲しい思いをすると思います。

まだまだこのペースでないと難しそうです。。

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