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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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仲介手数料あれこれ。。

banner赤ずきん
時間が無いってのにダラダラと更新なんですのw

こんにちは。

週末の契約を控え我々本日ものっぴきならない状態に追い込まれてますw(契約直前になって買主側からめんどくさいオーダーがたくさん届いて泣きそうになってますw)

ということで本日もあまり時間がないので引き続きセミナーで聞きたいことで当日しゃべらないやつをちゃっちゃと書きます。

本日の質問は
「仲介手数料を減額するテクニック」
についてです。

と、この質問に我々不動産業者が答えるのはある意味タブーじゃないかと思うのですが、正直な話、

「おめーみたいなクソ仲介に仲介手数料満額なんか払えるかよwww」
強制的に減額を試みる場面を我々もよく目撃します。。(決済当日に買主さんと仲介さんとで言い争いになってるのを見ると我々も身が引き締まるってもんですw)

ワタクシ、不動産の仲介業務って売り主、買主双方が安全に不動産取引出来てかつ後日、トラブルや遺恨を残さないようにやりきって初めて仲介手数料としてお金をいただく商売だと考えているのですが、仲介さんによっては前の取引で使った売契や重説を丸写ししてだけでロクな調査もせずに取引させてしまい実は当時から変化した近隣環境とか法令の制限の問題で晴れの取引自体を台無しにしてしまう仲介さんも少なくありません。(特に近隣の所有者関係って公図だけ見てもコロコロ変わってるので過去の資料を信じて取引するのってホント、危険なんです)

と、こんな不手際が発覚すれば仲介さんも負い目がありますから手数料の値引きもわりと容易ですが、通常通りまったく問題のない取引の場面で「悪いけど仲介手数料マケてくれません?」って言うと「なんでマケてやんなきゃいけないの?」って思われることが多いです。

というのも我々、仲介する際に売契と重説に業者印を押すのですがそのハンコの責任は売買した後も付きまとうんです。。
例えば、契約でなんらかの説明不足などが原因で契約当事者に損害を与えてしまった場合、こちらに非があれば賠償請求されれば場合によっては応じないといけなくなります。

その賠償金額、、
下手すると満額貰った仲介手数料でも足りないこともあります。

これは実際にワタクシの身に降りかかったことですが、
まだまだ駆け出し時代の大昔、とある一軒家の仲介をした際、越境調査を怠り隣の軒がこっちの敷地に出っ張ってることに気が付かないまま決済しちゃったことがあります。

この時の買主さんは業者で建物を取り壊し新築戸建てを建てて売ろうとしてたのですが、越境承諾を取ってないものですからこの業者さんが買った後、隣地の越境部分を是正しないと設計通りに新築が建てられないという事態に。。

しかも隣地の越境者は越境承諾にハンコを押してくれないものですから業者から「損害賠償払うか」「取れない越境承諾を力ずくで貰ってくるか?」の二択を迫られ、結局いただいた仲介手数料以上の金額を損害賠償として払う羽目になりました。(額は書けませんが結構な金額でしたっけw)

そんな重い仲介責任と万が一の時には損害賠償払わないといけなくなるという考えがあるので何回も取引してるとかよほどの信頼関係がある人じゃないとなかなか「値引きしますよ」、、とは言いにくいものなんです。

ましてその仲介さんと契約当事者が初見の場合、「あのー仲介手数料、、多少減額してくれませんか?」なんて言おうものなら「は?満額に決まってんだろw」って普通に思うものです。(特に大手仲介の場合、手数料の値引き一つでも稟議が必要な場合もあるのでさらにハードルは高くなります)

とは言え、そんな初見の仲介さんであってもこの手数料の減額、、出来ないこともありません。。(蛇の道はヘビってやつですw)

要するにこういう交渉は後出しじゃんけんになることが多いくその局面で言うと、「なんでここまで話が進んで仲手マケろって言うのよww」と言われてしまうことも多いです。

ということでここは取引に入る前(出来れば物件出して貰った頃)にあらかじめ、「私、手数料満額払えないけど取引に応じてくれますか?」って聞くが吉です。(なんでも悪いことは先に言ったほうがいいんです)

これが「先に手の内を明らかにして減額を迫る方法」です。。

この手法、、
売り主になる際、あらかじめ言っておくと媒介欲しさに言うがままの減額を引き出すことが可能な荒業なんですが逆に買主の立場になるとYESと即答する人はなかなかいません。(「そういうわがまま言うなら他に売るからいいよ」って蹴散らされる可能性大ですw)

ただ一部例外があります。
普段、賃貸管理ばっかりとか実需売買ばっかりとかで投資物件の売買の取引をしてない仲介さんあたりだと「仲介手数料の金額の大小よりも話をまとめてまとまったお金にしちゃおう」って考える人も多いんです。(ただ、この手法売買ロットによっては「たった30万に仲手をマケろとか言うと仲介してやんねーぞw」と思われるのでご注意くださいw)

で、そういう仲介かどうかを見極める方法は仲介さんの契約まで段取りの取り方ひとつとってもわかります。

例えば資料請求とかで仲介さんとコンタクトを取ってると途中で通常の不動産売買の段取りと違う行動を取るやつがいます。上司に取り次いでもなかなか要領の得られた答えが返ってこないなんて場合、この仲介会社は売買業務の経験が浅いって可能性が高いです。

そうとわかればその要領の得られない答え一つ一つで嚙みつきますw
そして最後に「おいおい、、そんなんじゃ手数料満額払えないよ(あんだすたん?)」と少々強気に出てみるんです。。

あとは先ほどお話しした仲介さんのミスに乗じて減額を迫るやり方。

これは明らかに「こちらに仲介を通じたミスで損害が出そうなとき」に威力を発揮します。

どんなミスかというと、、、
「え?そんな話聞いてねーぞ」って話です。

実はこれ、一度の売買で結構出てくることが多いのでそんなことが起こったときは躊躇せず「悪いけどそういう話、、先に言ってくれますか?(最後のほうで語気を荒げるのがコツですw)」って詰めると弱気な仲介さんだと結構効きますw

これが二つ目の「相手の弱みに付け込んで減額を迫る方法」です。

この二つの手法が一般的な仲手の減額手法なのですが(他にもあるかと思いますが今日はこれしか思い浮かびませんでした)どちらの手法も重要なのは「こちらが有利な状況のときに行う」ってことです。

何事も交渉事を優位に運ぶにはまず自分をこの立ち位置に持っていくのが先決ですしそのほうが成功率も各段に上がります。

不動産取引ってこの部分のスキルが高い人ほど条件のいい物件にありつけるので仲介手数料の減額交渉以外でもお試しいただければと思います。(ちなみにワタクシ、こういう交渉事で負けたことはほぼありませんw)

と書くと、「そのスキルとやらが無いから困ってんだよ」って方も多いかと思います。(ケンカしたことない人にケンカが強くなればいいんだよって言ってるのと似たような話ですからw)

と言うことでちょっとだけ書きますが、
交渉事はこっちからなんでも「疑問形」でぶん投げて答えてもらうという言葉のキャッチボールのやり方を会得してください。

質問された側って必ずなんらかの答えをしないといけないのでこんな会話を続けると常にこちらは優位な立場になることが多いです。(質問ってある意味言葉で「攻めてる」のと同じだし答える方はなんとなく「防戦」してる気持ちになっちゃうものです)


とダラダラと書いてみましたがなにか参考になる部分があれば幸いでございます。。。


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うーん、、なんか今日のネタはまとまりが悪いんじゃんw

COMMENT

質問ですか~‼
日常でも質問の仕方で、色々な気持ちが生じますよね。
嫌みなく、サラッと聞くべき時に聞いておいて、攻める時は攻めるのが(漢字はこの字で(笑))理想ですね。
質問集つくっちゃうとか(笑)。

タンボか指値か仲介手数料の減額か...

今回のお話...
仲介手数料そのものに焦点があたっているので、
そのポイントを列挙したような感じでしょうか。

買い主側か売り主側かでもポイントが変わりそうですね。

あとは転売業者などのその他のプレイヤーとの兼ね合いも考慮しつつ、
指値交渉などを含めた契約全体で考えてみることぐらいでしょうか...

いずれにしても交渉スキルが大事なので、
それを伸ばすことが必要なんですよねぇ...(^^;

不動産投資の勉強をする前のことです。
普通にネットに長い間掲載されていた自宅と一棟マンションの仲介を、勤務先の関連会社の仲介に依頼しました。
勤務先の関連会社なので、仲介手数料が0.5%引きになるからというだけの理由です。
別に仲介が特別な物件を持ってきてくれたわけでもなく、サイトに載っていた物件の仲介をお願いしました。
2物件合わせて仲介手数料は400数十万円。
なんで、ネットに普通に転がっている物件の仲介でこんなにお金払うんだと思いました。
のちに、不動産投資を本格化してから、その担当者に、いい物件紹介してくださいと言うと、「私はレインズしか情情報源がないから、紹介できるような物件はありません。」とのことでした。
自社のポータルサイトの反響だけで、十分やっていけるそうです。

今、買い側で仲介手数料満額払うとしたら、特別な物件情報を提供してくれた時ならなぁと思いますが、狼さんのような目線では見てませんでした。
今は買うときはネットに長く掲載されている物件を普通に買うことはなくなったので、仲介手数料は満額支払っていますけどね。

いや~参考になります。
駆け引き大好きなので色々勉強になります。
商売って基本的には売主と買主が直接やり取りするので楽しいですが不動産は仲介さんが入るのでやり辛いですね。

なので仲介さんには手厚く餌付けして頑張って貰う方が良いのかなと思ってます。

そもそも安い廃墟しか買えませんので仲手は少ないしw
う~ん頑張ります。

くそみそテクニック

どうやったらほぼ毎日イトイ並みにブログ更新できるのか?その秘訣を教えてちょ!

本当に

きちっと仕事をしてくれる仲介さんなら3%の手数料も安いものだとは思います。重説を落ちなく完全に作成するなんて冷静に考えれば至難の業ですし、取引後のトラブルの責任までかぶる可能性があるわけで....。

 今は動くつもりはないですが、いずれ時期がきてまた新たな物件の取引を行うような場面ではこの手数料では安くて申し訳ないと思うような仕事をしてくれる仲介さんにお世話になりたいものです....。

手数料

物件価格の3%を高いと思うか安いと思うか、物件を安く買えた
と思えたならなおさら気持ちよく払わないと。^^;

3%は安くない

すばらしい

いい話を聞きました。

ありがとう

こちらの条件がよければ

融資特約無しとか、瑕疵担保免責とかで、
3末9末決済なら、
売主希望価格に届かない場合、
手数料で調整してくれます。
大手さんでも♪
有る意味手数料減額ですよね?

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質問に質問で答える世界に…

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