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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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買ったら脂肪。。。

banner赤ずきん
いいかげん涼しくなって欲しいんですのw

こんにちは。

昨日のブログで「あと一部屋が埋まらねー!」と嘆いていたワタクシ。。

その部屋を埋めるべく策を授かろうと読者の方にお願いしたところ、いろいろな策を教えていただきました。

なかでもウケたのがこれ


別部屋の日本人に10万渡して部屋を変わってもらう。
上手くいったら以降その部屋は日本人専用とする。

ど~でしょうか?ダメかw

2016.09.28 Wed 19:38 | なべちゃん | URL | 編集


そうなんです。
うちのシェアは日本人の入居であれば案外、何もしなくても埋まるのでダメ部屋を日本人向けに仕立てて良さげな2階の部屋を外国人女子にあてがえばいいんですね。。(逆転の発想というか、ワタクシなにやら開眼した気がしますww)


そう思って次回からはこの入居設定を1階と2階で入れ替えていただくってことで早速運営会社さんにぷるりんこー♪

狼「あー、もしもし。。ワタクシだがカクカクシカジカで入居設定をこんな風に入れ替えればいいんじゃね?」

他人さまから授かった知恵ですがさも自分で考えた知恵っぽく偉そうな態度で管理会社さんに伝えたのですが意外な返答が返ってきました。

管理会社「は?入れ替えもなにも、狼さんちの物件、、もう満室になってますよw」

・・・

・・・

あれ、、、おかしいな?

朝、HPを見たときはまだ一部屋空いてたはずなんですけど。。。




をを!!いつの間にか満室になってんじゃんwww



もしかしてワタクシが昨日のブログで空室を嘆いてるのを見て無理やり満室にしたんじゃねーの?ww
とも思いましたがこの部屋も案内一発で欧風30代女性で決まった模様です。。(申し込み書見たら確かにそうなってましたw)

と言うことで我々のシェアハウス、、
とりあえず満室達成でございます!!!(やはり一度全部埋まってみないと不安いっぱいですからよかったですw)

ただあれです。
満室になったのはあくまでも内装もなにも全部新品だからじゃないでしょうか?(いわゆる新築プレミアってやつです)

と言うことで満室になったくらいで浮かれること無くダメ部屋はダメ部屋として捉えておかないと将来的にはヤラレテしまうので他の人からもいただいた策を速やかに実行していきたいと思います。(我々、ハイジ部屋でホトホト懲りてますからw)


さて、シェアの空室っぷりをもっと書こうと思ってたのですが満室になってしまった関係で本日は予定を大幅に変更して違うネタ書きます。。

先日のセミナー募集時の「ワタクシに聞きたいこと」で

「買ったら死亡」物件の特徴ってどんなのですか?

ってやつです。

で、この買ったら死亡って定義ですが、ワタクシがこう聞かれれば
「持つに持てない、売るに売れない」って物件じゃないかと答えます。

不動産投資の場合、不動産業者のように買っていきなり転売利益を考えるのではなく部屋を貸した対価から諸々の経費や返済、税金を「差っ引いた残り」がいかに多いかがキモです。

これが少ないだけならいいですが買ってから空室が目立ってきてどうやっても埋まらないって場合、下手するとこの「差っ引いた残り」が残るどころかマイナスになることもあります。

また全部埋まってるのに「差っ引いた残り」がマイナスになるって人も最近は多いようで、これの原因は大体、買うときに仲介さんが出してきた収支予定表に都合のいい数字が盛られてそれが実際と大きく乖離しているってケースじゃないかと思います。

こういう物件を一度保有してしまうとマイナスがなかなか解消されず気が付いた時には本業の収入にまで手を出す羽目になり投資のつもりで始めた不動産がお荷物になってきます。

そうなるとそこから逃れたくなって売却って言葉が脳裏をよぎりますが、恐らくその売りたい値段は自分が損しない範囲でしょうから売るに売れないはずです。(抵当権がパンパン過ぎて売ってマイナスじゃ売りたくないですから)

こうなるとここから脱却するには買う時より困難な道が待ち受けてます。(と、この手の話は過去ログに散々書いてるのでそっちをご参照ください)

そうならないためにはそんな「買ったら死亡(なぜか「死亡」って打つと「脂肪」って出てくるのですがこのPC壊れてんでしょうか?w)」物件を掴まないためには買う前にその特徴を掴んでおく必要があります。

例えばですが、
「今まではちゃんと敷金礼金取って募集してたのに直近の賃貸契約はゼロゼロ物件で募集している」なんてパターン。。(月並みでごめんなさいw)

恐らく売り出すときに空室が多いと指し値されたり銀行評価が低くなって思ったような融資が引けなくなるのが嫌で売る直前に空室部分を埋めてしまおうってパターンです。

これは物件を買うときに参考にするレントロールの「原契約(その入居者が一番最初に交わした契約)」を見れば一目瞭然です。

繁忙期でもないのに似たような時期に一気に入居しているときは要注意ですので「なんでこんな一気に部屋が埋まってるんですか?」と軽くツッコミ入れれば大体化けの皮が剥がれるものです。

次に定番の「下駄ばき物件」。。

都内やその近郊で売ってるレジ物件で新耐震クラスの平成モノレジで販売利回りがやたら高いのがありますがこれはよく見ると
①ワンルームなどの狭い部屋のオンパレード
②1階部分が店舗事務所部分
ってことが多いです。
①の狭い部屋のオンパレードは多少調整もききますが1階が店舗事務所だと一度空室だと次回がいくらの賃料で決まるかなんて「神の味噌汁(神のみぞ知る)」です。(事業用賃貸って需要が無いと家賃がいくらになるかわからないので仲介さんの「想定賃料」なんて信じちゃいけませんw)

楽勝で埋まるのであればいいですが、そういう物件を仲介さんから貰って検討する際、「この店舗部分が埋まらなかったらどうする?」ってのを考えておかないと後々、想定外の事態が起きます。(想定外って言っても要するにいくら募集しても埋まらないってやつですけどねw)

と、ここまでは最近の不動産投資本にも書いてあることなのでどうでもいいんですが、不動産屋的見地で言わせていただくとやはり不動産屋さんによってそういう物件を容赦なく嵌め込んであとは知らん顔って場合が一番「買ったら死亡」物件になりやすいです。

どこの仲介さんがあぶないとかはワタクシも物確やっててわかっているのですが(と考えただけで固有名詞として脳裏に9社登場しますw)彼らがおっかないのは融資を付けたいがために無茶苦茶やってくることです。

この無茶苦茶、、
ブログで書くと一部の会社から「事実無根の名誉棄損」とか言われそうなので書けませんが、事実として様々なエビデンスの偽造なんざ朝飯前です。

これをやられると素人の投資家さんは見抜くことも出来ずに物件を掴まされて1年くらいして「あれ?なんでお金が残らないんだ?」と悩むんじゃないかと思います。

この時点ですでに仲介さんは見事に売り抜けてますからそんな仲介さんに「なんか、、買った物件が思うように儲からないんですけど、、」なんて相談しようものなら判を押したようにきっとこう言うはずです。


「ではこの物件、売りましょう。なーに、、買った値段よりも高く売ることが出来ますよ。だからワタクシめに専任ください」

不動産物件ってのはこうやって転々と所有者変更を経て廻ってるってことを理解していただくとなんとなく「買ったら死亡(何度やっても「脂肪」って出てくるのはなぜなんでしょう、、)」の物件が見えてくるはずです。。


と、オブラードに包んたような表現になってしまいましたがこの話、、
時間があればセミナーでもう一度お話したいと思います。


そろそろ更新時間なので本日はここまでです。。。


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なんか最近、ブログだとガツンと書けないんじゃんw

COMMENT

シェアハウス満室達成

おめでとうございます(・∀・)

誤変換系は結構よくありますね...
予測変換の関係で脂肪が第一候補に挙がるのはしょうがない気がします...(^^;

死亡や志望とかを良く使ってない限りはまず第一候補ですから。

・・・

・・・

昨日の、山田さんの承認できないコメントが気になりますwww

満室おめでとうございます!
日本人が、その部屋に入ってOKなら、管理人さん的なポジになって頂けるとよろしいですよね。
セミナー楽しみにしてます。

No title

 入替とは・・・このお題はなかなか良いアイデアが思いつかなかったですが頭が良いっていうのはこういうことを言うんですね(^_^;)
 エビデンスの偽造までやられるとなると素人には手出し出来ない部分もありますが、そこは自分で見極めるってもんですかね。
因みに『しぼう』で変換したら自分も『脂肪』でしたw

10年前他 全部私事ですけど

10年位前、築古で購入するなら、駅10分圏内利回り軽く10%以上は必須と。
それは、家賃下落(その頃はレントロール改ざん無かったなぁ 家賃下落もあんまり考えてなかったけど)や、購入後の外装リフォーム、内装リフォームに備えての数字。

今やその頃に購入した物件の多くは、
駅5分以内RCでないと、
家賃はどんどん下がるし、初期費用は清掃費のみだし、AD2だし、
カーテン照明プレゼントだし、
それでも空室期間長いし!
リフォームは、内装+設備交換・追加+収納性をあげないとマジ決まんない。
1R.1K.1LDK.2DKに顕著。
2DKなんざぁ、部屋数減+付加価値。
ちなみに、2.3LDKの退去理由は、異動とマイホーム購入。

FRP、鉄管銅管の寿命を考えれば仕方が無い。
火災保険でいろいろ賄えるとは言っても、
室内の不具合でご不便をかけると、
すぐ退去するお客様達。

契約更新を機にという退去理由が一番多くて。
退去予告=既に次の家決めている
更新料無し家賃↓にしても、もう振り向いては頂けません(。>ω<。)
大家業は空室との戦と、腹をくくり、
今更ですが、利益は物件の事前修繕と魅力度↑に注ぐ事に。
どーせ、頑張っても節約して利益出しても、納税に回るだけ。
はーい、ダメダメ大家です。
人気エリアや人気物件なら、いろいろが後手でもまだ大丈夫かもだけど、
新築バンバンエリアはキビシー!のさぁ~

内臓脂肪増えないといいなぁ。

今から始める人、
かっけーっす!!!
厳しすぎたら、否認でお願いします。

あざッス♪ウケたようで幸いですw

そ、その手があったか!

なべちゃんさん 閣下を開眼させるとはww

ヤラレましたww

吐く

その吐き出せない情報とフラストレーションは、セミナーで
存分に開陳されると期待して良いのですね?(・∀・)
楽しみにしております。^^

No title

閣下、

本日も電話相談にのっていただき、
ありがとうございました。
(いつも突然ですみません)

目からウロコが落ちました。
閣下に教えていただいたことを早速
実行にうつします。

いつも適切なアドバイスをありがとうございます。
感謝です。

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