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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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テンパリモード。。。

banner赤ずきん
終日ドタバタなんですのw

こんにちは。

9月末の金融機関の四半期締めの影響なのか、、、
普段さほど忙しいわけでも無い我々もその流れに引きずられてテンパリモードに入ってます。。(相手の業者さんも詰め込むだけ詰め込んじゃえって勢いなので、、我々も必死ですw)

思い起こせば春先から8月のお盆前までは恐ろしいくらい静かだったのにお盆が明けてから物確が増えてここ一カ月くらいは新戦力君も機嫌が悪くなってきてます。(注:新戦力君は同時に3つ以上の契約を掛け持ちするとその忙しさでメチャメチャ機嫌が悪くなるんです)

しかも最近の契約は複雑怪奇なものが多く(なぜか2億の物件に3億の融資引いて買うらしいのでこっちも用意する書類が多いんですw)相手業者さんによっては予想もしないアクロバット芸を強いられます。

例えば、融資確定後その日に買主さん金消契約、、翌日決済ってのを前の日に言ってきたり(ワンルームじゃないんだから出来るわけねーだろww)賃貸契約書をゴニョゴニョしちゃったから○○の書類を○○○してくれとか(これは絶対ブログじゃ書けないので伏字にしますw)買主あっての話なのはわかりますが無茶な要求ばっかりで我々、毎回右往左往する事態、、。

しかも最近は融資内諾後に融資金額の減額要請が来ることが多く(恐らく、事前に出したエビデンスとの相違を指摘されての話ですよね?ww)契約したあとの融資内諾後にそう言われると我々売主さんになんて説明しても針のむしろになっちゃいます。。(「あ?融資通ったんじゃねーのかよww」と詰められ我々、バックドロップ土下座で応えますw)

とまぁ、、売る側は見事売り切って終わりなのでいいのですが、こんだけクソ高い物件を買ってしまった買主さん、、その後どうなっちゃうんでしょうか?

ここだけの話、利回りなんざ今の売主さんが買った時の利回りと比較しても3%は軽くダウンしています。(ひどいのになると8%ダウンなんてのもあります)

で我々、、売主さんの売却理由を必ず仲介さんから聞かれるので、、
表向きは「資産の入れ替え」と判を押したように言ってますが、、

本音は、「これ以上保有しているといつか空室ラッシュの巻き添え喰らっちゃうから今のうちに売り逃げ」です。。。(あとは大規模修繕なんかで儲けを剥がされたくないから今のうちに売り逃げって方も多いです)

なにか買ってからの策があるなら別にいいのですが、「このまま物件を引き継いで運営すれば確実に賃料が低下して当初の利回りなんか絶対確保出来ないでしょう」って物件を競って買っていきます。(大体の場合、その売主の運営能力が高かったから埋まってただけってのが多いです)

買い側の仲介さんは仲介手数料さえ入ってくれば「この物件はすごくいい物件です」って言うに決まってますし銀行も担保評価を出して(一部では鉛筆舐めて評価出してる銀行さんもいるとかいないとか)融資するので買う方に相応の知識が無ければ「いい物件が買えて良かった(仲介さんに言われて速攻で買い付け入れてよかった)と」思うはずです。

当たり前ですが、仲介さんも銀行も買主さんが不動産投資で儲けて大きくなって貰おうなんて本気で考えてる人はいません。(あくまでも仕事として禄を食むためにやってるだけです)

最近の売主さんは今の不動産マーケットを見て「今が売り時」とばかりに物件をマーケットに投入してくるのでその物件をレインズで見つけて「お客様にピッタリの物件が見つかりました」とサキモノ物件の帯だけ変えてメールしてくる仲介さんにはそんな物件に目の色変えて飛びつく人を単なる「カモ客」としか映ってないでしょう。。

さっきも某ポータルサイトを見てたのですがそこに載ってる物件は98%レインズで元付けから広告掲載可と言われて載せてるサキモノ物件。。

元付けが「広告掲載可」とまで言い切る物件ですからすでに両手仲介狙いどころか「とにかく早く売れねーと媒介切られちゃうからもはや片手でもなんでもいいです」って物件ばっかりなので載せ方もかなり雑です。。(いいところを必死に探してそこだけクローズアップしたかのような掲載手法です)

これから初めて投資物件を買うって人から見るとこれらポータルサイトは一瞬「宝の山」に見えるかもしれませんが買付入れて商談が進むにつれ様々な綻びが見えてきます。

仲介さんはこの綻びが買主さんにバレないよう、必死に隠して売ろうとしますが困ったことにその頃には融資の内諾が出始める頃です。。(不動産屋は重説で説明しないといけない事項以外は説明義務もありません)

こうなると一度進んだ話を止めるのは非常に困難になります。(きっとこの頃になると仲介さんも「この融資断るともうどこからも借りれなくなりますよ」くらいのハッタリかまして契約させようとしますからw)

毎年この9月と3月はそんな金融機関の締め期を重なり融資も緩く今までは問い合わせすら来なかった物件が面白いように売れていきます。

仲介さんから「今の時期は融資が緩い時期ですから」と言われその気になるのはいいですがそう言う時期に勧められる売り物件。。。

売ってる我々が言うのもなんですが、正直、「投資物件が欲しいって思ってる買主さん」にはまったく向いてない物件じゃないかと思います。。

とは言え、中には「これって価格の付け間違いだろww」って物件も時々ですがそれなりに出回ってます。

ただそういう物件はレインズに載った瞬間に争奪戦が始まりポータルに載ることなく終了します。

そんな逆流みたいな昨今の不動産マーケットで物件を探すのは極めて困難だし一昨日の日銀の話を総合するとどう考えてもしばらくは不動産のバブル期間が延長しそうです。(ジェービルさん情報でもそんな見解です)

こんな未知の領域で初めて不動産投資をやるって人、、
それでも始めるというのであれば悪いことは言いませんから仲介さんや銀行さんの言ってることの半分くらいはウソだと思って始めてください。

という事で更新時間も迫ってるので本日はここまでです。

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続きはまた来週なんじゃんw

COMMENT

後ほどコメントします( ^∀^)

No title

次に来るのは、トウモロコシ投資だと思うんですけど、どう思いますか?

空き室におびえなくて精神面でも健康的ですよww 

No title

東京の大家さんから、ブログに書かれているような過熱気味のお話を伺いました。
この過熱感はいつまで続くのか・・・・。
そしてボチボチ首が締まってくる人がどのタイミングで増えてくるのか・・・・。

怖いお話ですね。

仲介さんの一言には...

色々と含みがあるものが多い気がします(^^;

「この物件はいい物件です」の中には、
 ·現時点までのことでこれからのことではない
 ·売主の運営能力を含むw
 もしくは、
 ·買い主さんを除く利害関係者にとってwww
なんて感じでしょうか...(^^;
単に何も考えてないかも知れませんが

まぁ、仲介する物件のことを悪く言うことなんて、
余程のことがないかぎりないと思われますので、
それでも自分の力で運営できるかどうかの判断が
重要なのだと思います...(ーー;)
※相変わらず自分のことは棚上げですが...

焦ってもいいこと無さそうなので、
これからも自分のペースでやれることを
やっていこうと思います(  ̄▽ ̄)

買いたいケド誰も信用できない…
ん~やっぱり勉強あるのみですね。

No title

く う し つ ラッシュの巻き添え…。
片手手数料でとにかく売りたい物件…。
鉛筆舐めて…。

でも不動産値下がり感、閣下のおっしゃる通り、まったくありませんね。今の段階だと。

セミナープリーズです!

No title

 いま銀行融資で伸びてるのは不動産向けって記事を新聞で読みましたから金融庁が絞るのは時間の問題だと思うんですがなかなかしぶといですね・・・

結局、消費税8%にあげてから

完全に経済失速しましたよね。2014年からガタガタですもの....。だって経済の血流の流れともいえる流通、商取引に足枷はめている状態ですもの....。実質的には欧米より重税だと思いますし..。

 金融緩和しても貸出先が今のところ少しバブル化している不動産くらいしかなさそうですし、不動産融資の締め付けもしずらいでしょう。でもオリンピックまでだましだましいけるものなんでしょうか....。

 そしてオリンピック後がこわいですよね....。すこし良くなるであろうオリンピック前に財務省は消費税10%上げを狙っているようですし.....。

過熱感

住宅もあまり売れていないようですし、ひたすら活況なのは
投資用不動産位でしょうかね・・・

それはそれでいびつな経済のように感じますが。^^;

目線を変えてトウモロコシも面白そうですが、タンポポの
先物も中々のものらしいですよ。(・∀・)

No title

こんばんは、ぶるーまんぱぱ です。まずは ぽちくり しますた。

昨日見に行った江戸川区の物件ですが、6年前に投資ファンドが売主の物件を業者が同日売買で抜いて、スルガ融資を付けて売ったっていう典型的カモ物件でした。
そんな、当時で言えば上カモ客が買ったクソ物件を、6年後の今、買いに行こうとしている私がいます。

ってことで、今カモられても、きっと、何年か先にもまだまだカモは出てくる「かも」??











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