プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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価格査定の話。。。

banner赤ずきん
会社のトイレが壊れてウ○チが流れなくなったんですのw

こんにちは。

最近、会う人会う人から「最近の狼さんのブログ、、すっかり毒っ気が無くなっちゃいましたよねー」と言われるようになりました。(ってかさっき相談で掛かってきた電話の人からも同じこと言われましたよw)

なんで毒を吐かなくなったかは昨年4周年記念のブログ記事を隅から隅までお読みいただけばわかると思いますが、、掻い摘んで言えば「食物連鎖」「捕食」ってことですw(やはり不動産投資の世界では情報弱者が一番おいしい獲物だそうですからw)

とは言えオフラインでは今も普通に毒ばっかり吐いてますのでそんな毒っ気あるお話が聞きたければいつでもお電話いただくなり会いにくるなりしていだだくと幸いです。。


さて、話は変わりますが、、
よくポータルサイトとかで「物件の一括査定」なるものがあります。

ワタクシに物件相談される方でもよくこのサービスを利用してある程度の価格を知ったうえで相談してくるのですが、「同じ不動産物件なのになんでこんな何千万も乖離しちゃうのか?」ってことがよく起きます。

先日の事例では
神奈川県某所
土地 約70坪
平成築のRCレジ
最高価格27000万円
最低価格21500万円

ってのがありました。

同じ売り物件なのに5500万も開くなら何も知らずに最低価格で査定する業者に飛び込んでしまえばその分損しちゃうことになります。

だからって最高価格の27000万円の業者にお願いしても必ずこの売値で成約するわけじゃありません。(いつも言ってることですがこの売値はあくまでも媒介契約を取って元付け側に立って売り側の仲介手数料を確定させたいからって場合もあるんです)

となると物件の査定はご自身でやられた方がいいわけです。(そうすればやたら高い査定してくれば「こいつ無茶な売値設定して媒介取りに来たな?w」とわかるし安い査定してくれば「そうやって安い売値設定して転売業者経由で両手手数料狙ってんだろ」ってわかりますからw)

と言っても一般の投資家さんが自分の物件の本当の価値を理解してるかと言うと意外にそう多くはありません。
また不動産ってのは需要と供給の関係で絶えず価格変動しています。

「買った時が2億だから今売ると3億くらいで売れるんじゃね?」とか「えー、、2億で買ったのになんで15000万でしか売れねーんだよwww」なんてことはしょっちゅう起こるし無茶な価格設定で売り出すと反響の電話すら鳴らないことしばしば。。

次回のセミナーではこの辺を突っ込んで説明しようと思っているのですが、おそらくそのセミナーに来れる人も最近の応募倍率を考えるとそんなに多いとも思えません。

と言うことで簡単ではありますが自分の物件をどう査定すればいいのか、、って部分をちょっとだけ書いてみます。

まず第一にですが、、
不動産ってのは土地と道路の関係で価格が上下動するってことを頭に叩き込んでください。

売値が高い土地ってのはどれを見ても道路付けがよく土地が整形地であることがほとんどです。(間違っても道路幅員2.5mの二項道路で接道が2m、隣地の建物が超接近しているような土地だと駅から数分なんてロケーションでも高い値段じゃ売れません)

そう言う土地だと誰もが欲しがるし使える用途も幅広いです。
すなわち「欲しい」と思う競争相手が多いと想定される土地は高くなる傾向があるのでこれは近隣相場で似たような土地を探して比較してみんなが欲しがる価格以上に設定、かつこれ以上吊り上げると買える人が誰一人いなくなっちゃうってレベルのちょっと下くらいの超強気価格で設定で大丈夫です。(意外にこんな価格設定でもお腹の空いた転売業者が無茶な社内稟議を力ずくで通して買っちゃうことも多いんですw)

しかし、それはあくまでも土地に建物が乗っかっていない更地時のお話です。

えぇ、、土地ってのはどんな建物が乗ってるかでも価格変動するんです。

例えばその土地に一戸建てが乗ってる場合、、
一戸建てに賃借人がいなければ売った瞬間その建物は空き家になりますので取り壊しも可能になります。
またその建物がまだ使えそうだとなればその建物価格も乗せて売ることが可能になります。

このケースだと売り出し価格が「取り壊し費用込みの更地価格」と「取り壊し費用込みじゃない更地価格」、「建物価格が乘った土地+建物価格」の3パターンの査定が必要になります。。

で、その中で一番高く売れるであろうパターンを選択して価格設定します。

これが非常にケースバイケースなので我々も査定するときにとても神経を使います。

なのに周辺相場だけで「この物件だと坪○○万が相場ですから○○○万くらいですかねー」なんて査定してくる業者がいたらそれは売主の予想を超えた最低価格であることが多いです。(10年前くらいってホントこういうザックリ系業者さんばっかりだったんですw)

さて、乗ってる建物が一戸建ての場合はこの程度の考え方でいいのですがもっとややこしいのが土地上に収益物件が乗っかってる場合。。。

よく投資物件を買うときに「この売りアパート、、土地値で売りに出てるんですよ」って話を耳にするのですが、なぜ「土地値で売ってるのか?」ってちゃんと考えないといけないよってワタクシ教えてます。(いくらいい土地でも住人を追い出して建物壊して更地にする土地値と何も建ってない更地の土地値って全然違いますから)

だた、これって逆を言えば土地値がどエンド価格の相場土地値じゃなければって条件と建物を引き続き利用するから解体費や再建築費用を考えると安いってことですので売る際はともかく、買う場合には安く買える可能性があるので「この土地値ってなにを参照した土地値なのか?」って部分に大いに注目してくださいw。(固定資産税評価での土地値なんてパターンもちらほら散見しますので)

第二に、通常のケースの投資物件が載ってる物件の自己査定での注意点です。

我々が査定を頼まれて物件を見に行く場合、
①収益物件でしか土地としての用途を満たさないのか?・・・2つ以上に切れない土地など。
②戸建て分譲で細切れにしたらもっと価値が出ないのか?・・・最低ロット13坪とかだとメチャメチャ高く売れますw
③取り壊すと今の収益物件以下の価値になってしまわないか?・・・実需だと誰も買わない土地なんてパターンですw
なんていろんな角度で土地を見てます。

一括査定の恐ろしさは実はここにあって単に「査定して」と頼まれると現地にもいかずにレインズか何かで適当に周辺物件を調べただけでとか近隣で売られてる投資物件価格と比較しただけの査定書が出てくることもあります。(近隣って言っても駅が同じ名前ってレベルで比較しちゃうから怖いですw)

何度も言いますが不動産ってのはその土地がどのくらい受益があるかで価格を決めないといけないと思います。

特に投資物件の価値はその土地と収益を生んでる建物の合算ですから「現況で売ったらどうなるか?」とか「リノベして売ったらどうなるか?」とか「その建物が大して利益を生んでないなら解体して更地にしたときはどうなのか?」とか最終的には「売らずに保有し続けたらどうなるのか?」まで検討する必要があるはずです。

と言うことで最後にお聞きしますが、、

過去にこんな「一括物件査定」をした方で

「いや、査定したけどこの物件なら売らずに持ってた方が得ですよ」って言われた人ってどのくらいいらっしゃいますか?


・・・・

・・・・

なんか手短に書くつもりがセミナーでしゃべろうと思ってたことの大半をしゃべってしまった気がします。。。。


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だからセミナー前はネタの温存しないとってあれほど言ったんじゃんw

COMMENT

確かに...

今回の記事は今まで小出しで出されていたネタが、
キレイにまとめられているような感じですね...( ̄▽ ̄;)

冒頭のお話については、読者層の変化なんかも影響しているのかなぁ...
なんて気もしたりしますが...
※過去ログを時系列に見てると何となく雰囲気が変わってくるタイミングが何回かあるような気がします(^^;

とは言いつつも、たまには毒っ気のあるお話とかもないと
物足りない感じもしちゃうんですよねぇ...(ーー;)

まぁ、その辺はセミナーや懇親会なんかで聞けると思いますので、
来週の募集も懲りずに申し込みする予定ですw( ・∇・)

今日の記事をベースにすると、今までの記事の諸々が枝葉になりつながりました!読み込みます‼

No title

 こんな内容のセミナーまってました。いきなり身に付くほど簡単なものではないのは分かってますが、楽しみにしてます!
 なんか最近セミナーの内容がどんどん濃くなってますねw

セミナー一部公開?

今回も気になるセミナーになりそうです。
どれだけの高倍率になるかわかりませんがトライしてみます(^o^)

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