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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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まだまだこの業界、、捨てたもんじゃないです。。。

banner赤ずきん
さて、、今日もさっさと更新なんですのw

こんにちは。

ワタクシの感覚ですがここ数年で融資がバンバン付いて投資物件が恐ろしいくらいの高値で売れてた最盛期って恐らく去年の今頃じゃなかったかと思います。(ま、今でも属性次第じゃ青天井的に融資が出るらしいですがw)

そんな時期に売ったとある物件。。

一年経って前のオーナーさん(要するに当時の売主さんです)が偶然、その売った物件の賃貸募集の広告を見つけたそうなのです。。

ちなみに売った当時は41部屋中38部屋が埋まっていて空室は3部屋。。

場所的に完全満室にするのは少々厳しいエリアでしたので残り3部屋まで必死に埋めてあとは適当なこと言って埋まりそうな素振りだけ見せて勢いで売ってしまった記憶が残っているのですが(いつもの「ここって駅から近いから空いてもすぐ埋まっちゃうんですよ攻撃」ですw)、、、

その募集広告にはババババーーーっと13部屋の募集記事が載ってたそうです。。(えぇ、、41部屋中13部屋が空室デス。。。)

13/41だと空室率は30%を超えてしまい、当時の融資返済額からすると完全に手出し状態。。(たぶん毎月20万くらいは手出しになってるはずです)

我々も仲介する時に「買主さん、、ホントにこの売値で買うんですか?」と仲介さんに何度も念を押した記憶があるのですが(だって冗談みたいな高値だったんですもんw)その仲介さん、、

「いやいや賃貸募集から管理まで全部ウチでやるので全然問題ありません」

とまったく取り合ってくれませんでした。。

売主側だった我々ですから、買主さんがどんな物件を掴んで苦しみもがいてもちっとも罪悪感は感じませんが(我々そこに良心の呵責なんざ存在しませんw)買主さん側の仲介さんはそういうもんじゃないはずです。(やっぱり買うべきか見送るべきかのアドバイスくらいはしてあげた方がいいんじゃないかと)

察するにこの仲介さん、、てめーの顧客に物件をあてがって管理手数料をチューチュー吸い上げる戦術だったんじゃないかと思います。。(なので「決済日当日にきっちり管理会社を切り替えろ!プロパン会社も切り替えろ!」ってうるさかったんですね。。

首都圏とはいえ新宿から電車で一時間以上走ったとこにある準地方の巨艦ファミリー物件だと退去時の原状回復費と入って来る賃料バランスが悪いなんて場合、空室の悪循環に陥りやすいもの。(原状回復費をケチる→募集しても内見すら来ない→家賃を下げる→それでも埋まらない、、の悪循環)

実はこの物件、、
都内にある客付け能力が一桁違う管理会社が賃貸募集をやってたので41部屋中、38部屋まで埋めることが出来てたんです。

言い換えれば、こんな素敵系管理会社の力でさえ、ここまでしか埋めきれなかったんですから並みの管理会社じゃ埋めるのは至難の業ってことです。(当時の担当さんも「もうこれ以上は部屋的にちょっと無理かもしれません」って泣きが入ってましたからw)

そんな事情の物件なので我々も「募集のうまい会社ですからこの管理会社さんは継続した方がいいと思いますよ」とやんわりと言っておいたのですが(えぇ、、「ここって駅から近いから空いてもすぐ埋まっちゃうんですよ攻撃」を使ってるにも関わらず、、、ですw)

「いやいや、、我々も賃貸募集は得意ですから全然問題ありません(キリ」

とまったく耳を貸してくれませんでした。。

不動産の仲介って一度売ってしまうと売主側仲介ってよほどのトラブルでもない限りこの買主さんとはコンタクト取れないのであとは買主側仲介さんが事後処理をやることが多いです。

その買主側仲介さんがそのまま管理会社になればなおさら我々のところには売った後の話なんて入ってくるわけもありません。

しかし、こうやって悲惨な空室状況を知ってしまった以上、我々も黙って見てるわけには参りません。(ってか売主さん、、もう売っちゃったんだから空室が何部屋あるかなんて調べなくていいんだってwww)

で、この手の募集なんですが、
管理会社がそのまま賃貸募集してるってことはこの会社は募集広告をネットに載せたり周辺の別の仲介さんに客付けを依頼しているはずです。(最悪なケースだと客付け業者に「広告費二カ月」なんてニンジンぶら下げた完全丸投げ募集だと思いますがw)

そこで我々、以前、管理やってた仲介さんにも客付けのお願いをすることにしました。

物件の場所がこの管理会社さんからは遠いし、何より、、管理契約を無理やり決済当日にブチ切ってますので「は?無理やり管理打ち切っておきながら今さら客付けしろとはどういうことだよ!!」と怒鳴られるんじゃないかと思ってましたが、、、

まだまだこの業界、、捨てたもんじゃないです。


「あ、あの物件、最近もチェックしてますけど悲惨なことになってるみたいですね。。。(小笑)」

この会社、、
管理を打ち切られたあとでもちゃんとその後の動向をチェックしてたみたいで現在13部屋の空きがあって当時の賃料より募集賃料が5000円下がってるのもきっちり把握してました。。(ちなみに敷金・礼金が1:0からゼロゼロになってるのもご存じでした)

「遠方の物件だったからでしょうけど、あの後は弊社に客付け依頼って来てないんですよねー」

「遠方」だからではなく一方的に管理契約をブチ切ったのでバツが悪くなって連絡してこないのが真相じゃないかと思うワタクシ。。

「広告費は弾んで貰いますから客付けお願いできないですかねー」とお願いするとともに今の管理会社にも連絡して「と言うことで昔の管理会社も客付け手伝って貰うことにしたので広告料弾んでくださいw」とお願いしておきました。。(何度も言いますけど売主さん、、売った後に空室が何個あるとか調べなくていいですからねww)

こんなことやったくらいで13部屋の空室が全部埋まるとは到底思えませんが、やらないよりはマシでしょう。。(ってか我々がお手伝いできるのはホントここまでですからw)


えぇ、、
極々たまにですが、我々売った後の物件でもこのくらいのフォローはやってますw(だってこれで知らん顔したら目覚めが悪いじゃないですかww)


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あ、「広告費3ヶ月くれ」って言って一か月分抜くの忘れちゃったんじゃんw

COMMENT

本当に捨てたもんじゃありませんね!
ステキです。やはり類は友を呼ぶ、って本当ですね。元気でました!
そういう自分でいたいです。

売り主さんもそうですが...

狼さんも気づいちゃったら手を出さずにはいられないあたりが何とも言えない感じですね( ̄▽ ̄;)

さて、管理会社変更のお話...
とりあえず、参考になりそうなのはこの辺りでしょうか。

[よかねーよw。。。]
http://siokaraiookami.blog.fc2.com/blog-date-20150706.html

[小さなほころび。。。。(新戦力君に捧ぐw)]
http://siokaraiookami.blog.fc2.com/blog-date-20151022.html

管理会社の変更に焦点が当たっていたものを
なんとなく引っ張ってきてみました。

No title

 満室に近いのに買ったらガラガラとは青くなりますね・・(>。<)

 他の分野は勉強出来ても将来予測まではなかなか出来ないですからね。とは言えそれが出来ないのに大金はたいて不動産なんて買うべきじゃないんだろうし、やはり値崩れするのを待つにかけた方が勝利高そうですw

後始末

知ってしまったら放置しにくいでしょうね。^^;
お金になるとかならないではなくて。

でも、もしかしたら買主さんを見捨てて、早めに飛ばして
あげる方が立て直しやすかったかも・・・^^;;

狼さんスゴいっすね。
売り側仲介で売買から時間も経ってるのに面倒見るなんてステキです。

とても良いブログを読ませて頂きました。業界と言うか世間と言うか、捨てたものじゃないですね。

遅くなりましたが、5周年おめでとう
ございます&お疲れ様です。
最新の保険のとこは、保存版のコメ欄になりそうなので、あえてこちらにて。

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