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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
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例のシェアハウスの件。。。(続報)

banner赤ずきん

こんにちは。

さて、本日は例の三茶のシェアハウスの続報ですが先日写真を撮ってきました。
(本来であればもっと初期の写真をビフォーにして比較したかったのですがそこまで気の回る我々ではないので工事中からの写真になってしまいごめんなさい)

リビングからキッチン

ビフォー


アフター

一階居室

ビフォー


アフター

二階居室

ビフォー


アフター

2階廊下部分

ビフォー


アフター

1階シャワー室(2基)

ビフォー


アフター

と、完成した写真を載せて「わーキレイ」とか「素敵ですね」と言われたところで儲からなければ意味もありません。

そんなわけでここまでどんだけお金が掛かってどれだけのインカムが入り実際にシェアをやるとどうなるのかを簡単にご報告させていただきます。

【物件取得】
物件価格4000万
取得時諸費用320万(不動産取得税含)

【工事】
建築工事 870万
追加工事 300万(外構工事含)
設計企画料 70万

【家具備品等】
9人分もろもろで138万(キッチン用品、消火器、避難梯子も全部込)

ここまでの合計 5698万


【家賃収入】
月  657,000円
年 7,884,000円(光熱費含)

【支出】
管理費 賃料の30%(光熱、雑費全部込)
固定資産税 年35万

税引き前の手残り
年 5,168,800円(壊れた箇所はほぼ保険適用なので費用に入れてm、、、ゲフンゲフン。、、)

シェアハウスは各居室が狭い部屋でもそれなりに家賃が取れるので一戸建てとしてリノベして賃貸に出すよりは家賃が多く取れるだろうと思い、シェアハウスを企画したワタクシですが、一戸建てで貸すとしたら年間賃料で336万しか入って来ないことを考えると取っ払いの手残りで500万以上残るこの企画は非常に魅力的です。。

ただ、シェアをやるとなると普通の賃貸経営より管理が難しくこれをシェアド素人のワタクシがやったところでこんなパフォーマンスで長く続くわけもありません。(そのうち居住者同士の派閥のぶつかり合いやルール違反続出とかで崩壊する可能性大ですw)

また、単にシェアハウスってだけだと地方からの「東京にあこがれて上京した若い人の受け皿的シェアハウス」に成りかねません。(ワタクシ、そういう短期貸し的簡易宿舎の経営はやりたくないんです)

そんなわけで今回は立地などを考えて例のボーダ○ス○ウスさんに管理もろともブン投げる戦略にしました。

管理費が賃料の30%とやたらボッタクリ価格にも見えなくも無いですがここに依頼すると普通にシェアの入居募集広告を出す賃料の20%アップ程度で募集してもなぜか埋まってしまうんです。(自社の専用サイトだけでの募集だそうです)

またご存知の方も多いと思いますがこの会社、、入居審査が恐ろしいくらいに厳しいです。。
また途中での居住チェックもあるらしく不良入居者が紛れ込んで来ても「話し合い」で半強制的に退去させることもあるらしくワタクシのようなめんどくさがりな丸投げ派にはこのうえなく使い勝手がいいです。

とは言えワタクシ、疑り深いのでこんなバカ高賃料でホントに埋まるのかと思い、旅団で実際にこの会社にお任せしているシェアを持つ団員に片っ端聞いて回ったのですが、空室でも困ってるって話は聞いたことがありません。。(なんか特別なノウハウがあるんでしょうけど書くとこの会社の広告になっちゃうのでやめときますw)

当初、この物件を買うときに「手残りで300万くらい残ればヨッシャヨッシャww」と思ってたし、例の中央線某所のS造レジが先に情報として入って来てればこっちは絶対買ってなかっただけに手残りベースで500となると怪我の功名と言っても過言じゃないかもしれません。。

ただ、この企画、全部キャッシュでやってしまってる関係でレバレッジが全く効いてません。。。(当時は再建不だったので融資が付かなかったんです)

再建築不可だった土地がいろいろあって再建築可になり4000万だった物件の価値が数千万は上がってるかもしれませんが少なくとも物件価格まで回収するには単純に8年掛かることを考えると(減価償却もあるでしょうけどそんなのアテにしてませんw)出口戦略で換金する時期をいつにするかを不動産マーケットを注視して常に考えておかないとタイミング次第ではむしろ損しちゃうかもしれません。。

またこの賃料がどこの時期まで通用するかもわかりませんので利回り的に考えるともうちょっと安く買ってないといけなかったのかもしれない気がするワタクシ。。(瞬間的なノリで「これ買います」なんて言わなきゃよかったですw)

とりあえず完成はしましたが前途は結構多難な匂いがプンプンします。。。(売るに売れないなんて局面になったら責任とって一家でここに引っ越しするかもしれませんw)



と言うことでこのシェアの話。

今後は実際の運用面での話をネタにしますのでご期待ください。。。



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この話、、5年くらいは余裕で引っ張れそうな気がするんじゃんw

COMMENT

シェアハウスのビフォー/アフター

「わーキレイ(棒読み)」「素敵ですね(棒読み)」

···

···

最終的にはマイホームかもしれないなんて、いつぞやの投資理論見たいですねwww

現状の収支予測から実運用でどのようになっていくのか、
続報をお待ちしております( ・∇・)

話し合いの半強制退去

なんてステキなんでしょうv
手残り500すごい!と思ったのですが、やはり色々考えてみないとならないのですね。
やっぱり勉強足りません。
閣下ブログで勉強させて頂きます。

No title

続報期待します。

売るまでが

不動産投資って話を聞きますが
実際に売れるところまで
見届けられれば
一番の勉強になります。

なんでもかんでも

自分でやるのには限界があると思います。
シェアハウスの運営は特にと感じます。

DIY、やったどー!
大工仕事や内装は費用対効果も考えなければ本末転倒になるかも、なんて。
本業が他にあればなおさらではないでしょうか。

プロの仕上がりは、とにかく早いし綺麗です。
早く募集かけられます。
色々なお勉強の為にするなら、退去後の室内清掃が一番良いと思います。
一年間、毎日1~2部屋やった経験からです。
合わせて、物件周り清掃、ゴミの分別も大切です。
捨てられたらゴミで、その物件の入居者の勉強になります。
建物の不具合もチェックできますし、入居者へのアピールにも。
えらそうなコメで、申し訳有りません。

ればなし

再建不だと融資使えないですが、流石の利益率ですね。
しかも含み益ありで。

通行や建築の承諾が取れていれば再建築可能なら、
運良く可能性のある物件もあるのでしょうね。

前に紹介されたことがある再建不は違法建築で再建不
になったものでしたので、目は全くなさそうでしたが。^^;

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