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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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この土地に5階建てのRCレジプランをブッコみたいのですが、、、w

banner赤ずきん
どうでもいいですけど「空き家相談士」って資格、、どこで儲けるのかわかんないんですのw

こんにちは。

昨日から9月に入り、物確数が増えた気がするのですが、同時に7月、8月はそうでも無かった「真剣な問い合わせ(要するに買う気満々客を擁する仲介さんの物確)」が急に増えました。(やはり皆さん、、9末のターゲットポイントは見逃さないんでしょうね)

そんな不動産投資業界とは一線を博す「仕入れ転売業界」の業者さんからの電話も昨日今日でずいぶん増えました。

そもそもレインズに載せてる時点で「考えうる最高値」なのですが、、その価格であっても果敢に仕入れて転売しようって姿勢、、

恐らく、会社が儲かるとかどうかよりも己の社内での序列が心配だからとにかくなにか仕入れて自分の社内での地位を確立しておこうってことなんでしょう。。(仕入れ転売業界では3カ月程度ボウズだと「オマエそろそろなんとかしないとヤバいよ」と上司に肩を叩かれる可能性が飛躍的にアップしますから)

収益物件ってのはやはり利回りが基準になるので転売を考えるとあまり高い買仕入れは出来ませんが、実需の土地とかであれば売買事例をでっち上げて収支計算書を出せば稀にその稟議書が通るときがあるんです。

なにしろ実需の土地ってのは欲しい人さえいればある程度、販売価格はねつ造出来ますし、4戸区画とかの複数分譲であれば売れ残りの土地で価格調整も出来る関係でいくつかに切れそうな土地なんかだと結構この手法が使えます。(但し、売り出し時に物件が売れずにシコると当面、仕入れ業務から外され連日現地看板と机を出して雨の日も風の日も販売業務を強いられるという罰ゲームがもれなくついては来ますがw)

そんな実需向けの土地を仕入れてる業者さんが最近狙ってるのは古家付きの土地。。
売主は「こんな古家は価値がないけど解体費は出せないし」って感じで近隣の不動産屋さんに売却相談をするもんだから両手仲介を目論む業者だと真っ先にその手の戸建て転売業者に話を持って行きます。

そこで売値が仕入れ価格と合わないと両手狙いの不動産屋さんは売主さんが音を上げて指し値に応じるまで囲い込む(書いててとても不憫な気持ちになります、、、)ってところから片手でもいいから戸建てを解体して更地にして自力で建築出来る最終エンドの実需客に売るなんて幅広いバリエーションで考えます。(星の数ほどいる仲介さんの中で運悪く前者の仲介さんに当たるとホント、不幸な出来事になります)

とは言え、土地って不思議なもので建物が載ってると同じ30坪でも広さが全然違って見えるもの。(家屋が載ってるとなんとなく狭く見えちゃうんです)

となるとエンドの実需客はやはり更地で欲しいところです。。
また解体費もそれなりに掛かるし解体時に地中から何か出てくれば事件だしそんなリスクのありそうな古家付き土地ってのはどうしても一旦業者が抱えてガス管、水道管などのインフラを整えたのちに最終エンドの実需客が買っていくってケースが多いです。

その際の売り出し価格を坪単価で割ったものが土地値としてチラシなどの売り出し広告に載ることになるわけですがこの時点での土地値は仕入れ原価(登記費用、仕入れ時の仲介手数料、不動産取得税など)と場合によっては解体費などが計上されているし業者が得たい利益(最低でも10%くらいは欲しいです)を乗せたものになります。

ネット広告や新聞チラシで「好評分譲中!」と書かれた売地だとほぼこのケースですからこの売値を坪単価で割って「ほほう、、このエリアの土地相場は坪250万くらいなんですね。。」なんて思うのは至極当然です。

で、よくワタクシのところに来る相談で、「この売り物件土地値で買えるので安いと思うんです」ってのがあるんですが話を詳しく聞くとこの「土地値」ってのがこの「業者:売主」での坪単価であることが多く、古家付きの土地を「非業者の売主から買う」のと比較するとひどい時は約30%くらいの価格乖離が発生してるってことに初めて気が付きます。

そう考えて結論付けちゃうと売地を安く買うには非宅建業者の売主が保有する古家付きの土地を「解体費が余計に掛かるのでその分指し値」して買うってのが一番安く土地を仕込めることになるわけですが、安く土地が買えたからと言ってそこに希望の建物を建てるとなるといろいろリスクが発生します。

特にこんな古家付きの土地を買って自力で解体して設計入れて投資物件を新築で建てるって場合、まずその土地にうまいこと容積消化出来て高い家賃が取れそうな間取りを考えるところからやらないと買い付けすら怖くて入れられません。

なので買い付け入れる前に建築やってる人に「この土地だと容積がどのくらい消化出来るの?(これをボリュームチェックって言います)」と聞いて納得してから買付入れて決済するんですが、土地によっては地盤改良しないと重い建物が載らないなんてこともあり安いと思って飛びついて買った土地が思いもよらない余計な経費が掛かりすぎて想定していた利回りを遥かに下回る投資物件が完成してしまうことも多いです。

前回の狼セミナーでトップバッターのF氏が膨大なレジュメを駆使して説明してたことはこの辺のことなのですが、これを自力でやるとなるとまさに「ひとりデベ」。。(えぇ、、建築やったことがなく普段本業で忙しい人がこんな大変なこと出来るわけありませんw)

ちなみに転売業者の方でもこの辺の作業は自力ではほぼ不可能なので外注に設計屋に約一週間ほどの時間を掛けて土地の調査をしてもらいボリュームを法的にチェックして貰いその数値を仕入れシートにある収支計算値を入力して見合う収支なのかを計算して稟議書を作ってます。

土地を見つけてから買付入れるまでプロの業者でも最低1週間程度は掛かるので(しかも収支には会社の利益も計上しないといけないのでどう考えても一般の投資家さんが得たい仕入れか買うより安くなるはずです)ヨーイドンで物件検討に入ると転売業者さんより一般の投資家さんの方が結論出すのが早いんじゃないかと思います。

しかも転売業者さんは上司の稟議を取るのにも時間が掛かるので(ひどい時になると役員のハンコを何個も集めないとGOサインが出ません)こういう時は圧倒的に決断の早い一般の投資家さんの方が有利じゃないかと思います。(ままま、、自力で設計まで出来る買取転売業者さんには敵いませんがそう言う業者さんって実はそうそういないんですw)

となると、「本当の土地値」と「ザックリとしたボリュームチェック」がわかるようになればこの古家付き土地(非宅建業者が売主であるものですよw)を昨日のブログで書いた業者さんあたりの当たりを付けて物件出して貰えば下手するとプロの業者が転売用物件として仕入れに来てしまうほどの価格で建築可能になるってことになります。。(難易度は高そうですがあり得ない話じゃありませんw)

昨今の高値相場の不動産投資業界。。
築30年超えの築古RC物件でも都内だと7%で買うのが精いっぱいですから(しかも間取りあ昭和チックな古臭くささでこのまま貸すとエライ安い賃料になっちゃうし)「こうなったら新築物件で勝負だ」って考えてる人も増えてるようです。(だから前回の狼セミナー、、恐ろしい数の申し込みだったんじゃないかと)

土地値の話はさらっと書いたのでこれでなんとなくお分かりかと思いますがボリュームチェックの話はひとまず道路幅員での容積係数(住居系で0.4、非住居で0.6)と日影制限、あとは用途地域からの斜線制限くらいをネットで検索してなんとなくでいいので「あ、こんな規制を受けるのか」くらいを把握しておけばなんとかなるもんです。

えぇ、、
さっき電話してきた仕入れ担当者の人、、

建ぺい/容積80/400で南側4m道路の21坪の土地にエレベーター付きで約280㎡(約84坪)の床面積の5階建てのレジを本気で建てようとしてましたよ。。。。(プロの不動産業者さんでも時々こう言う人がいらっしゃいますからどうかご安心くださいw)


さて、一昨日の「融資付けがうまい業者さんの利用方法」から始まり昨日の「元付け業者の探し方とうまい利用方法」、今日の「土地値とボリュームチェック」のネタでなんとなく今どきから始めて儲かりそうな不動産投資手法ってのをダラダラ書いてみましたがいかがだったでしょうか?(え?こんな断片的な書き方じゃ全然わからないって?www)

特に新築はインチキなしで35年返済のフルローンを引っ張れる可能性が高い投資手法ですので地方の埋まるか埋まんないかわからない昭和チックな築古RCをオーバーローンで買うよりはマシな方法じゃないかと思うので今から自己の高属性に任せて力ずくでオーバーローン引っ張る手法をお考えであればこんな考え方もあるんだって頭の片隅にでも置いておいてください。


と言うことで来週月曜日は9月5日。。
この日は狼ブログ開設5周年ですので例によって「ブログ開設5周年に寄せて」ってネタを書きます。。(中身はこれから考えますw)

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連載で書いたわりに最後がグダグダになっちゃったんじゃんw

COMMENT

No title

そー言えば、うちの近所の三棟戸建て、連日現地看板&机で頑張ってますが、こないだ見たら1000万円引きになってましたww

いつ売れるのかな??

最後がグダグタになるのは...

よくあることなので置いておきまして、
今回の連載は過去ログ読んでる身からすると
結構まとまってた気がしたのですが...(^^;

まぁ、周回してるので感覚がマヒしているだけな気もしますwww

とりあえずセミナーレジュメ見ながら復習しようかと思います。
※できるかどうかは全く別問題ですが...( ̄▽ ̄;)

来週の5周年はどんなネタで来るのか楽しみです( ・∇・)

土地の相場、そういうことだったのですか!30%の価格乖離!
ビックリです。
おまけにボリューム計算の業者さんにビックリ‼いくらなんでも入らない‼って思ったのはやはり狼セミナーのお蔭様ですね!
も~セミナー全部8耐にしちゃってくださいませ!

No title

 お~9/5は記念すべき日なんですね、これからも宜しくお願いします(^-^)
 
 セミナーに出て新築やってみたい気持ちが出てきてますが融資は通らないだろうなぁ・・・

即断

出来るレベルで判断できたら業者さんにも勝てそうですが、
その域に達するには相当大変そう・・・^^;

でも、旅団メンバーの中には、信じがたい価格で仕入れる
方もいるようですし、やはり最後はやる気なんですね。

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