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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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3%。。。

banner赤ずきん
今日は余裕の定時更新なんですのw

こんにちは。

早いもので暦は今日から9月です。

我々の不動産業界もこの9月はある意味、正念場ともいえる季節なのですがそれには理由があります。

理由その①
銀行の四半期決算である9月末までは融資が比較的緩いので多少の難あり物件でも押しこみやすい

理由その②
今月くらいから商談を始めないと商談そのものが年を越してしまい年末にまとまったお金が欲しい仲介さんにとってはリスクである(不動産ってなぜか年を越すと成約率が下がるものですw)

理由その③
やっぱり年末にバタバタしたくない
(他業者はクリスマスくらいから長期休暇に入ってるのに「あ、法務局は12月28日までやってますから今からでも間に合います」なんて切羽詰まった取引するのはイヤw)

特に最大の理由は①。。

ウチに最近出入りしている某金融機関の担当さんも「とにかく9末決済出来る物件があったらジャンジャン持ってきてください」って言ってるくらいで、ウチレベルでこんなこと言われるくらいなら融資付け専門の業者さんあたりは今の時点でお客はまだいなくても融資を先に付けてそれを月末までに属性が高いお客順に嵌め込み作業・・・なんて本末転倒なことをやるんじゃないかと。。。

そんな9月初日の朝。。
ワタクシの家のポストにこんなものがポスティングされてました。


いつもならビラ一枚なのですが今回は封書です

昨日の夜、寝る前にポストを見たときはこの封書は入っていなかったので推定投函時刻は深夜ではないかと思うのですが、気になるのはその中身。。。


ま、いつもの「お客さんがこんな物件探してます」ってやつなんですが、、おや?


その求めてる利回りが「3%以上」になってます。。。

実際ワタクシの住んでる新宿区あたりの売り出し利回りはもはや投資なんて範疇を超えた4%台前半にまでダダ下がりなのはわかってますがこの3%と言う表示を見るのはここ10年で初めてです。。(これだけ見ても都内の不動産価格の過熱感、、ハンパないって思いますw)

とは言え、本気で3%でいいって言ってるわけじゃありません。

いつも言ってることですが不動産屋さんは売り物件が無ければ話が始まりませんのでまずは取っ掛かりで売りたい物件を探すことから始めて、ブツ上げが終われば徐々に「そんな3%なんて寝ぼけた利回りで買うヤツなんざいねーんだよw」と遠回しに話を持って行き最終的には市場の適正利回りで売られていくという段取り。。(「え?3%でも売れるって言うから頼んだのに」って言ってもその頃には手遅れなんですw)

もちろん、売り出し価格は3%(たぶん話の整合性を取るためにギリギリ3%後半くらいでしょうw)でやるとは思いますが、例の「囲い込み」とかやられて転売業者に両手で卸されて更に再販時にももう一度仲介に入り「仲手6%の往復ビンタ(合計で12%ゲットですw)」なんて嵌め込み方で当初の話とは全く違った結末を迎える可能性も無きにしもあらず。。

ましてやこのチラシ、、
きちんと個人情報を晒さないと相手にして貰えないので顔も見たこと無いイチ不動産屋に持ってる物件から住所、氏名、電話番号まで教えないといけません。(なにしろ相手はこの「売りたい人リスト」を作りたいんですから)

不動産仲介は担当者のスキルで何百万も安くもなり高くもなるのでこの手の個人情報を出す際には相手を十分見極めるってのも結構重要です。

そんな深夜にポストに投げ込まれたチラシを見るといろいろなことが推理できます。

そもそもこんなポスティングを連日やってるのって国内の不動産業者ではワタクシが知る限り一社のみです。(時々ポスティングってならたくさんいますがほぼ連日ってのはここ以外いません)

一度に撒くビラの数もハンパない数で、これを全社的にやってるとすれば相当数のポスティング量です。

となると、不動産にあまり知識がない一般の不動産所有者であれば「大手の不動産屋さんだし一度聞いてみようかな」なんて思う人も多いはずです。(それか「無断でポスティングすんな!」って怒るかのどっちかじゃないかとw)

えぇ、、
要するに元付け物件としてブツ上げ出来る確率が一番高い不動産屋さんってどう考えてもここなんです。。

しかも相手はほぼ素人同然の不動産所有者である確率が高いですから普段よりも安い価格で出てくる確率が高いのもこのパターン。。

さらにこの不動産屋さん、、
借地に載ってる再建不の家のポストだろうと1000戸のマンモスタワーマンションの集合ポストだろうとポストがあればどこにでも投函してくれます。。(なのでこの不動産屋さんが扱う物件ってホントいろいろなジャンルの物件が不規則に出てきます)

ってことはあれです。
不動産投資に慣れている人(特にリノベが得意な人)にとってはお宝物件が格安で出てくる確率がとてつもなく高いです。。(ってこの話、ワタクシ5年前の第一回目の狼セミナーから口酸っぱく言い続けてますがこうやってブログで堂々と名指しで書いたのはのは初めてじゃないかとw)

これを両手での仲介を持ちかけると仲介さん、、ほぼ間違いなく買主寄りの価格での取引が可能になります。(「片手仲介は売主有利、両手仲介は買主有利」の法則です)


と言うことで昨日に引き続き小技的アドバイスです。。

自分の家とかにポスティングされてる時ってのは当然その周辺一帯にも同じチラシがばら撒かれてます。

その撒かれた時期から1週間程度のうちにその周辺からの反響があるはずなので撒かれて一週間くらいしたあたりにその撒いた営業所にコンタクトを取り「このエリアで築古戸建てとか古いアパートを投資目的で探してんですけど、、」と聞いてみてください。

可能性はそれほど高くは無いですがうまくハマるとちょうど今まさに物件査定している物件に出くわし「お、ナイスタイミングですね。。さっきこんな物件が出たんですよ」なんてことになります。(これはあくまでワタクシが団員から聞いた範囲での話ですがこの作戦で過去に4回の成功事例があります)

どの物件もワタクシから見ると「これって古家じゃなくて廃墟だよww」って物件ばっかりでしたがなんのなんの、、未だに利回り30%なんてバカみたいな利回りで回っているようです。(こうなると単なる大家さんじゃなくて業者として生きていけるレベルですww)

実はこの部分ってプロの業者は瑕疵担保考えるとなかなか参入しにくい分野なんです。

特に古い戸建て家屋は再販してから雨漏りやシロアリ一発で再販利益が吹っ飛ぶ可能性があるので更地にして再販って手法を取りたがるのがプロの業者。

そんなプロのライバルの参入が低い分野ですのでダメ元でもやってみる価値はあるかと思います。。


また、
「都内で投資物件を買うなんて価格が高すぎてもはや不可能なんじゃん」
と、思う人も多いかと思いますがこういう隙間を巧みに突っついて高利回り物件をゲットしている人もいるんですよってオチで今日のブログは終了です。。。


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しかしこれも可能性的にはセンミツな話なんじゃんw

COMMENT

No title

一時、そのチラシ集めてましたww
(ほぼ同じですがwww)

No title

 3%ですか~来るところまで来てますね(^_^;)
 前まではそのうち値崩れ起こすと思ってたんですが最近はもしかしてあと何年かこのままでは?みたいな感覚になってきたましたw

脳内会話がたくさんっ‼です

まず理由1番に「そこかいっ!」って吹きましたし、いやぁその後も色々。ここって閣下セミナーで出るあそこ、だよね?とか。そんなにポスティングないなぁ、私も廃墟ゲホっで良いのかもね?とか(そのときは、ランキング4位の方にvvvとか(笑))。でもセンミツか~~~‼とか。
不動産投資って楽しいんですね!

名指しで堂々と

ここまでしっかり書かれているのは多分初めてかと思います。

ネタ的にはこの辺の連載とかで出てきたりはしてますが(^^;
[狼式不動産投資理論。。。(その1)]
http://siokaraiookami.blog.fc2.com/blog-entry-1255.html

築古戸建ての瑕疵担保の話はこの辺とかですかね
[レインズ改革w]
http://siokaraiookami.blog.fc2.com/blog-entry-1360.html

まぁ、折に触れて何度か書かれていますので、
たまには過去ログ探索してみるのも一興かとw

売り先として

大概の人は1つしか持っていないであろう物件を売る時に、
やはり真っ先に頭に浮かぶのは連日ポスティングしている
ところになりますかね。

その労力が物件量に繋がるんですな・・・

久々にまた物色してみるかな・・・

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そこの営業マン達に

わたくしも、不思議に思っていたので、
なんで御社はこんなにブツアゲ出来るのですかと、聞いてみました。
なぜなら、他の大手仲介さんのHPにはない専属が沢山あるからです。

キッカケも有るからかもしれませんが、
ネットで査定申込みが来る、とか。
そこで、真摯に媒介契約を取り付けるとの事でした。

まあ、王道でしょうか。
客観的に見ると、エリアによっての営業マンの配置と個々の能力にもあるかと。
賃貸に有りがちな若手のイケイケ君には、
誰も頼みたくないですから。
売買が強いエリアには、どうもそんな小僧達いないと思われます。
まず、基本ですが、電話の伝言がキチンと伝わります^_^;
これも、賃貸では有り得ないです。
携帯での対応もしっかりしています→私も個人携帯を伝えて随時やり取りします。


若輩のわたくしですら、今のところ話が通じない人にはお会いしたこと無く。

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