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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
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指値のハナシ(でん兄の追っ掛けネタw)

banner赤ずきん
ひーー、、ここ考えてる時間も無いんですのーーーwww

こんにちは。

今日のでん兄のブログ、、
客付けの立場で指値の話をネタにしてましたが、月曜からまたもや風邪をひいちゃったワタクシ(セミナー後に風邪をひく確率100%が継続中ですw)。。

ネタを考えるのも面倒なので本日も便乗ネタでさらっと書きます。。

元付け側も「ある程度指し値は喰らうだろう」という前提で売り出し価格の設定をしてしているのも事実で、一般論で考えると売り出し価格の10%くらいの指値であればいきなり「そんな買値なら俺が買ってますよww」と蹴散らされることはあまりありません。(但し、その上から高い買い付けが入れば結局は蹴散らされますがw)

とは言え、売主と元付けが価格設定する際に20%引きまではOKなんて取り決めされているとわずか10%の指値では結果的に「高買い」となり指値したつもりが相手の術中にハマるなんてこともよくあります。

実は、昨今の物件高騰期ほどこの戦術にハマる買主さんが多く本人はメチャメチャ指したつもりでも売主から見ると「あの買主さん、、こんな高値で買ってくれるんですねー」なんてことになってることも多いんです。。

だからと言ってそこまで見越して売値の30%の指値をいきなり入れてしまうと出してきた仲介さんも元付けから嫌われてしまい「そういう買い付けしか入れてこないお客さんばっかりの会社」とレッテルを貼られ次回から色眼鏡で見られることも多いです。

そんな風に書くと一体どんな指値を入れればいいのよってことになっちゃうんですが、これは元付けとの円滑なコミュニケーションで解決出来ます。(だって元付けだって媒介期間の3ヶ月で売りたいって本音がありますからw)

えぇ、、
全部が全部ってわけじゃないですが元付けってのは意外に売主から指し値の限度額っての予め知っていることが多いんです。

中には「元付けに指値限度額をバラすとその金額付近の買付が集中するから手のうちは明かさない」って売主さんも存在しますが元付けってのがそんな雰囲気でもなんとなく「このくらいまでは指値の許容してくれるんじゃないか」と当たりくらいはついてます。(参考までにウチの場合、それがわかってても容赦ない高値売買を目論むのは媒介期間を3ヶ月どころかほぼ際限なく延長して貰えるのがわかってるからなんですw)

その許容範囲の価格を巧みに聞き出せる客付け仲介さん。。
こう言う人が身近にいるとほぼ「鬼にカナブン」ですw。

ウチの会社にも時々そんなカナブンから物確があるのですが、ホント単なる不動産仲介業者にしておくには勿体ないくらいのコミュニケーション能力で攻めてきますwww(テレビ通販とかのカリスマバイヤーになったら確実に億単位で稼げるタイプです)

どう聞いてくるかをブログで書くとそれを真似する仲介さんがいそうなので書きませんが、とにかく3回くらい掛かってくる物確電話ですっかり仲良しになってしまいざっくばらんに売主さんが「ここまでなら許容してくれるであろう指値幅」を教えたくなっちゃいますw

・・・・

・・・・

ただあれです。。

ウチの場合、あくまで高値で売るのが目的です。
いくらざっくばらんな付き合いになっても最終的に売主が許容する(であろう)指値幅がメチャメチャ狭いので最終的には「ではまたご縁があれば・・・」と終わってしまうことがほとんど。。(仲良くなっても二度と電話が来なくなるのってきっとこれが原因じゃないかと。。)

さて、最後にちょっとした裏技を教えます。

媒介契約には一般、専任、専属専任媒介ってのがありますが、一般媒介以外は2週間に一度、販売状況を売主に報告するという規則があります。

言うなれば元付け業者は最低2週間に一度売主さんとコンタクトを取るってことなんですが物件がなかなか売れない価格設定だと2週間に一度の電話で「いつになったら売れるのかねー」なんて言われ方を売主様からいただくことがあります。

慣れない担当だとこの一言を言われるのが嫌で「とにかく媒介期間の3ヶ月以内にどんな手段を使っても売り切ってしまおう」って考える人が多く、また上席からも「いつまで販売に手間取ってんだよ(「3カ月過ぎて他の業者に話を振られたらオマエぶっ飛ばすからな!」くらい言われることもありますw)と詰められます。

1億の物件で片手手数料で約300万円のフィーですがこれを9000万円で売却しても手数料的にはマイナス30万円。。

えぇ、、
「売主が他社に横恋慕して手数料がゼロになるよりマイナス30万の270万のフィーになればそれでもいいや」
と考える仲介さんも少なくありません。。。

この2週間に一度の報告の際にこういうやり取りが行われることが多いのでちょっと掲載期間の長そうな物件で指し値が出来そうってのがあればこの2週間に一度の報告のタイミングを計って問い合わせると安値設定に変わった瞬間にコンタクトが取れてまんまと安い価格で物件をGET出来ることが稀にあります。

あとは媒介期間の3ヶ月狙いです。

媒介期間の期日が迫ってる物件の仲介さんってこの時期に差し掛かるとケツに火がつき、なにがなんでも成約に持ち込もうとします。(何度も言いますがうちにこの作戦は通用しませんw)

他業者も実はこの媒介期間をチェックしていて媒介期間の3ヶ月が終了する頃になると売主に直接コンタクトを取る不届きモノもいるくらいですw

なかなか指し値が通らないって方、、
この2週間、3ヶ月ルールを知ってるとちょっとは他のライバルを出しぬけるかもしれませんので頭の片隅にでも置いておいてください。。

と言うことで本日は更新時間の18時を5分ほど過ぎてしまったのでこの辺で投稿ボタンを押して終了です。。。



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定時更新しないと「またオオカミの野郎、、ブログサボりやがったな」とか思われちゃうんじゃんw

COMMENT

No title

無差別に30%OFFの買い付けFAXしてくる業者さんは成功率どのくらいですかねぇ~~

今日は、オンタイムで見なくて良かったです(笑)。
私の区分の同じ部屋が中国人が満額で買ったそうです。私は10パーオフ。
時期によるのですね。よく見ないとです!

腹の探りあい

期間の区切りは心理的な側面で狙い目になるんでしょうね。

何となく抜きの手口の話を思い出したので、
過去ログでも貼っておきますwww
[頑張ります!!]
http://siokaraiookami.blog.fc2.com/blog-date-20120215.html

体調悪いときは無理せずお休み下さいw

お大事に

夏風邪はやっているようですので、お大事に・・・

暫く以上に晒されているものだと、下げてまで売る気が無いか
心が折れているかどっちかですかね。

もう少しマメにウォッチしてみようかな・・・

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