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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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マグロのセリ

こんにちは。

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↑そろそろこの位置キープが難しい局面になったようです。。
世知辛い世の中です。。。


最近のメールの問い合わせで多い話なのですが、ワタクシが5000万円とかのアパートとかは仲介しないと思われているようです。実際に年間通しても1億未満の木造収益物件はあまりやってません。(実需用の物件は1000万円でも普通にやってますけど)

誤解されたくないので書きますが別に手数料が少ないからやらないとかそんな理由ではありません。

やらないのではなくやりにくいのです。。。


この1億以下の物件と言うのは買える層というのが当たり前ですが実に幅広いんです。

5000万円クラスの物件なら手金で1000万円も無くても買えちゃったりします。
買いやすい物件はそれなりに競争力があるものです。(5000万くらいの物件だと「3000万はキャッシュであとは銀行に相談するわ・・」って感じですw)

多少利回りが悪くてもエイヤっと買われてしまうのでワタクシが現地で物件調査しているうちに決断力のある投資家さんがその場で買い付け入れてきます。(金額が金額なので決断が早いww)

以前はこういう競争にチャレンジしてた時期もありましたがワタクシがお客さんにプレゼンしようと事前に調査しに行った横で別の業者さんの案内で来てたお客さんがその場で買い付け書いてる場面に何度も遭遇しました。

うちも情報が入るタイミングは早いつもりですがそのアパートを管理している賃貸屋さんには到底かないません。。。

地場の不動産業者さんは別の大家さんの管理なんかもやってますからその賃貸さんがそんな大家さんに自力で声を掛けてその場で決断→買い付けとなってしまうんです。(街場の老舗管理会社は仲良くなっておいた方が良いですよw)

利回りが悪くても物件の見た目(ツラと言います)が良かったりするともう速攻です。
築地のマグロのセリくらいの勢いでズバッとやられますww。

こういう物件はよくあるチラシ広告(例の一枚図面です)なんかになる前に買主が決まってしまいます。

値段設定を間違えるか(バカ高い価格設定)引き合いが来そうもない需要と極端に乖離している物件がチラシ広告となり世に出回るわけです。

前にも書きましたがチラシ広告(マイソク図面とも言います)でやたら高利回りな物件などはそういう理由で誰からも欲しいと言われずに世に出てきた出がらし物件です。

高利回りのチラシ物件。。ほぼ100%その金額では買えない理由があります。。

これをありえない指値で買うというのはワタクシもアリかとは思います。しかしマイソクになった以上、指値が効かない何かの理由があるはずです。だってお得だと思うくらいの指値が効くなら逆にとっくに売れてます。

結局、異常に足が早い物件になるか異常に足が遅い物件のどちらかになることが多いのがこの価格帯。。
いい物件と悪い物件の差が如実に現れるのがこのあたりの価格帯の物件なんじゃないかと思います。

ちょうど中間と言う物件もありますが・・不思議とこれを買い取り業者が買ってこれまたありえない金額で再販しちゃうんです。だってローン組むのにちょうどいいロットじゃないですかw。

ホントこの価格帯はライバル多しです。。中間くらいのレベルの物件でもマーケットには出てきません。

ワタクシの持論ですが「自分でも買いたいと思う物件を売りたい」という崇高なる理念w。これを満たす物件はこの価格帯では物件情報として出すことは非常に困難なんです。(こんなこと言ってるから売り上げ上がらないんですね。。知ってますよ。そんなこと。。)

ただ安いだけならワタクシだって出せます。でもお客さんが買った後、リーシングに苦しんだり老朽化で修繕費がやたら掛かったりしてローンの返済に影響が出る可能性のある物件はワタクシ死んでも売りたくありません。

そうなると融資付けに若干難関がある1億超えの物件の方が売りやすいです。3億を超えたくらいから更に買えるお客さんは少なくなりますからじっくり物件をチェックしてからお客さんに情報出しても間に合います。


長年不動産屋をやってると建物の雰囲気を見るとなんとなくヤバそうな箇所が見えてきます。(目視なんてものではなく建物から独特のオーラが出てますw)

登記簿の乙区を見たりすれば売主のプロファイル出来るので案外簡単にわかります。
建物のコンデションなんて所有者の性格でいくらでも変わります。ダメ所有者の物件は登記簿に出ます。(ここでは書けないのでこの質問はご遠慮下さい)

リーシングに関しても経験でどんなタイプの人がこの好んで入居するかとかいくらなら安全に貸せそうかなんて物件の雰囲気見ればわかるものです。

仲介は売った後も責任を負うというのは以前にも話しましたがこのリーシングとか修繕については知らなかったで通ってしまうのが不動産業法(重説の説明責任は除く)です。やり方によっては売り逃げも可能です。

想定利回りを信用して買ったはいいですが想定の家賃で入居するかしないかの保証は仲介さんはしません。
でも売った後なかなか入居者が決まらない時ワタクシはビビリますww。(だってなんだかんだ言ったってチクチク買主さんは言ってくるものですからw)

嘘をつこうと思えばいくらでも嘘ついて売れなくはないですが、それではあまりに買主さんが気の毒です。

嘘ついて逆恨みされるくらいなら売らないほうがマシです。

そんな営業スタイルを貫いてここまでやってきたつもりですが・・

毎度おなじみの某コンサルさんのコラム。。。

「一目瞭然、不動産投資のカラクリ」

以下引用

不動産業者のほとんどはその物件がどのくらい損得を出すかを知らないもしくは教えない。彼らは契約が成立すれば仲介手数料が入るので、買主が儲かろうが損しようが知ったことではない。成約に到ればいいと考えると、情報を恩着せがましく大量に流したり、実態情報を隠してもっともらしい投資話を作って洗脳したりして、思考停止に追い込む手段を競い合っているように見えてくる。

引用終わり

まぁ・・確かにそういう仲介さんが100%いないとは言いませんが・・これはないんじゃないですかねぇ。。

毎回こうやって消費者の不安を煽って自身の御用達のコンサルへ誘導するやり方。
これもひとつの商売の手法ですから文句をいう筋合いではないとは思いますが真面目にやってるのがちょっとバカらしくなる内容ですね。

そのうち他のブロガーさんもこの記事についてコメントすると思いますが相当辛らつなこと書かれるのではないでしょうか・・・。(特に投資収益計算あたり金融素人のワタクシが見ても・・・あれ?ってのが散見出来ますよ)


あ、それはそうと5000万円あたりの価格帯の難しさはご理解いただけましたでしょうか。。

なのでワタクシこの価格帯の情報を出す際は「お得さ」にも重点は置きますがある程度セーフティーリードもお客さんに取って貰う都合上、多少難易度の高い物件になるかと思います。そうでもしないといい物件は怖くて出せませんw。

その時は突然やって来ます。
ズバッと買い付け入られるよう買い付け用紙のご準備だけはお忘れなく。。w


これから池袋まで出かけてきます。kkenjiさんに呼び出されたからです。。
なんだろう?・・・ん?・・まさか合コン・・か?

気になる方はこちらをクリックしてお待ちください。
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COMMENT

公開チャット

こんばんは ぶるーまんぱぱ です。 ますはぽち。

やっぱり狼さんが居ないとコメント付くのが遅くなるんでしょうか。

やはり、コメント速攻返しを期待しているんですよ、きっと(一種の公開チャット状態ですね。)

ところで、帰巣本能はちゃんと働いてますか~? おおかみさ~~~ん。

木造

価格帯によって層の厚みが違うのはなんとなくわかりますが、てっきり
融資が使えない(もしくは自分の与信で引っ張らないといけない)から難し
いのかと思っていました。

でも現金で即決できる層がそんなに厚いと融資が必要な人は及びでは
ない感じですね・・・^^;
逆に融資必須の価格帯まで上がると買いやすくなるというのが逆説的
で面白いです。(借金額が面白くないですがw

ただ、最近はフルローンとか銀行も出さないでしょうから、3億位になる
と諸経費だけで2千万超え・・・私では到底太刀打ちできないです・・・

1億でも諸経費と頭金2割必須とか言われたら大差ないですから、まず
はそれくらいは死ぬ気でお金溜めないとイカンのですね・・・道のりは遠い・・・

No title

いろいろメールありがとうございます。良い物件以外は紹介したくないなんて、、赤ずきんちゃんを食べない狼さまみたいで素敵ですね。

No title

>「3000万はキャッシュであとは銀行に相談するわ・・」

これ、超リアルで笑いました。 \(^〇^)/

正にそんなな感じで、7%でOKの方も沢山いらしゃると不動産屋さんに聞いたばかりです。ww
ネットでブログを見ていると「10%以下はお話にならない」のに。

土地持ちさんが見積もりを持ってきたハウスメーカーさんに
「建物だけなのに利回りが10%台なんて…」と言ったら
「10%あれば十分じゃないですか」といわれたとか。

不動産という同じリングではありますが、異種格闘技戦のよう。ww
狼さんに色々教えていただかないと、勝ち抜けないかもe-364

Re: 公開チャット

ぶるーまんぱぱさん

こんにちは。

昨日は12時近くまででした。。ちゃんと帰巣機能もはたらきめでたしでした。

しかし朝起きたらにんにく臭い部屋になってました。。。消臭機能は付いていません。

コメント速攻返し期待してるんですか?wあの時間じゃワタクシ寝てますってww。

Re: 木造

クロノスさん

こんにちは。

融資を自分で付けてくるお客さんが最近多いのでズバッと買い付け入れてくるんです。
あれは脅威です。仕入れ業者みたいな買い方です。

もうフルローンがつく時代ではないので手金が必要になることも多いですが債務超過にならない限り
積算フルローンには挑戦し続けたいですw。

でもこんな営業スタイルじゃ儲かりません。。。趣味みたいなものですからいいですがw。。

Re: No title

ぼんくらさん

こんにちは。

やっぱりいい物件じゃないと後でいろいろトラブル出ることが多いです。
そちらで時間を費やすならいい物件を売った方が気が楽です。

でもオオカミなのでもしかしたらときどき牙を剥くかもしれませんw。

ご用心。。

Re: No title

セレッサさん

こんにちは。


築20年の木造アパートを7%で買う人ってホントにいます。びっくりします。

ワタクシそう人見るとドMなんじゃないかと思います・・。

> 土地持ちさんが見積もりを持ってきたハウスメーカーさんに
> 「建物だけなのに利回りが10%台なんて…」と言ったら
> 「10%あれば十分じゃないですか」といわれたとか。

うちも土地付きなのに表面9%で出されたとき「うちが不動産屋だって知っててこの収支表作ったんですか?」と真顔で聞きました。

「そうですけど。。なにか?」と切り返されましたw。強心臓じゃないとハウスメーカーさんの営業は務まりませんね。

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