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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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売り土地情報

昨日来た売り土地情報を今日もずっと追いかけてます。
年に数回出てくる「おもしろそうな物件」と言うジャンル。

朝から現地に出向き近隣調査と役所に行き建築関係の調査。いつもこういう物件ばかり話がくればワタクシも蔵が建つのですがw。


今回の場所は台東区。。

日比谷線「入谷」駅から徒歩4分の80坪。
本物件も公図を見る限り従前は恐らく借地だったと思います。それにしても地型が悪いなぁ、、おいw。
角地なんですが角のおいしいところは借地のままで底地は買えても借地部分の所有者から買えなかったのでしょう。土地が逆L字になってますw。

この物件のように底地借地で別々になっている土地で底地が買える場合借地上の物件も古い建物が乗っかっていることが多いです。底と借の部分を別々に買うので所有権で買うより安く買えるケースがほとんどです。(麻布十番などの高級住宅地も借地の部分が多くお寺などが所有者ではないので借地さえ買えてしまえば底地は案外簡単に買えたりします)

道路付けですが、8m道路に2m接道、6m道路に6m接道。。
これから試しにボリュームを入れてみますがどんな建物が入るのかさっぱりわかりません。
賃貸住宅を企画しますからただ容積を消化すればいいってもんでもなくちゃんと適正家賃で貸せる部屋を企画するのがプロというものw。

いろいろな角度から検証しないとえらいことになりそうな土地です。

以前にも書きましたが台東区はほとんど商業地区なので容積率の心配より周囲の環境が非常に大事になるエリア。

台東区についてはまだウンチクがあるのですが書くと大変なので省略するとして、都内ではこの辺から城東地区になり賃貸の募集では苦戦するエリアなのは間違いありません。
ターゲットになりそうなお客をきっちり見極めて部屋の企画しないと「新築なのに夜、窓明かりが真っ暗」の物件になる典型のような物件です。

道路6mなのでとりあえずごまかしごまかし容積で360%は食えそうな予感。
入谷は予想家賃設定が新築でも1万円レベルなので予想年収は3280万円。。(台東区はホント賃料伸びませんよ。いやマジで)

てことは土地からの総工費32000万円で建てればグロス10%以上にはなります。

土地値が約1億なので諸経費込みで32000万円ならCCMやれば問題なくプラン入りそうな土地です。8m側の接道がもうちょっと良ければもう5000万円高く売れてるでしょう。レインズに登録して売るならおそらく17000万円くらいの値段で出そうですね(売れるか売れないかは別として)。


この物件、業ブツなのでまだマーケットには出ていないのですがこういうとき一番問題になるのが間に存在する仲介。。。(建築がわかっていない仲介は建築の制限や消防の法律を無視していろいろいいことばかり言って来ます)

現在、まだ現所有者から正式に買い受けていない状態(いわゆる他人者売買というやつです)なので先の仲介もどんな業者が買ったかも開示しません。

決済前ですから現所有者に飛び込んでしまうなんてお行儀の悪い業者も商売ですからそりゃ存在しますw。そうならないように必死にブロックしようとするのはわかりますが、物件固有の情報は教えて貰いたいものです。まして今回は土地で売るわけですから建築の問題が結構重要です。建築プラン自体が予定より入らなければ契約そのものに行き着きません。

せめて測量図くらいよこせってーの。。。

そんなに秘密が多いなら決済してから情報出せばいいのにと思うのですが自転車操業的にやってる業者さんは決済前だろうが関係なく早く売り切るために超フライングしてきます。

こうやって一度業者の手に渡ってしまえばいろいろな諸費用(登録免許税やら取得税やら仲介手数料やら)が掛かるは転売利益も取らないとダメなのでエンドさんが買う頃にはもろもろ30%くらい余計に掛かってしまうんですね。

今は最終的なエンドになるだろう大家さん達もかなりプロレベルまで来てますからこういうややこしい物件(底地借地一体物件)も転売業者なんかに売らないで現所有者から直接買わせてくれたら今の大家さんなら解体も測量も分筆などの手配や借地権の交渉などもやってしまうと思います。

こういう物件を直接エンドさんに買わせてみたいです。そんなに難しくないですよ。

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