ホリエモンのワンルーム話（でん兄の後追いネタｗ）
嗚呼、、首位に７ゲーム差、、、なんですのｗ
こんにちは。
昨日、でん兄がブログでホリエモンのワンルーム話を書いていましたが、若干後追い気味にワタクシもブログネタにしてみます。
この話ですがホリエモンさんがホリエモンチャンネルとかいう相談室に寄せられる様々な質問に答える番組で今回は不動産投資に関する相談内容。
相談者はこれから不動産投資を始めたいらしく数百万の種銭持ち。
そんな相談者がホリエモンさんに「築古戸建てか区分レジ（ファミリータイプ）くらいから始めようと思ってるのですがどんなエリアが投資に向いてますか？」ってな内容です。
ホリエモンさんクラスになると不動産投資なんてチマチマした投資に見えるらしく初っ端から「不動産投資なんておいしくないよ」と極めてバッサリいっちゃってますが言われてみれば金さえ用意出来れば初心者の方でも簡単に始めることが出来るので参入障壁も低いってのも事実。
参入障壁が低ければ当然、プレーヤーも大増殖するわけで競争激化に伴う収益の減少も納得です。
そこだけ考えればワタクシも「不動産投資なんてちっともおいしくないよ」と思うのですがやり方次第ではサラリーマンの年収を遥かに凌ぐ収益を上げられるってのも事実です。（現に我々の周りにもそんな左うちわな大家さんがゴロゴロ存在するしｗ）
ただいくらうまく運営している人のノウハウをパクっても「運」が無いとやっぱりライバルとの熾烈な競争に負けてしまうし（ワタクシ思うに投資って「運」の部分が成功確率の３０％くらいを占めてると思ってますｗ）、やたら強運の持ち主でもそれなりにノウハウが無いといつかは他者に追い抜かれて知らないうちに儲からない物件を所有しているなんてことがあるのがこの不動産投資。。（
不動産投資で成功してる人ってワタクシが見る限り不動産を「投資」では無く「事業」として捉えている人が多く、別に投資対象が不動産に限らずなにやってもそこそこ結果を出せる人なんじゃないかと思います。
例えばですが、、
ホリエモンさんの話の最後の方で「もしこれから始めるって言うならワンルーム投資がお勧めですねー」なんて話が出てましたが、あの話を聞いて世の不動産投資家の大半が「は？ホリエモンって薄っぺらいこと言ってんなーｗｗｗ」って思った方も多いんじゃないかと思います。（事実、ワタクシも不動産のことだけはホリエモンに相談するのはやめようと思ったくらいですからｗ）
たしかにワタクシも過去のブログで「中古ワンルーム投資なんてなんの罰ゲームですか？ｗｗ」と書いてるんじゃないかと思うのですが区分のワンルーム投資は個々の部屋に管理費と修繕積立金が掛かる上に、部屋が空くと収益が一気に１００→ゼロになり（いや、、管理費と修繕積立があるのでマイナスですねｗ）昨今の空室在庫の増加で家賃なんて大して取れません。
だからホリエモンさん、、都心の値下がりしにくいエリアでやれば儲かるとか言ってるんでしょうけどそう言う場所の区分物件はそもそも値下がりしないので買うとなると割高で購入しないといけません。
値下がりしにくいですから資産として保有するのはいいかもしれませんが家賃収入が途絶えればただの箱。。
現金が余ってどこかに資金を逃がそうという人ならこれでもいいのかもしれませんがこれをフルローンで買ってしまえば毎月の返済や月々のランニングコストを家賃収入で賄わないといけないことを考慮するとどうしても都心の値下がりしにくいエリアの物件を安く買わないといけなくなります。
ここでちょっとビジネスに才覚がある人だとこんな風に考えるはずです。
①都心の新築ワンルームを投資として買ってしまった人＝業者のカモ客（異論反論は一切受け付けませんｗ）
②業者のカモ客＝不動産ど素人
③不動産ど素人＝物件の本当の価値なんかわかるわけがない
④物件の本当の価値なんかわかるわけがない＝自分の物件の価値もわかってない
⑤自分の物件の価値もわかってない＝足元を見るような指し値でもつい手放してしまう
えぇ、、
ちょっと強引ですがワタクシが常々提唱している
「不動産物件は素人から買って素人に売る」
という構図が見えてきませんか？ｗｗｗ
なにが言いたいかと言うと業者の甘い口車に乗って新築の区分をアーバンな都心で保有している人って基本的に不動産投資には従順な羊のような存在であることが多いです。（節税対策とか保険代わりとか言われて買ったはいきけどインカムが入るどころか毎月手出し発生なんて投資でもなんでもありませんから）
そう言う人が保有している物件ってなぜか値崩れも激しく（新築区分なんて物件価格の２０％は確実に物件価格以外の業者の養分だし都心であっても大した立地でも無いやつを強引な営業手法で掴まされてる率が高いですｗ）儲かるどころか毎月毎月手出しばっかりじゃ「なんかこの物件、、俺にはお荷物だから手放そう」と考える人も少なくないんです。。
不動産業界にはこの手の区分物件をせっせと買い上げたりする「ブツ上げ屋」という職種の方がいらっしゃいますが彼らがやってることはこれらのど素人オーナーの物件謄本をあげて無差別に「あなたの素敵な区分物件を高額で買い取ります」とお手紙を書くってお仕事です。
不動産のプロですから「高額」で買うはずもなく、かと言って１０００万とかの仲介手数料じゃ寝てた方がマシだと言わんばかりに買い取り転売で利ザヤを抜こうと考えるのが至極当然なことなので
①高額査定
②売買仲介するも見込み客すら無し
③「この価格じゃ無理ですけどこんな金額なら弊社で買い取ります」とアナウンス（相当下品な買値ですｗ）
④持ち主がその金額で売ると応じたところでカモ客探し
⑤中間省略で転売
⑥ウマーｗ
なんて戦術でガリガリ利ざやを稼ぎます。
「不動産物件は素人から買って素人に売る」 ってのはこういうことなのですが、別にこんなノウハウ、、業者じゃなくても不動産を事業として捉えてる人であれば一瞬で思いつくはずです。
放映時間が５分足らずの動画相談でしたからここまで突っ込んだ話が出来なくて単に「ワンルーム投資がお勧め」としか答えなかったんじゃないのか？と少々ホリエモンさんの肩を持つような話ですが、実際問題、区分物件を保有している人の人とナリを考えれば格安で購入できる可能性は結構高いです。（但し、ホントに都心の超一等地だと賃料と利回りが全く合わないのでそもそも投資には向きません）
ちなみに狙い目は２０年以上前の新築時から保有しているオーナーで一度相続で子供とかに所有権が移転してるうやつ。。（こんなの建物の謄本を全部要約書で取れば安い費用で見つけられます）
ワタクシの経験ではそう言う人って相場の金額なんかより遥かに安い売値で売ってくれる傾向が強いです。
区分に限らず不動産って物件の価値がわからないとその人が必要な金額（欲しい金額）程度で買えることが多いので物件買うときは必ず謄本の甲乙欄をチェックしていろいろ推測してください。（我々業者はこういうところでヒントを掴んでます）
また、どんな投資でもそうですがこと不動産投資は弱肉強食な世界です。
そんな世界に昨今、一気に新規プレーヤーが参入してるってことはそれだけど素人の人も多く参入してるってことです。
そんなど素人みたいな相手の弱いところを巧みに突っつき少しでも好条件で売ったり買ったり出来るスキルさえあれば多少運営スキルが低くてもなんとかなるのがこの不動産投資。。（ちゃんとした借主に一度賃貸で貸してしまえばそうそう問題なんか起きないってｗｗ）
ホリエモンさんがどういう意味で「不動産投資なんておいしくないよ」と言ったのかはわかりませんが少なくともワタクシは常々、こんな風に思ってます。。
だって不動産投資って苦労も多いけどちゃんと貸せれば返済は借主のお金で賄えるし返済が順調に減っていけばほぼ確実に資産として残るもんですからｗｗ（但し、物件価格の下落が残債を上回らないことが大前提なのは言うまでもありませんｗ）
さて、今日はオリンピック見ないで早く寝るんじゃんｗ