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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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朝食のニワトリ

こんばんは。


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↑なんか差が縮まった予感がww
本日もよろしくお願いします。。


昨日、行くと予告していた23件の物件調査を終えてやっと帰還です。。いやー寒い寒い。。昨日よりは暖かい気はしましたが、物件の屋上で寒風吹きさらしの時はこのまま死んじゃうかと思いました。。あまりに寒かったので途中で屋台の焼き芋屋捕まえて焼き芋買いましたw。やっぱり焼き芋は紅アズマに限ります。

一応ある程度良いか悪いかくらいは目星をつけて見に行ったので何件かは良さそうな物件がありました。これから値段付けますが・・どれも思ったよりロットがデカそうです。売り出すのはいいですがどうやって融資つけたらいいのか・・w。

大きいロットと言えば新春早々から20億とか30億の物件売買の話に無理やり付き合わされてます。。
でも「さすがオオカミさん。すげー」なんて夢にも思わないで下さい。この話、絶対夢物語なんです。

ワタクシこう見えても夢と現実の区別くらいつくお年頃です。。

最近はこのくらいのロットの不動産取引はまず相対取引ではなかなかやらせてもらえません。
だってもしあなたが30億の物件を売却したいと思ったら誰に頼みます?普通、街場の不動産屋には頼みませんよね。また売却するとなると「売却するので担保外してください」と銀行にも話をしに行きますよね?今どきこのくらいのロットに融資している銀行で不動産部門の無い銀行なんてありません。おそらくそこが売買のイニチアシブ取るでしょう。

この物件、是非うちで販売活動やらせてください。。と。

そうするとその不動産部は媒介を奪取する以上、最初から安い金額で売却しないでしょう。そんな事したら売主は怒ります。当然それなりの価格で売却となります。(いつも言う売主側仲介と買主側仲介の価格の温度差ってやつです)

最大限高く売るにはどうするか・・そう。入札にします。

入札なら透明性もあるし、金額もある程度納得のいく金額になるはずです。

ましてこれだけのロットの物件は最近あまり出てきません。今日現在、どこの買主も鬼のように探してます。そんな状況のマーケットにこんな情報が出てきたらそれはサファリパークのライオンの朝食のニワトリと同義語です。。

残酷にもこのニワトリの情報は「公平な入札を実現する」という大義名分のもと、それこそ大手の不動産屋経由で200社くらいに情報をブン撒かれます。

もちろん現状有姿・瑕疵担保免責。。。

よく入札で「後出しじゃんけん」して最高金額に上から被せてくるやり方が横行してましたが最近はかなり入札もオープンになり(コンプラの向上のせいでしょうか?)裏で絵を描くこともなかなか出来なくなりました。(まぁ表向きですけどねw

今どきの入札は買い付け金額の他にどこの金融機関から融資を受けるのかくらい平気で書かされます。あとはその融資の進捗状況なども。。あ、融資特約なんて不可です(最初からダメと入札要綱に書いてあります)。また買主属性によっては買い付けを受け付けて貰えない事もあります。仮にうちの会社でこの金額の買い付け入れようものなら虫けら扱いされると思います。。

このあたりのロットの物件は余程の資産背景が見える人でないと例え最高金額で札を入れても「総合判断」という名目で削除されたりします。(うちでも過去にやられましたww)

もうそれこそ売主のなかば一方的な条件で買います、いや、買わせてくださいませくらい言わない限り入札なんて参加させて貰えないかもしれません。入札を一手に取り纏めている不動産屋さんのやりたい放題です。。

なのでこういう物件が情報として出てきた場合、ワタクシ真っ先に取引形態が「相対取引」か「入札」かをチェックします。(一般的に皆さんが物件を買うと言う作業は相対取引です)

それでも今までに何回入札して敗れた事でしょう。。。(涙)
入札で勝てる確率なんて10回に1回くらいですw。それはそれはありえねー金額で落とされて負けてます。。
入札と書かれていたら追いかけても無駄なので大体、そこで諦めます。買えてもすごく高いんですww。

200社に情報ばら撒かれたらそりゃ高くても買う人は出てきます。情報がオープンになるということはこういうことです。

そんな状況で今回の20億だの30億の売買話。。
聞けば相対で売るそうです。しかも利回りは都内で9%・・・。話がホントならとっくに売れてます。

こんな物件、ホントに売る気があるなら入札になるかもっと手が届かないくらいのて高い売り出し金額のはずです。

しかも元付けは茨城だか栃木の街場の業者。。(ホントあなた方元付けですか?)いつものように「売主とはもう話がついている」とのたまってました。(その話、誰がつけたのかが知りたいです)

どういういきさつか知りませんが売主の素性からしてあなた方の扱える物件ではありません。そう言ってあげたいのですが本人達は自称元付け業者。。もう売った気満々w。。これ決まったら車を買うだの引退するだのもう老後の話をしてます。

会社のシガラミなので話くらいは聞いてますが、まずは朝一で会社に押しかけてきてコピーを大量に取るのはやめていただきたいです。うちはキンコーズじゃありません。

この物件。。無謀にもワタクシに客付けしてくれと頼んでこられました。。速攻で裏紙ですよ。こんなの。


大きい取引の話をしているとまだ決まってもいないのに「俺、この話が決まったらカイエン買うんだ」と何回聞いた事か。。そう言って買ったヤツ見た事ありません。。。
そろそろ夢と現実の区別をt・・(以下略


ここ押して貰えるとなんだか冷え切った心もカラダも温まるってもんです。
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COMMENT

ニワトリか頭取か

  わくわくリッチです。

 こんな寒い毎日、クルマの中で極東探偵団をかけて通勤したいと思っています。

 数年前まで、不動産による不労所得で左うちわリタイアを夢見ていたワタクシですが、夢見る中年ではいられない♪でしょうか?(^^;)

 遊びをせんとや生まれけむ、戯れせんとや生まれけむです。

>やっぱり焼き芋は紅アズマ

 さすが狼さん、焼き芋にもこだわりがあるんですね。

 さて、入札物件。

 地方の地方なので、以前数千万円のソシアルの話が銀行から持ち込まれました。

 やはり「融資特約不可」でしたが、銀行さんが持ち込んでくる辺り、「そんなモンなくても大丈夫」ってことでしょうか?

 駅前通りのブツなんですが、こんな配管腐っているようなソシアルで、店子が出て行ったら次埋まるのは100年後みたいなシロモノでした。

 こんな物を持ってくるなんて、担当者マターじゃなくって、頭取マターにして本店に怒鳴りこんでやろうかと思ったぐらいです。

 笑顔でスルーしておきましたが、結構な値段で落ちたようで・・・

 どうせなら、入札ではなく、サドンデスで延々とつりあがってほしいぐらいでした(ウラで絵ェ描いている人はさぞや楽しいでしょうね、ホワイトナイトはいず、いるのはブラックデビルのみ)。

 「総合判断」、これ、ワタクシ、過去の面接で断る理由に使っていましいた。便利な言葉ですw

 ところで、今度の物件がまとまったら、カイエンを買いたいです。
嫁さんが許してくれそうもないので、10年落ちのカイエンの解体作業に回されるかも知れませんが(苦笑)

 話は変わりますが、狼さんのコメント欄、トンチが効いたコメントが多いので、恐る恐るコメントしています。これからも勇気を振り絞ってコメントしますので、宜しくお願いします。

 ありがとうございます。
それでは、また(^^)/

 

寒い中・・・

外回りお疲れ様です!

しかし、一日で23件全部回っちゃうんですねぇ~
単純計算で、1件あたり20分平均で回ったとしても、
7時間40分かかりますよ?

移動時間もあるでしょうから、
実際見てるのは1件あたり10分平均ぐらいでしょうか?

物件によって多少の軽重はあるにしても、
プロが見るのはだいたいそれぐらいの時間で十分なんですかねぇ~?

ますます狼さんのブツ調に同行してみたくなります!
ツアー企画なんてありませんか?


ところで、街場の業者さんが20~30億の物件の仲介ホントにできたら、
しばらくは仕事しなくてイイですねぇ~

きょうは三平状態

ぶるーまんぱぱ です。 まずはぽち。

1日で23件全部見たんですか?

てっきり何日かで見るんだと思ってました。

1時間で3ー4か所は見る感じでしょうか。



以前テレビで、どっかのしゃっちょさんが運転手つき外車に乗って、

物件チラ見して「よし判った。次!」ってやってるのを見ましたが、

あんな感じでしょうか。すごい。



天下のトップブログにレベルの高いコメンテーターが多い中、

僕がコメント書くのは恥さらしの様な気もしてます。(訂正:推定ではなく確定)

ま、ひとりくらいレベル下げたやつがいてもいっか、って勝手にすいません。

でも僕もきっと、10年後に笑う大家になっているでしょう。(笑うしかない大家ね。)

ほとんど、後悔交換日記状態ですいません。...(誤変換じゃないよ) 

なんだか、きょうは三平状態でどーもすいません。



PS. がーもす。とつーと です。


Re: ニワトリか頭取か

わくわくリッチさん

こんばんは。

>  さすが狼さん、焼き芋にもこだわりがあるんですね。

干し芋とか大学芋好きなワタクシです。お芋にはこだわりがあります。しかし芋焼酎は飲めません。。


> 地方の地方なので、以前数千万円のソシアルの話が銀行から持ち込まれました。
え?融資特約不可の100年満室になりそうもないソシアルを銀行が持ってきたと。。。w

ひやかし以外のナニモノでもないお話ですねww。ワタクシなら頭取のあたまにおたふくソースを刷毛で塗りたくるところです。。(たぶんこういう絡み方がコメント欄のコメント減少を招いているのでしょうか・・・)

実はわくわくさんのコメントのお返事が一番悩むんですww。絶対なにか期待しているんじゃないかと。。。

Re: 寒い中・・・

Oz...さん

こんばんは。


・・・実はワタクシ少々嘘をついておりました・・。

実際に今日回ったのは19件。。昨日のうちに少し見てます。。

物件自体はホント10分程度見れば十分です。気になる物件でも15分くらいです。
物件調査の段階ではまだ内見という訳ではないのでお忍びです。共用部にむやみに立ち入ると法律違反。。

建物の雰囲気を見れば大体のことはわかりますよ。年間に相当物件みてますからねぇ・・(買わないくせに)。

春になってあたたかくなったら物件調査ツアーやりましょう。ツアーならもう少し時間掛けて見るところを教えますよ。

> ところで、街場の業者さんが20~30億の物件の仲介ホントにできたら、
> しばらくは仕事しなくてイイですねぇ~

こういうのが稀に決まるのですが不思議とそういうときに限って仕事が連鎖します。。。
いままで1枚も買い付けが出なかった物件に突然買い付けが重なって入るのと似てますw。

あれも不動産屋の七不思議です。。

No title

相対(取引)は「あいたい」ですよ~。「そうたい」じゃありませ~ん。
と、一部の大家さん予備軍の方にささやいてみたりして…。

そんな私は布基礎をず~っと「ふきそ」と思っておりましたv-12

Re: きょうは三平状態

ぶるーまんぱぱさん

こんばんは。

ブログではさも今日一日で23件見たかのように書いてますが昨日4件今日19件ですw。

一日で20件くらい案外平気で回れますよ。見るだけですからw。。

物件によっては5分もあればOKなのもあるんです。もうこれは慣れです。

移動だけ考えて効率よく最短ルートです。賃貸の案内なんかと同じイメージですね。賃貸やってる時代に学びました。物件見るときにあらかじめ概要書を見たときに気になる箇所が出てくるんです。ここだけ見ればほとんどOKです。

> 天下のトップブログにレベルの高いコメンテーターが多い中、
> 僕がコメント書くのは恥さらしの様な気もしてます。(訂正:推定ではなく確定)
> ま、ひとりくらいレベル下げたやつがいてもいっか、って勝手にすいません。
> でも僕もきっと、10年後に笑う大家になっているでしょう。(笑うしかない大家ね。)

ぶるーまんぱぱさんも時々アグレッシブなコメント書き込んでくるので返事書く時間がかかる方の一人ですww。

そうコメントが入るとワタクシも意地になってウケ狙いに走ります。。

だからコメント返すのに1時間とか掛かったりするんですね。。反省しないと。。

> とつーと です。
・・・これもしかしてモールスだったら爆笑なんですけど・・・w。とつーとと。。とつーとつー

おそらく不動産投資ブログの長い歴史でコメント欄でモールス信号で会話した人はたぶんワタクシ達だけでしょう。。

伏字とwの喜劇

  再びわくわくリッチです。

>絶対なにか期待しているんじゃないかと。。。

 いえいえ、フツーのレスいただけるとウレシイです。

 ただ、○などの伏字への反応と、文末に「w」を付けて頂ければ天にも昇る気持ちになります(エンドルフィンだだ漏れです(^^;))

 ときどき、2chでdisられると凹む小心者なのでご安心を。

 まれに「地雷」を埋めていることがありますが、そんなことをするから「ブログクラッシャー」(ブロクラ)って呼ばれるでしょうねぇ(苦笑)。

 ありがとうございます。
それでは、また(^^)/

Re: No title

セレッサさん

こんばんは。

最近コメントがなかったので心配してました。。(別にコメント強制してるわけじゃないですよ。。)

> そんな私は布基礎をず~っと「ふきそ」と思っておりました

じゃ、ワタクシもコクっちゃいますが・・

陸屋根(りくやね× ろくやね〇)どちらも正解らしいですがろくやねが基本です。
真北(まきた× しんぼく〇)←kkenjiさんがいなかったらいまだにこれ間違えてますw。

プロと呼ばれてたってこんなものです。。ニホンゴチョトムズカシイデースネ

Re: 伏字とwの喜劇

わくわくリッチさん

たびたびこんばんはです。

そして今夜もコメント欄10件突破と。。。このあと深夜になるとクロノスさんがコメントしてきそうなのでいつもと変わらないコメント数になります。。

コメントも全レスするのがワタクシの流儀ですのでコメ返しは欠かせませんがただ返すのはワタクシのプライドが許せませんw。

>  ただ、○などの伏字への反応と、文末に「w」を付けて頂ければ天にも昇る気持ちになります(エンドルフィンだだ漏れです(^^;))

わくわくさんの〇伏字は今の若い女の子にはたぶんセクハラ呼ばわりwwされると思いますがワタクシあたりはのすたるじっくな心地よさになっちゃいますw。

たぶん橋の下で浮浪者が放置したエ〇本探検隊みたいなものでしょうw。(ぶるーまんぱぱさんもきっと草葉の影でそう思ってるはずです)

いつになくハイテンションなオオカミでした。。失礼しました。。(こうやってワタクシの高貴なモノが段々堕ちてゆくのですね・・)

そういや今日たろうさんと電話で話をしました。セミナーの全員プレゼント(全プレ)の話をしていたとき「全プレなんてなかよしみたいですね」と言ったら「オオカミさん・・なかよし知ってるんですか?」と驚かれました。

バカにしないでほしいものです。。ワタクシ、キャンディ・キャンディ全巻持ってますヨw。

No title

最近の焼き芋のトレンドは宇治金時だろうと思っているぼ~やです。

狼さんのコメント返しに挨拶があったり
コメントする方が名乗っていたりで冒頭から悩んでます。

競売じゃない方の入札、
内見にも何度か行きましたが札を入れた事はありません。

目線価格でも欲しくないものばかりでした。

出しの仲介にとっては楽な方法なんでしょうか?
多少の経費はかかるのでしょうが
成約が速く、

想像よりも価格・入札数が伸びなくても
売主も納得しやすい気がします。

他の業界人にたいする自社の宣伝にもなるのかな?

物件調査、がんばっても半分くらいが最高です。
住専リストをなぞって何区か見て回りましたが
安い物もあったなと思う反面

帝都の物件はあれから10年以上たつのに
未だに入居が・・・だったりと
素人なりに不動産の今昔を楽しんでます。

売りにでる不動産って
なんか特徴がある気がします。
狼さんは道を歩いていると

「ここってその内に売りに出そうだな」って見える事があるのでしょうか?


呼ばれて飛び出て・・・

いつもコメント遅くて申し訳ないです・・・
仕事終わってご飯食べてお風呂入ってPC立ち上げるとこんな時間
なもので・・・

ですので、平日はコメントも頭全然回ってないので多分おかしいか
気が抜けた中身になっているかと。^^;

それにしても、年明け早々剛毅な価格帯ですね。
確かにそれ1つ仲介成功すれば暫く遊んでいても無問題で・・・

まあ私としてはそんなアメリカの王様的な夢ではなくとも、もうちょっと
地道に積み上げていく夢の方が長く楽しめて良いかなと。

川土手に○ロ本発掘しに行くところまでは下げなくても良いですが。w
あ、でも家の図書室は欲しいかも・・・

No title

陸屋根が「ろくやね」ですと!?
真北が「しんぼく」ですと!!??

という以前に、真北という用語がわからない自分・・・。
グーグル先生に聞いて、はじめて方位磁針の北が真北でないことを知りました。


で、物件ツアーとお茶会を開催する折は、参加したいと思いますので
1席予約でお願いします(笑)

Re: No title

ぼ~やさん

こんばんは。

コメント遅くなってすみません。

> 狼さんのコメント返しに挨拶があったり
> コメントする方が名乗っていたりで冒頭から悩んでます。

特にこれといった決まりは無いんです。アドリブで書いているのでその都度変わります。

さて、やはり入札は札を入れたくないですね。
仲介さんは入札やるメリット大きいからやるのだと思います。
おおよそぼ~やさんの書かれていることで正解です。

入札やれば多少金額が低くても売主さんは納得。
仲介さんのメンツも立ちます。

売りに出てる不動産以外で「あ、これ売りに出そうだな」と思うことは滅多に無いですよ。

ただ、賃貸広告を見ると「おやおや・・これ売り出す気満々ですね・・」というのはあります。



Re: 呼ばれて飛び出て・・・

クロノスさん

こんばんは。今頃コメント返しです。おそくなりました。。

クロノスさんはあの時間がPC活動時間なのですね。
ワタクシはそのころ絶対寝てます。(夜更かし出来ない体質なんです)

大きい金額なんて一生に一度くらいでいいと思います。
あれやると金銭感覚おかしくなっちゃいます。

地道にコツコツやるのが一番です。

Re: No title

ひろ*さん

こんばんは。恐レスでごめんなさい。。

> グーグル先生に聞いて、はじめて方位磁針の北が真北でないことを知りました。

こういうの知らなくても不動産屋でやれるくらいですから心配無用です。
あ、でもひろ*さんは新築やるかもしれないから知らないとダメですねw。

次のお茶会の日程はまだ決まってませんがなんとかして今月やりたいです。(なんて言っておきながらすでに半月経ってしまいました。。すみません)

No title

焼き芋が「宇治金時」のボケをスルーされて
狼さんの気持ちがちょこっとだけ判りました。

Re: No title

ぼ~やさん

おはようございます。

すみません。。宇治金時って芋じゃないじゃんって思ってどんな突っ込み入れていいのか躊躇しちゃました。。

でもボケをスルーされるとあれ?っとなります。(気持ちよく突っ込んでよ!!って感じです)

No title

普通に鳴門金時って言って戴けるだけで
あの一日がどんなに充実したか・・・w

Re: No title

ぼ~やさん

こんにちは。


すみませーーーん!!!

ワタクシそもそも鳴門金時という食べ物自体知らなかったです。

今googleしましたけど・・うまそうですね。

「それ宇治金時じゃなくて鳴門金時ですがな、、」って流れですね?




でも正月にさんざん苦しんで作った栗きんとんのきんとんに似てます。(弱火の鍋で1時間以上コネコネさせられました。。)

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