プロフィール

狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

フリーエリア
メールフォーム

名前:
メール:
件名:
本文:

カレンダー
04 | 2017/05 | 06
- 1 2 3 4 5 6
7 8 9 10 11 12 13
14 15 16 17 18 19 20
21 22 23 24 25 26 27
28 29 30 31 - - -
検索フォーム

昨日の続き。。。

banner赤ずきん
なんか最近ここの出オチ考えるのが面倒になっちゃったんですのw

こんにちは。

昨日は「今が買い時派」のお話をほぼ一方的に書きましたが今日は「今は買い時じゃない派」の話もほぼ一方的に書いてみます。
不動産の買い時ってのは他人が買えない時ってのが基本的な考え方であるワタクシ。。(誰も買えない時ほど物件価格は下がるんですw)

今のままでは地球がひっくり返っても「買い時」なんて思えません。

その理由ですが、、
①物件はたくさん売られているがどれもこれも投資的価値が見出せない
②融資が付きやすい環境なのでちょっとでも割安感があるといくら指値しようにも満額で他人に持って行かれるw
③無理して買うと買った瞬間に債務超過になりそうな物件ばかり

などなど。。

要するに今の時期に高買いしちゃうと余計な返済分も背負ってしまうので返済が順調に進んでもその間に発生するであろう築年数による家賃の低下や物件価格の暴落局面でも高いまま保有し続けることになり「売りに売れない」・「買い増しも出来ない」という事態になるってことなんですが、、

そう言われてもやっぱり融資が出る以上、買えるものなら多少無理してでも買いたいって思うのはホント、仕方ないと思います。(ワタクシ、やってるものは違いましたが「なんでこんな高い時にタマ建てしちゃったかなー」と後悔し「無駄タマが多すぎてこれ以上タマ建てたら維持率やばいんじゃねw」って局面で何度も儲け損ない終わってみれば年間で2万しか利益を出せなかったいわゆる「ポジポジ病」を患った黒歴史があるだけに不動産の「買いたい病」、、痛いほどわかるんですw)

ただ融資が緩いタイミングなのは事実なので買ってお得な物件があれば相場高騰に関係なく行っちゃってもいいんです。

さて、昨日のワタクシ、、
「要するにいつの時代でも融資が売りたい金額程度に付けばいいだけですからそういう物件を選んで買うだけです。」
とさも簡単に書いてしまいましたが、、そういう物件は今でもネット広告でさえ見つけることは可能です。

ただネット広告をダラダラ見続けてもさほど効果はありません。

と、ここで我々不動産仲介業者がどうやって客付けしているかを軽く解説しておきます。

我々業者が一般の投資家さんに客付けする場合、一番大事なのは「融資」であることは間違いありません。
なぜならば融資付きで物件を購入する場合が多いので融資が付きそうなお客さんを狙って物件を紹介しないと話にならないからです。(融資の見込みが無い人にいくら紹介してもこれは単なる仕事ゴッコと見なす業者さんばっかりです)

従って普通の仲介であれば、その物件資料を見て融資が

・どこの銀行でどのくらいの金額まで引けるか?
・どのくらいの融資属性までなら融資が引けるか?
・何年融資が引けるか?

あたりを先に考えます。

もちろん物件の良し悪しもありますが結局、今の不動産投資家さんは「利回りが何%で」「融資がいくら付いて」「何年間で返済させて貰えるか?」が指標になりつつありますのでこの融資の条件に見合うお客さんに嵌め込むって考え方が仲介さんでも主流になってます。(その時に「ホーント、、この物件、、いい物件なんですよw」とか取って付けたこと言ってますが実のところ、仲介さんは「あくまでも融資が嵌め込めるから」って前提で言ってるはずですw)

金融機関は大きく分けて
①アパマンローン全盛の銀行(貸出金利がちょっと高いです)
②地銀、信金レベル
③都銀の富裕層向けの投資融資をやってるとこ
番外:ノンバンクw


の4つ。。

物件資料を見て
・どこの銀行でどのくらいの金額まで引けるか?
・どのくらいの融資属性までなら融資が引けるか?
・何年融資が引けるか?

を仲介さんと同じように考えるのですが、これをマスターすると自分が保有したあとに売却局面を迎えたとき「どんなターゲットの買主が」、「どのくらいいて」、「どこの銀行なら残存年数を計算して何年で引けるか?」ってのがわかるようになります。(株とかFXではまず予測不可能な話なんですが時間軸の遅い不動産投資ではわりと予測できちゃうんですw)

これが出来ると自分が物件を買う前にある程度ですが「○年後にどれだけ買ってくれそうな人がいるか?(もちろんその時の物件相場は考慮していませんw)」がおぼろげながら見えてきます。

ワタクシの場合ですが、売主から売却依頼があった際、まずここをチェックして「買えそうな人が全国に何人くらいいるか」と「どんな仲介さんが反応してくるか」を考えてどんな広告を作って売り出すかを決めてます。(撮影する写真のカットもそんなこと考えて取るので毎回何百枚も撮っちゃうんですがw)

そんな売り物件、、
極論言っちゃうと売り物件は一つなので買主も一人いればいいのですが高く売りたきゃ何人かの買主で取り合いになるくらいじゃないと厳しいです。(だた逆に安く売り出し過ぎて「売り出し当日に買付8本入った」なんて間抜けな話にならないようにしてくださいw)

しかし、買った物件を再度マーケットに放出した際にいくらくらいで売れるのかなんて話は転売業者さんに入社3か月くらいの新人君でもマスター出来る話なので不動産の知識があまりなくても比較的容易に計算出来るはずです。

今の時期に物件を買って不動産投資をスタートさせたいって人ってワタクシが見る限り「自分が買えそうな売買ロット」と「利回り」だけを見て買うか買わないか決めてる気がします。

この融資がどのように付くのか?ってのがわかってるだけで物件購入の際の大きなアドバンテージになると思うのでネット広告で物件を探す際にぜひ応用してみてください。

あ、そうそう。。
ちなみにですが先ほど挙げた4つの金融機関の中で一番先に融資を絞りそうなのはです。(だって未来永劫、担保査定が物件の価値より高いなんて話が続くわけねーしw)

ホント、ここでしか融資が通せないなんて物件を買うといざと言う時に売却のタイミングを逸してしまいかねませんのでくれぐれも仲介さんの口車に乗らないように。。(これだけ守ってれば不動産投資リスクが軽く30%くらい減っちゃいますからww)




人気ブログランキングへ
なんか言いたいこと書いたらスッキリしたんじゃんw

COMMENT

No title

トウモロコシ畑になってても払い終えてれば勝ち組ですか?

No title

閣下、体調はいかがでしょうか。
無理なさらず、と言いながら、今日のブログ記事、最高でした!
もちろん凹むのはお約束ですが・・・。
冷静に判断しながら記事拝読致しました。
でも体調まだ万全ではないのですが、いくらか頭が働くようになりました(笑)。過去の最安値以下しか融資本当は付かないんじゃないかな~という感じします。すると売れば確実に赤字ですね(・ω<)。

融資あれこれ...

理屈はなんとなくわかる気がするものの、
なんかもやっとしている状態なので、
結局の所、わかってないからなんだろうなぁ...
なんて思う今日この頃です(--;)

さて、今の投資家さんの指標のお話...
「利回りが何%で」「融資がいくら付いて」「何年間で返済させて貰えるか?」
とのことですが、
これだけで見ると、簡単に型に嵌め込まれちゃいそうですね(^^;

ここでの利回りが単純な表面利回りじゃなくて、
空室率や修繕費など諸々の経費まで考慮された
実質利回りならまだ良いのですが...
※もちろん現実的な数値を使用した計算であることが大前提ですけど...

ここからさらに時間経過での下落率とか
税金云々まで考えて、実際いくら手元に残るのよ
ってところまでは最低限必要そうな気もしているのですが...
※自分ができているかどうかは棚上げです...

とりあえず、自分の現状でも再確認しておこうかなぁ...

債務超過キタ━(゚∀゚)━!

本日、お持ちの物件では担保になりませーん♪
と言われて
妙に納得。(トドメ?)

No title

え~とポジポジ病は私も日経連動投信のデイトレやってる時に感染しました。。
何かポジション取らないと損してるような気がしてて・・・
今でも日経を見ると思い出します、、ってこれってフラッシュバックと言うか何かの薬物中毒と一緒な気が。。

まぁその経験が生きたのか今は、症状はあるものの耐性が出来てます(^_^;)

スッキリしたってことは熱中症も回復したんですね良かった。その話を聞いてから一応自分も水分をこまめにとってるんです。

出口戦略

「誰が」買えるのか、「幾らで」買えるのか、自分が買った
時のロジックで考えてみればそう大外しはしなそうですね。

S→S銀の売却は出来ないでしょうから、そうした取引上の
制約も見越した上で買わないと・・・

入り口で8割決まる、とはよく言ったものですね。^^;

EDIT COMMENT

非公開コメント