プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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国宝級。。。

banner赤ずきん
タマゴサンド疑惑ってなんですの?w

こんにちは。

本日はセミナー明けの月曜日。。

ここ2回(2月と4月)のセミナー明けの月曜日はセミナー疲れで毎回風邪をこじらせ(原因の大部分はセミナー前日まで連日飲みに行っちゃったことだと思いますが)セミナー明け一週間はボロボロになるのがデフォルトだったのですが、学習機能がアップデートされたワタクシ、、、今回は元気いっぱいです。(しかし、先日来の懸案だったワタクシのノートPC、、願い空しく日曜の朝にはきっちりWindows10にアップデートされていました、、)

そんなセミナーですが、今回参加された皆さん、、ホント長丁場お疲れ様でした。。

「初心者向けですから安心ですw」なんて言っときながら内容的に初心者レベルらしからぬ内容をしゃべり始めた関係で面喰った方も多いかと思いますが、レジュメに書かれた単語をネット検索するとなんとなく点と点が線になるように作ってありますのでちょっとだけ復習してみてください。(それだけでたぶん仲介業者から舐められない耐性に仕上がるはずですw)

そんなセミナーの3番目のパートで「敵であり味方である不動産屋がうんちゃらかんちゃら」ってのがありましたが、セミナーでは業者さんのその赤裸々な本性だけを説明してしまいこれだけだと「そういう仲介さんばっかりなところでどうやって物件買えばいいのよ?」って疑問に答えていないことに日曜になって気が付きました。。

ま、だからその次のパートで話したネタくらいの知識が最低限必要になってくるんですけど要するにこれ、「業者さんが買主にあえて見せたくない収支上の数字」とか「売買に必要な資料」にはどんなものがあるのか理解していないから見落としてしまうってパターンがほとんどです。

ってことは予め、物件購入に際して「買うか買わないか」の判断をするのに必要な資料は何か?ってのがわかってれば見落とすってことは無くなります。

時間が足りなかったので必要な資料をどうやって読み解くかまでは説明し切れていませんがそんな場面に出くわしてどうやって読み解けばいいの?と悩んだ時はご遠慮なくご質問してください。(教えた際のお礼ですが、今年はチョコモナカジャンボではなくピノでお願いしますw

さて、そんなセミナーですが次回は8月20日(土)にやります。
内容はまだ決めていないのですがなんとなく建築系のネタをやろうかなと思ってます。

幸い、旅団には何人も一級建築士(一部、特級建築士とサンキュー建築士もいるそうですがw)がいる関係で建築系のセミナーとなれば安いギャラで登壇してくれる奇特な方もいらっしゃると信じてますw

またギャラは安くとも話してくれる内容は間違いなくギャラ以上のネタでしょう。。

土曜のセミナーのあとにもそんな奇特系一級建築士の先生と三田製麺所でつけ麺すすりつつお話したのですが「土地から収支を組み立てて儲かるか儲からないかわかるくらいのネタならしゃべってもいいよ」と言質をいただいてます。(ただ、ご本人によれば「懇親会場を出てから家に帰るまでの記憶が無いっ」て言ってたので不安は残りますがw)

今のような物件高騰期の時期は「中古で利回り7%買うなら新築で8%、9%狙った方が得じゃねーの?」と思う人も多いでしょうから次回はこんなネタおもしろいかもしれませんね。。

また、狼旅団でわざわざ建築系のセミナーやるわけですからそこら辺の紹介料目当ての「俺様に頼むと割引きがあるよ系」の話とは一線を画すものじゃないとおもしろくもなんともありません。

なんてこと書きながらネットを徘徊してたらちょうどいい記事を見つけました。

「CF1000万を低リスクで築く物件の買い方」(赤井親分とタレントのレッドさんの対談ネタです)

この中で赤井さん、、「バランスがいいのは「 一等地のちょっと外れ 」に新築を建てる手法」と書いてましたが、お世辞でも何でもなくやっぱり不動産投資の本質を知り尽してる人なんじゃないかと思います。(事実、最近新築で建ててる物件もヒント、絶妙な土地を探して建ててるしw)

そういやワタクシも過去ログで「ドーナツ理論」なんてネタでこんな地価と家賃の乖離の盲点を突く話を書いたことがあります。(もしかしたら当時のワタクシ、親分から教わった話をブログネタにしたんじゃないかと思えて来ましたww)

都内の一等地ってのは土地値が高いわりにそれに比例した賃料は取れません。
そこで賃料が下がり始めるスレスレのエリアの土地(ワタクシ的には環八の外側で国道16号線の内側のドーナツエリア)で親分が言うように駅力の無いところ(駅の名前が有名すぎると名前だけで実力以上に高値が付けられちゃうんです)の徒歩10分圏。。

また徒歩10分圏を超える立地の土地であれば一度入居したらなかなか退去されないファミリータイプ(だからって3LDKとかにすると退去時の原状回復費用が半端ないのでそこは良く考えてw)で近隣のライバル物件と比較して見栄えのいいものなんてやり方が一例です。

ここで問題になるのが見栄え。。。

単に利回り9%って言えば設定家賃を限界まで引き上げて見た目の利回り9%にすればいいだけの話ですが実際に賃貸物件として運用するとなると安定的に9%の利回りで回ってこそ初めて不動産投資って言えます。(見せかけの表面利回り表記するのは建売系賃貸物件の場合のみですw)

最近はHM系でも見栄えがいいものが増えてますが所詮工場生産ですので品質は一定でも実際に建ててみると親分とかが建てたのと比較して見栄えがいいものではありません。

また新築プレミアの賃料なんて10年も続くわけないし賃貸開始後2クール(2年更新が普通の賃借契約なので2回更新することで2クールですw)もする頃には周りにライバル物件も増えてあっという間に新築プレミア賃料じゃ貸せなくなります。(ちなみにウチは築5年で新築プレミア効果が消えましたw)

えぇ、、
「そんな物件をどうすれば建築できるのか?」ってあたりのネタがウケそうな気がするのでそこの部分を中心に話してくれそうな人を厳選して登壇して貰おうかと。。。w(繰り返しになりますがお一人様のセミナー費用が3000円なので講師のギャラは安いですw)


と言うことで、「ん?もしかして俺をアテにしてんのか?ww」と思われる一級・特級・サンキュー建築士の方々、、



近日中に平身低頭にてお願いのお電話をさせていただきますのでよろしくお願いいたします。。。(なお、当方、土下座の技術は国宝級ですw)



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先生全員に拒否られたら次回もワンマンショーなんじゃんw

COMMENT

No title

今年の夏の元気なご挨拶は
ピノ ソレイユパッションで決まりですね!!

No title

ヒゲの建築士、覆面してなら出てくれるかもwww

仮面の一級建築士 HIGE  なんつってwww

建築系のお話は...

なかなか聞ける機会がないので興味津々です( ・∇・)

赤井親分の対談ネタもチェック済みですw

さて、過去ログ話が出たので、
せっかくなので検索ネタ...

[かさぶた理論。。。]
http://siokaraiookami.blog.fc2.com/blog-date-20140318.html

[裏出禁。。。(公示地価発表に寄せて、、、w)
http://siokaraiookami.blog.fc2.com/blog-date-20140319.html

···

何気に以前探してなかなか見つからなかった
『石張り理論』も登場してますね(ーー;)

ワタクシの検索能力は、まだまだ低いようです...
※前回、なかなか見つからなかった理由がサッパリわかりません(;´Д⊂)

ありがとうございました

初めてセミナーに参加しました。

本音トークが面白く、それでいて大変参考になりました。

今回は懇親会に参加できなかったのですが、

次回は是非、最後までお付き合いさせていただければと思いま

す。

ありがとうございました。

次回楽しみです

土地を持っている前提でないと実感が持てないかもしれませんが、
知識を増やすのに越したことはありません。
HMにお願いすると割高ですし、お決まりの物しか造りませんからね~。
サブリース込みの養分でもOKな地主さんには、
大きなお世話でしょう。
聞いて知ってしまったら悔しくて、寝れなくなるでしょう。
ただ、RCのそこそこ大きな物を建てるなら、大手ゼネコンが一番かも。
お値段以上の物を造りますから♪
清水鹿島大成大林
アフターもバッチリです。
入居者募集にも、出口戦略にも一味違ってきます。
今は、忙しくて、よっぼどの物でないと受けてはくれないと思いますが、
いずれは!というのが私の夢です。

No title

 今回は体調を崩されなかったようで安心しました、連日の飲み会+土曜のセミナーでも平気って凄いですね、やっぱり若いころの鍛え方ですね。

 自分はセミナー終了後は元気はつらつだったんですが、不思議と今日はなんとも言えない疲労感がただよっています。日曜は大人しくしてたんですが。

 にしても次は建築とは旅団の層の厚さを感じますね。今回のセミナーはなんとかついていきましたが次回は大丈夫か心配ですが、予定は今から開けます(笑)

No title

知り合いの1級建築士は全員変態でエ〇イいってことが、この前の懇親会後にはっきりとわかりましたww

待ってました

新築ネタ期待しております。
ざっくりとでも良いので土地を見た時にボリュームがなんとなく予測できて収支が分かるようになりたいでっすw
不動産投資の大前提として建てて貸すのが基本だと考えてるので知識があると違うんじゃないかなぁと思ってます。

ボロしか買えませんがw

夏の陣

丁度里帰りが済んだタイミングですな・・・

ヒゲの建築士さんがヒゲ剃って変装までして出てくるとなれば、
これは行かねばなりますまい(・∀・)

バーニィ

なるほど
作業着とメジャーを使えばいいんでつね!

No title

京都から参加のTです。
まだ若葉マークなこともあり、学ぶことが多く、ホントに参加して良かったです。
次回、私にはまだ敷居が高そうなテーマですが、頑張ってついていきます。
(抽選で落とされませんように・・・)
これからも日程の許す限り参加させていただくつもりですので、よろしくお願いいたします。
ありがとうございました。

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