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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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賃下げ合戦クライシス。。。

banner赤ずきん
まずはお知らせなんですのw

【お知らせ】
来週15日のゼンチン飲み会ですが会場も決まり昨日参加希望の方に一斉にご案内メールを発送しました。
開始時間が17:30と早いので申し込みはしたけど時間的に無理って方も多いと思うので再度出欠を取ってます。
参加不参加に関わらず折り返しメールください。(なお、メールが返って来ない人はキャンセル扱いとさせていただきます)


こんにちは。

週末のセミナーですが、3年ぶりの初心者向けセミナーということもあり「あれも話そう」「これも話そう」と深く考えずにどんどん書き殴った結果、、、レジュメのページ数が40ページを超えてしまいました。。。

普段が30ページ程度で5時間の時間いっぱいにしゃべるワタクシ、、
10ページ増量ということになると聞く方も相当大変だと思いますので参加される方に於かれましてはそれなりの覚悟でいらしてください。。。(居眠りするとたちどころにおいて行かれる仕様に仕上がってますw)

さて、そんなセミナー後半でやる予定の「狼旅団質問箱」。。
今回も申し込んでくれた方が申し込みメールにたくさん書き込んでくれましたが届いた質問に全部答えるとなると全く時間が足りません。(質問だけでセミナーの時間を消化してしまうくらいのボリュームなんですww)

と言うことで予習ってわけじゃありませんがセミナーで答えない質問を先に本ブログを通して覚えて貰ってセミナー当日は「すでに知ってる」と言う形で臨んでいただきますw。

まず初めに今回のセミナーの内容ですが
0.「不意動産投資初心者の人に知っておいてほしいこと」
1.「不動産投資の破たんの話」
2.「なんで?なんで?の論理」
3.「敵であり味方である不動産屋の本性を見る」
4.「不動産投資の取引での大事な場面」
5.「狼旅団質問箱(厳選した17の質問にお答えします)
なんて感じで予定しています。

不動産投資を始めるにあたり「どう立ち回ればいいのか?」とか仲「介さんとどう付き合えばいいのか?」なんて初歩的なところから始まって今回は「不動産取引の場面場面で注意すること」と「実際、こんなとこは気にしなくていいのよw」なんて話もします。

また「未公開物件を紹介して貰う方法」とか「初心者がやるとやけどしちゃう投資法」なんてのもやるのですが、その中で「25㎡」という数字が登場します。

セミナー当日はこの「25㎡」の部分を時間の関係でサラッとしゃべってしまうので参加された方が消化不良になると思うので今日のブログネタにしちゃいますが、この「25㎡」って数字。。

実は都内23区のワンルームマンション開発規制の部屋の最低面積です。(一部28㎡なんてのもありますがほぼこの25㎡に統一されています)

言うまでもなく投資物件ってのは部屋の面積が小さければ小さいほど収益性が上がります。
実際問題、100㎡の4LDKを賃貸で貸すのと16㎡のワンルームで貸すのでは賃貸坪単価は雲泥の差です。(都内であれば軽く坪3000円くらい違っちゃいます)

となると収益目的の新築レジを建てようと思えば自然と最低面積を小さくして建てたくなるのが人情。。

そう思って東京都のマンション建築条例を調べてみると、どこの区も最低面積は「25㎡」になってます。。
25㎡以下だと条令違反になるので建築許可が出ないので許可を貰って着工しようと思えば当然、この面積をクリアしないといけません。(平成初期の第一期ワンルーム投資ブームの時に12㎡とかの部屋をデベに量産されて地域の住環境がメチャメチャ悪くなった経験からこの最低床面積ってのが決まったらしいです)

しかし実際に図面を引いてみると25㎡ぴったりには部屋割出来ません。
そこで多少折り合いを付けて設計するのですが、25㎡以上ないとダメなので実際には25.5㎡とか26.3㎡なんて限りなく25㎡ギリギリの部屋割を設定して少しでも高い収益性を得ようと設計士さん、、必死になって図面を引きます。

なぜならば仕入れる土地の価格は賃料がいくら取れるかで変わってしまうからです。(と、本来はこの辺で一種単価とかの話もしておきたいのですが今回は初心者向けセミナーなのでそこまでは突っ込んで話しません)

ま、それでも実際に収支計算してもなかなか収支の合う土地なんて見つかりませんので賃料計算では「新築プレミア家賃」で賃料設定します。(近隣事例なんかで家賃の収支計算したら仕入れの社内稟議なんか通りっこないですからw)

この「新築プレミア家賃」ですが、
新築好きな日本人の賃借人あってこその強気家賃設定なのですが実際、新築後2年から4年くらいまではこんな強気設定でも広告費を弾んだり(新築時から広告費じゃ物件の先行きも心配ですけどw)場合によっちゃ「敷金礼金ゼロ+2カ月フリーレント+引っ越し費用」なんて「とりあえず埋めてしまえば後のことは知ったことではありませんw」ってデベさんがよくやる手法。

ただ、単なるワンルームなのに近隣事例を無視したかのような間取りと部屋の仕様では逆にバカだと思われちゃうのでデベさんも今流行りの「デザイナーズマンション仕様」っぽい内装を施して田舎から東京に出て来て初めて部屋を借りたいって人を押し込んじゃいます。(この時、「短期解約は違約金」なんて条項でも盛っておけば最低でも2年は住んで貰えるので場合によっちゃフリーレント期間も3か月なんて大判振る舞いすることもありますw)

しかし、そもそも賃料設定が強気過ぎるので賃貸期間2年が2回転もする頃になるといつまでも新築デザイナーズレジなんて言ってられなくなります。(えぇ、、ウチのレジもそうでしたよ。。。w)

また5年もすれば近隣にも新たに新築レジが建ち始めることも十分に予想されそんな後発の彼らは今建ってる物件を徹底的に調べ上げ差別化を図ろうと企てます。(事実、ウチのレジの時も後発組が賃貸の案内を装って部屋の隅々まで写真撮っていきましたからw)

えぇ、、
5年前は新築デザイナーズレジとして大威張りだった物件なんて5年もすればホント、一昔前の仕様のレジ扱いなんです。。

仲介さん「最近、オタクの物件周辺にも新しい物件が増えちゃったので当時の賃料なんかじゃ絶対埋まりませんよwwww」

うちのレジも今年に入ってから何度も仲介さんからそう言われてますが、思い起こせば5年前の今頃は旅団の大家さんからも「とても素敵物件ですね」とべた褒めされていただけに、、ホント、、「少年老い易く学成り難し」ってやつです。。。

さて、話はちょっと戻りますが、東京都のマンション条例。。
ここでは最低面積が25㎡ですので収益性を少しでも上がってるように見せる上げるために近隣のレジもみんな25㎡ちょい超え程度の間取りの部屋だらけになってるはずです。

不動産投資で危険なことの一つとして「類似物件だらけのエリアで似たような物件を保有しちゃったばっかりにその不用意な家賃下げ合戦に巻き込まれる」ってのがあるんですが、新築当初はそんなライバル物件なんか無かったのに気が付いたら周りが全部ライバル物件なんてことがよくあるのがこの25㎡クラスの1R・1Kのデザイナーズレジです。。。(だって賃貸需要を一切無視すればこれが一番投資効率がいいですからw)

不動産投資を志す人がまず最初に先輩大家さんから言われることで「いいか?新築区分だけには絶対手を出すなよ(ダチョウ倶楽部風)」ってのがありますが、このマンション条例に変更でもない限り今はこの手の仕様の物件ばっかり存在してますのでこの類の物件を買ってしまうと数年後の「賃下げ合戦クライシス」に高確率で巻き込まれます。

今だと平成18年くらいから後に建てられた区分レジなんかでエリア的に言うと上野、御徒町、秋葉原、神田あたりとか品川の港南地区、あとは都営新宿線の停車駅周辺とか西馬込とかの終点駅のエリアで昔法人のビルとかが建ってて取り壊して投資用区分建てられるような売値の土地値で仕込めたエリア。。

投資区分レジって駅名は聞こえがいいけど都内に住んでるやつが見ると「ん?ここはそこまでアーバンな雰囲気じゃねーところだろww」とツッコミ入れたいような場所にデザイナーズレジを建築することが非常に多いのですが家賃表(通称:鳥かご)つきのパンフを見ると高確率で5年後にはどんだけ賃料が下がるのかすら想像もつかない賃料設定の状態で想定利回りは4%台。。。

ここから5年後くらいに訪れる「賃下げ合戦クライシス」に巻き込まれることも想定しておかないといけないので5年後の利回りってもしかするとノンバンクで調達した金利より低いって可能性も否定できません。。
(4%台でも投資とは言えませんが調達金利>表面利回りじゃもはやシャレになってませんw)

と、そんなわけでセミナー当日は単に「25㎡の~」なんて感じでサラッとか説明しませんがその後ろにはこのくらいの話が詰まってるのがワタクシのセミナーです。。(時間がもったいないので自己紹介もロクにしないでさっさと本題に入りますw)

今回は出来るだけ初歩的なことを話しますが出来ることなら当日一日だけで初心者だった人がそこそこ仲介さんと渡り合えるようになるようなネタにしようと考えていますのでくれぐれも居眠りして置いてきぼりにされないようお願いしますw


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ってか単にしゃべりたいだけって側面の方が強いんじゃんw

COMMENT

No title

イールドギャップが、まさかのマイナスですねww

まぁ銀行の貸し出し金利もマイナスなんだから、いっかww

最近、恒例の...

セミナー前の予習期間ですね( ・∇・)

大ボリュームということで、楽しみです♪

さて、途中で出てきた一種単価のお話...
今回は、変則的ですが肉欲団ブログからの検索です(  ̄▽ ̄)
『現代不動産用語の基礎知識【肉欲編】』
http://nikuyokudan.blog.fc2.com/blog-date-20140824.html

···

中身のないコメになってしまった気もしますが、
たまには、こんなのもアリですよね( ̄▽ ̄;)

ありがとうございました。

まさかの、リアルタイムネタ。
セミナー参加したいです。。。

そうなんです

25平米程度では、よっぼど特徴が無いと置いてきぼりです。
2点3点UBは厳しいです。
名だたる駅以外なら、
駅徒歩5分、そもそも駅周りに1R1Kが無い、
間取りが特別、家賃が安い、初期費用安い、超デザイナーズ(なんちゃって不可)、
更新料無し、ペットOK等々。
設備盛り沢山、例えばバス乾、ネット無料は、費用対効果少なめかと。
最後に迷った時には勿論有効です。
セキュリティーてんこ盛りは、駅からの人通りと明かりがあれば生きてきます。
手持ちで他に物件があれば、値下げ競争に持ちこたえられるのでしょうが、
1棟のみ、それもフルローン購入は厳しいと思う次第です。
最近、退去続きで、気がおかしくなりそうな自分です。

セミナー楽しみです。仕事終えて早く行きたいです。
金曜は残業して土曜は仕事に備えます。
コメントも金曜は時間未定です(涙)。
セミナー本当に楽しみです!

無用な“狭さ規制”で生活保護者が家を奪われる!?

無用な“狭さ規制”で生活保護者が家を奪われる!?
http://diamond.jp/articles/-/75458?page=2
によると「健康で文化的な最低限度」の住基準である国交省の「最低居住面積水準」にも留意することが、「最低居住面積水準を満たす等、適切な住宅の確保を図る」と求められている(2015年5月13日 厚労省保護課長通知)。最低居住面積水準は、単身者では収納・バス・トイレ・玄関を含めて25平方メートルだ。」

間取りの競合

同じサイズの物件がやたら多いと、そのエリアだけ賃料崩壊
したりしますよね。^^;

それが嫌で1LDKのDINKS仕様にしたのですが、それも
あっという間に後発が参入して真新しくもなんともなく・・・

ちょっと賃料安めにしても耐えられるだけの余裕を持って
いないと、本当にカツカツに。^^;

No title

>「いいか?新築区分だけには絶対手を出すなよ(ダチョウ倶楽部風)」
ってことは手を出せよってことになりますがw?

No title

新築なら地主系30㎡1K~40㎡台1LDK以外許されない雰囲気ありますよねぇ
地主系以外だと金持ちのオールキャッシュ土地購入&新築とか・・・

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