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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
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こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
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某美人大家さんの物件見学会の話。。。

banner赤ずきん
今日も時間が無いので手短に更新するんですのw

こんにちは。

暗黒な週末を過ごすワタクシですが昨日は気分転換も兼ねて旅団の某美女大家さん(いつものように「太字特大フォント赤文字で強調しないとコロス、、(以下略)」)の都内某所にあるリノベ物件の見学会に出撃してきました。

本物件、、
先日、ウチの会社で買った中央線某駅の物件の反対側にある物件なのでいわばご近所さん物件なのですが、いわゆる「テラ借(お寺さんが地主の物件)」の借地物件でお安く購入出来た関係でその想定利回り、、ホント、凄まじいものがありますw。(かわいい顔してますが契約に際し、仲介さんとそれはそれは凄惨な駆け引きの末、まんまとゲットしたお宝物件ですw)

ワタクシも本物件の購入に際し、いろいろアドバイスさせていただきましたが、数々の難問をひとつひとつ紐解くように(真綿で仲介の首を絞めるって言った方が正確かもしれませんw)粘り強く交渉した末の成果物ですから感慨もひとしお。

まるで難産の末に生まれた初孫みたいな心境でございます。。。(ワタクシも歳が歳なもんですから初孫表記ですw)


で、本物件ですが、どのくらい難産だったかというとまず物件を見つけてから決済まで丸々一年を費やしてる点。。
ワタクシであれば途中で面倒くさくなって諦めてしまう話ですが、この某美人大家さん、、根性からして違いますw

なんでそんなに長引いたかと言うと本物件が借地だったという点なのですが、
寺所有の借地なため名義変更にあたり地主からいろいろな条件を付けられてしまいそれをいちいち解決しないと契約のテーブルに辿りつかなかったんです。

しかも地主は「法人への売買禁止」を打ち出したため(融資引くには今回は法人じゃないと厳しかったようです)個人名義で買うことになり現金を用意しないと売買が出来ないって事態になりました。

ところで、なぜ地主が法人への売り渡しにチャチャ入れてくるかというと物件を買った法人を「法人売買」で売り買いされちゃうと地主への名変費用なしでどんどん借地の権利が売買可能になるのでこれを防ぎたいって気持ちが強いからなのですが、さらにこの地主さん、建物に不特定多数の人間が出入りするのが嫌なのでシェアハウス、エアベーなどの用途も禁止してきました。

それでもこの買主の美人大家さん(ご本人の強い希望で5番目に美人の大家さんと書きたかったのですがむやみにそんな序列を作ってしまうと「誰が4番目で誰が6番目」だとか不用意な争いごとになる恐れがあるので差し控えましたw)、、「この物件は絶対に買う!」と強い決意で個人契約の現金買いを決断。

ロット的に数千万という物件ですが普通の大家さんがこのお金を用立てするのってそんな楽じゃありません。

しかも中古ビルですから買ってからのリノベ費用も掛かります。
当然その資金も準備しておく必要があります。

さらに本物件、、賃貸では比較的難易度の高い非住居物件ですから買っても埋めきれないリスクもあり本人に余程の覚悟とやる気が無いと買った後にものすごく苦労する可能性もあります。(だから金融機関もそれを見越して融資を渋るので一般のサラリーマン大家さんには売りビルへの融資を渋るんです)

幸か不幸か、契約交渉の過程が大幅に長引いたのでその間に賃貸の客付けが出来たそうで引き渡し時には全室満室となり現在のリノベ工事が終わると安定稼働が約束されてます。

こういうの見ると不動産って運だけじゃ絶対成功しねーな、、と思うのですが、本物件、、難ありでありながら1つすごく有利なことがあります。

それは立地です。

本物件、JR中央線某駅徒歩数分という場所なのですが駅からの歩いてくるとなんとなく視認性も高く角地にあるので賃貸ビルとして見ると賃料を欲張りさえしなければ埋めるのにはさほど苦労しない物件です。

貸しビルで難しいのがここの目利きなのですがこれを間違うといくら家賃を下げても埋まらないって事が起こります。

ワタクシも浜松町の売りビルで経験がありますが居住用賃貸と違って事業用物件ってのはそこで仕事をするのに借りるかどうかなので「ここで事業をするの難しい」と判断されちゃうといくら家賃を下げても誰も借りてくれないってことがあるんです。

特に住居地域にある売りビル。。
ワタクシの客付けしてた浜松町の売りビルは商業地域にありながら周辺はマンションとか古い戸建が立ち並ぶエリアだったので店舗での問い合わせは一切なしww

事務所としての問い合わせはありましたが現地案内すると大体尻切れトンボ。

居住用と違い事業用物件はそもそも家賃相場なんて無いので需要があれば相場の3倍でも貸せるし需要が無ければタダでも借りないってことがよく起こります

これにハマったワタクシの管理物件、、
無理やりSOHO仕様に改造して今は細々でも埋まってますが、賃料は居住用の家賃なので利回りは当初の目論見とは遥かに違うものになってます。。

今回の物件はすでに全室入居が決まってるし最悪は自己使用(法人をお持ちなのでどうにもならなくなればこっちに会社を移せばいいだけですw)で凌げるので買うにあたって「ま、なんとかなるよねw」って感覚を持っての購入だと思いますが物件周辺を見渡すと若い人がたくさん押しかけてくるような店ばかりで飲食店、事務所も多いので今の賃料設定であれば問題なく埋まってしまうでしょう。

面倒くさい地主が所有する借地なので出口局面は非常に難しいことが起こりそうですがこの某美人大家さん。。

最初から擦切れるまで使い倒すつもりで買ってますのでそこの心配は無用です。

こういう腹を括ったような買い方が出来る人ってそうそう不動産投資では失敗することは無いでしょうけど、ここまで腹の据わった大家さんが普通に存在するってのもある意味驚きです。

ホント、すごい時代になったもんですw



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さて、そろそろ笑点の時間なんじゃんw

COMMENT

美人大家さん、羨ましいです。
パワーが・・・。何を選択するか、ということですね。当分マイペースです。

ここまでくると...

そこらの中途半端な業者さんより
やってることがすごいですねw

むしろ1年近く辛抱強く交渉して
決済まで持っていってることを考えると
スピードが大切な業者さんサイドだと
手を引くレベルなのかも知れませんが(^^;

なにはともあれ、某美女大家さん
おめでとうございます(・∀・)
※だからコメ欄じゃ文字大きく...以下略...

ややこしいから高利回り

出口はかなり悩ましそうですが、きっとその方なら難なく
売り切りそうですね、高属性サラリーマン辺りに。(・∀・)

売主さんはそれだけのポテンシャルがある物件をどうして
手放すことになったのか、ちょっと興味あります。

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