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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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35%の領域。。。

banner赤ずきん
意外に干し梅ってうまいんですのw

こんにちは。

今朝の日経のニュースで「首都圏のアパート空室率が急上昇」なんてショッキングな記事がありました。

記事によれば、首都圏で相続税対策のための新築アパート建設増えて空室率が大幅アップしたってことなのですが、今回のTASのレポートを見てみれば神奈川あたりは空室率がまさかの35%超え。。(新聞でも書いてありましたが空室35%ってもはや首都圏の数字じゃないです。。)

原因は言うまでもなくここ数年の相続税改正に伴う不動産投資ブームでHM系の物件がバカスカ建ってしまったことなのですが、この結果、周辺に従前から建ってるアパートの空きが増えるだけじゃなく新築で建てた物件そのものも空室が目立つようになってきたようです。

さらに困ったことにこれらのHM系メーカー、、
自社の家賃保証制度で少しでも損が出ないように予め募集家賃を安く設定しちゃうもんだから周辺の中古アパートの賃料と新築アパートの賃料に差が無くなり結果的に周辺の賃料相場まで荒らしてしまう傍若無人ぶり。。。

また、彼らHM系業者さんは毎月の受注売り上げ目標が決まってるのでそのノルマ達成のためにテレビ新聞などでバンバンCMを打ち「無料金持ち大家さんセミナー(仮称)」を開催して集客して顧客を囲い込み、住宅地図で空き地があれば謄本あげて地主にローラー営業掛けて飛び込み「節税対策」だの「年金代わり」だの口説いて「こんな草しか生えてねーとこで賃貸需要なんかあるのかよ?ww」ってところでも平気で新築物件を建てさせちゃいます。(「万一、空室になっても弊社には30年間の家賃保証があるから安心です」とか言って地主を口説くのはいいですが数年後、「リフォームを自社でやってくれないから家賃保証の金額ダウンねw」とか言うのはちょっと鬼ではないかと、、w)

この繰り返しでどんどん新築物件が建ってしまえばやがて需要を供給が上回り、周辺に従前から建ってた収益物件と過当競争になるのは至極当然。。(ってかそんな話、このブログ連載当初から書いてた話なので今さら感いっぱいですw)

ただあれです。
このニュースだけを読むと確かに「え?空室率35%じゃウチの物件も危ないかも・・」って思ってしまうかもしれませんが、元々空室率なんてのは昔から常時20%くらいはあったんです。(ま、そこからここ数年で一気に15%上昇したってのは事件ですけど)

しかもその15%を押し上げてる人は大家業的には素人さんであることが多いので保有物件での競争力は日夜大家業を真面目に考えて切磋琢磨している人と比較したらその差は歴然です。

しかもこれらHM系の物件、
新築時は最新の設備が充実してますが10年もすれば一昔前の設備。
日頃から勉強して「クネクネミラー」だの「アクセントクロス」だの「内見セット」なんてのを用意して内見客を迎え撃つスキルの大家さんあたりだと「そろそろ設備も古臭く見えるから更新しちゃおう」と先手先手で対策しちゃいますから長い目で見ると空室率が35%だろうとなんだろうと自分の物件だけは98%くらいの稼働率で回せるはずです。(ちなみに狼旅団の外郭団体の(仮称)横浜大家の会あたりだと稼働率が95%を切る物件を持ってると「埋まるまで飲み会に参加出来ない」という規約があるそうですw)

なので調査会社のデーターを信じて「え?そんな話なら大家業もそろそろあぶねーんじゃねーの?」なんてビビる必要はまったくありませんw。。(少なくともこんなネガティブブログを愛読してる心配性な方に至ってはこんなデーターを見る必要もございませんw)

参考までに平成初期のバブル期と言われる時代、、
銀行は今なんかよりもジャブジャブと融資していましたがその時も「相続税対策」だの「将来の年金代わり」なんて言ってペパーミントグリーン(当時、なぜかこんな変な色が流行ったんですw)の三点ユニット、ロフト付きの木造アパートがいままで田んぼや畑だったところにバカスカ建った時期がありました。

当時は、トレンディードラマの影響で一人暮らしが一種のトレンドみたいになった時期なので今と比較すると賃貸需要が違いますが新築時は埋まってたペパーミントグリーンの木造アパート群、、、10年しないうちに空室が目立つようになりました。

最大の原因は所有者の大家としてのスキルの低さ。。

新築時の状態で退去が出るとクロスくらいは交換するかもしれませんがあとは適当に掃除だけして貸し出そうとするので新築時の家賃じゃ埋まりません。しかもどこの地主も自主管理なんて発想もなく地元の不動産屋さんに丸投げしちゃうもんですから「そろそろ大規模修繕の時期です」なんて言われてクソ高い見積もりに一切反論もせず業者の養分一直線。。

そんなことやってるうちにバブル崩壊して雇用激減のため退去が続出して当時の融資金利(記憶では8%くらいの高利だった記憶がw)では返済もままならず残債を残したまま売却となったケースも多いです。(それが今、激しく流通している築30年超えの木造アパートです)

当時と今違うことで、賃貸需要の質(雇用形態がかなり変わったので低所得層が増えてしまいました)を上げる人も多いですがそれ以外に近年の急速なリノベ革新があります。

このリノベ革新、、
最近は自力でやる人も増えていますがセンス次第では中古物件であってもHM系の新築を凌ぐ賃料設定で募集可能だし、業者に頼んでも頼み方次第では安く高品質な仕上がりに出来る時代になりました。

また最近はそのエリアの賃貸需要を読み切ったうえでの企画物件を考える人も増えて来てるしそんなセミプロみたいな大家さんの情報拡散力もネットの普及で細かいところまで書かれた情報がコーヒー片手にパソコンで読める時代。。

ホント、有益な情報をタダで拡散してくれる人が増えたのでそんな情報をキャッチさえ出来れば空室率35%の負け組に入る可能性は限りなく低くなるんですw


さらに言わせていただくと賃貸募集。。
この賃貸募集ですが、近隣のライバル物件と比較して常に上位5番手くらいのポジションにいればそ繁忙期とか関係なくこそこの確率で成約出来ちゃいますから普段から空室対策に力を入れてる大家さんであればそんなポジションは易々と取れちゃうはずです。

えぇ、、ワタクシ思うのですが、この大家業界。。
そういうポジションにいる人って大家全体数の約20%くらいしか存在しないんです。

と書くと「え?じゃあ、俺(私)って残りの80%の方じゃないの?ww」って思うかもしれませんが、その80%の人って大家業は名乗ってますがほぼ間違いなく空室対策なんか考えたこともありません。(当然「クネクネミラー」も知らなければ「アクセントクロス」も知らないはずですw)

その大家さん人口ですが何らかの形で賃料貰って部屋を貸し出してる人を大家さんとして計算すると少なく見積もっても200万人くらいはいるそうです。

ちなみにワタクシのブログを毎日見に来る人はアクセスデーターによれば約3000人。
閲覧してる人のリピート率が90%ですから固定客としてこのブログを徘徊している人は2700人くらいでしょう。
2700人ってことは大家さん全体から見た狼旅団ブログの閲覧率は0.013%。。。(ブログランキング1位とか威張ってもしょせんこの程度のブログでございます。。。)

ホント、「不動産投資ブログ」と検索して上位検索されるワタクシのブログでさえこんな閲覧率だし不動産投資の本だって10万部売れればベストセラーって領域だし、「株、FXブログ」を読んでる読者数と不動産ブログを読んでる読者数を比較すると20:1くらいですから恐らく日々大家業を真面目に研究して切磋琢磨してる人は多めに見積もっても200万人存在する大家さんの中でもせいぜい20万人くらいじゃないかと推定出来ます。(ホントは10万人くらいだと思ってますがw)

ってことは大家さん全体の1%の人だけが高スキル(書籍やブログ読んでるから高スキルってわけじゃないですが存在すら知らないって人よりは遥かに高スキルじゃないかとほぼ断定して書いてますw)であってあとの99%の人が例の「35%の空室率の領域」でもがき苦しむのではないかと。。。

そう考えると、、少なくともこんなネガティブブログを好き好んで読んでる人が空室でもがくことはない計算になります。(書いててちょっと雑なまとめ方だとは思いますが、、本日のワタクシ、、これから飲み会なので時間が無いんですw)



と言うことで今日のFBでこのニュースをアップしてた旅団の女性大家さんのT様。。

少なくともT様には全然関係ないニュースですからあの記事は余裕で読み飛ばしちゃって大丈夫ですからwww


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Tさんの名前を出した時点でTさんの後追い記事だってバレバレなんじゃんw

COMMENT

空室率あれこれ...

不動産関係の勉強をし始めてから、
新聞などのこの手の記事も目に付くようになりました(^^;

これって、アパート(木造/軽鉄)のみの
空室率だったと思うのですが、
S造やRC造まで含めた全体だとどうなるんですかね...

まぁ、本日の記事内容にもあるように、
統計データを扱う記事の場合は、
公表された数値そのものよりも、
自分の立場がその中のどちら側にいるのかを
考えることが大切だと思ってますが...
※公表データはあくまで参考程度の位置づけです。

なんてことを書きつつ、自分はまだまだ
80%側かほぼ近い位置にいるんだろうなぁ...
とか思ってますが...(--;)

・・・

ついでと言ってはなんですが、
(仮称)横浜大家の会のイベント参加の条件が
載っていた過去ログでございます...

[金満ギガ大家さん。。。。。]
http://siokaraiookami.blog.fc2.com/blog-date-20130222.html

応援記事に励まされます。
ありがとうございます。
今日はポチにて失礼します。毎日ポチはしてますが。

No title

 HMは建てた時点で利益確定ですからね、羨ましい。でもそれで周りの賃料崩壊は止めて欲しいですが。
 あと何気にトップのプロフ写真変わってますね。遅くなりましたがラスティーさん旅団加入おめでとうございます(^-^)

昨日このお題目ネタ入れなくて良かった~

私も空室率は他人事ではありません!!

年々建物は古くなる・賃貸物件新築多数エリア→家賃は下がりまくり

修繕費用、そして空室を減らすためのリフォーム、昔の間取りを今時の需要に見合うために行うリノベは、とかく経費が掛かります(>.<)
3点UBの分離をしても、空室期間が短くなり家賃が2千円程度の上がれば良し。
千葉は、更新料無しにしてます。
AD2+フリーレントは当たり前でしょう。
費用が掛からない(大家検定などで推奨する)「内見セット」「ポップ」は、野暮ったいのでしてませんけれど、
普通に天井照明とカーテンは付けています。
エアコンは当たり前!!
スーモで、エアコンを選ぶ項目があること自体不思議。
それでも、千葉県の徒歩10分の木造物件は空室率5%以上もあります。
繁忙期後に空いた部屋は埋まりません。
一応、東京に隣接してるエリアですがね。
はぁぁぁ、また家賃を下げないと。

皆さん、どうしているのか本当に気になりますが、
地主が多いエリアなので、さほど困ってないのでしょう。

手持ちの物件、建物周りと室内は小綺麗にしてます。
でもでも、これが現実です。
で、築古を自主管理しないで購入しますか?
承認されなそうなコメですね(^^;)

No title

近年稀に見る、勇気をもらえたブログ記事ですが、、、
なにかいい事でもあったのかなw狼閣下w
もっと毒吐いてよ(´Д` )

立ち位置

20%側にいるのかどうか定かではないですが、なかなかに
家賃下げずに維持するのは大変なのは確かですね~

私はひよって下げてしまいましたが、2000円でも反応の
速さが違いますね・・・

皆さん、結構シビアに金額見ているのね。^^;

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