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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



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このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


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プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
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(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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なに?一低にコンビニとな?www

banner赤ずきん
新戦力君のお土産、、干乾びた「黒糖干し梅」だったんですのw(で、ワタクシにどうしろと?w)

こんにちは。

昨日のニュースで「第1種低層住居専用地域にコンビニ解禁の見通し」なんて記事を見つけたので(実際にはでんじゃらす兄さんの後追いネタですけど、なにか?w)今日はそんな話題に触れてみます。

さて、不動産で建築物を建てる場合、役所が決めた用途制限(商業地域とか第一種住居専用地域など)に沿って建築物を建てないといけないのですがその中でメチャメチャ制限が厳しいのが第一種低層住居専用地域(通称:一低)。。

12種類ある用途地域の中で最も厳しい規制がかけられていて例えば、建ぺい率は土地に対して40%だったり50%(要するに100㎡の土地に対して40㎡とか50㎡の敷地しか建物建てられません)、容積率に至っては80%だったり100%だったり(要するに100㎡の土地であれば床面積は80㎡とか100㎡しか建てられません)するのでここで住居系投資用物件を新築しようものならよっぽど知恵を使わないと収益性が悪いものしか建築できません。。(高さ制限、日影規制も厳しいので一見容積食い切れそうでも思ったより容積は食えません)

また、ここの用途は「低層住宅の良好な住環境を守るための地域」と決められているので単独での店舗、事務所なんてダメなのは当然として兼用住宅で建てるにしても非住宅部分の床面積が、50m²以下かつ建築物の延べ面積の1/2未満のものでなければ建築許可も下りません。

そんなめんどくさそうなエリア。。
用途地域も12種類あるんだからそんなに多くないだろうと思って地図(一低の部分だけ赤く表示してみます)で見て見ると・・・以外に多いんです。。

と言うことでまずは東京都全域。


23区から ちょっと外れると真っ赤っかですw

次に神奈川県。


あれ?地価の高そうなところはみんな赤いぞww

続いて千葉県。


ここも中核の場所は案外赤いとこ多いです。

で、埼玉、、ですが、、あれ?


意外に埼玉も赤いとこあるんですねww(埼玉なんて全部60/200だと思ってたwww)

で、この赤いエリアですが、
要するに兼用住宅であっても50㎡を超える店舗は建築不可ですからコンビニなどは一切建築出来ないってことになります。

建築出来ないってことはこの一低のど真ん中で暮らす人はコンビニが無い生活を強いられることになり(新戦力君も言ってましたが「コンビニごときに徒歩5分はあり得ねーw」ってのはワタクシも同感ですw)こんな一低地域に古くから住んでる年配の方だと昨今の統廃合で消滅し掛かってる銀行のATMや郵便局などをコンビニで代用しようにもちょっと遠くて不便じゃないか?ってのが今回の規制緩和の理由でしょう。。(ニュースで言ってた「買い物弱者っ」てこういう意味だとワタクシ思ってます)

ちょっと話が逸れますが賃貸の募集広告で「コンビニまでの距離」って結構重要で「セブンイレブンまで500m」って書くと「むしろ書かない方がいいんじゃね?」って言われることがあります。(不動産的に500mって言うと徒歩換算で6分以上になるので「全然近くねーよw」って言われちゃうことが多いんです)

住環境重視のエリアなので「コンビニの出店なんてとんでもない!!(怒)」って言いそうな住人も多いエリアですから実際の運用面ではどうなるのかとは思いますが、一低地域にコンビニが出店可能になれば今まで「コンビニまで500m」なんて表記していた投資物件などはメチャメチャ恩恵受けそうです。(えぇ、、もしかしたらこんなことくらいで賃料アップしちゃうかもしれないってくらいの一大事なんですww)

ただニュース記事をよく見ると「一定の条件」とか書かれてます。
先ほども書きましたが元々「低層住宅の良好な住環境を守るため」の地域と言うことで引っ越してきた方も多く「そんなとこに不良のたまり場みたいなのが出来たら困る」と思う人も多いと思います。

おそらくそんな地域住人がコンビニ出店に柔軟な姿勢を見せる(要するに地域住人の承認とかが必要になるかと)のが建築OKを出す要件になるんじゃないかと思うのですが、そのコンビニ建設予定地の隣に住む住人はゴミとか騒音の問題で嫌がる人も多いでしょう。。(ワタクシだって徒歩1分のところにあるのはありがたいですが隣接してるってのはイヤですからw)

またコンビニって24時間稼働でのFC制を考えると人が激しく行き交う商業系地域なんかより売り上げも伸びないでしょうから一低だけの客層だと売り上げもそんなに伸びない気がします)せっかく出店してもすぐに廃業なんてパターンも容易に想像できます。

ただ、コンビニが出来ることによって店先に防犯カメラも出来るし、何より店舗の明かりが激しく眩しいので近隣の防犯って面では一役買うし、一低とかにある時間貸し駐車場などで1000円札しか使えないって時でも近所にコンビニさえあればお金を崩すのにも楽ちんなので個人的には大賛成なのですが(ホント、杉並とか世田谷あたりの一低でこんなことが起こるとコンビニ探すのにえらい苦労するんですw)果たしてこんな不毛の地みたいなところで(ワタクシであればコンビニで売ってる定価の商品とかを慢性的に買うなんてことしないですから)出店しますなんてFCオーナーもそれほど多くはないでしょう。

となると実際の話、規制緩和したけどあまり増えないってオチになるんじゃないか、、、とワタクシ思います。(コンビニ本部だってある程度は地域の人口とか調べて出店決めてると思うし)

しかし1階にコンビニが入った新築物件って利便性もいいし何より高い家賃が安定的に取れるので今までは用途地域の関係で除外しないといけなかった一低の土地にあらたな有効活用プランが生まれるってのは不動産的観点いくといいことだし政府が旗を振ってる空き家対策(思うに一低の広めの土地とかで有効活用出来ない土地が空き家になってる気もします)にも一役買うでしょうし、虫食いみたいにほぼ放置された一低のコインパーキングなどもそんな活用法で土地が一斉に流通するかもしれません。



そんな三方良しな規制緩和になれば言うこと無しなんですが、、さてどうなることやら。。。



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なんか今日のネタ、、グダグダ感いっぱいなんじゃんw


COMMENT

No title

特定郵便局の隣に100円ローソンかマイバスケットを出店させれば解決かとw (野菜売ってるしwww)

後追いネタ...

既にお昼の時間にでんじゃらすお兄さんのブログを
読んでるので、後追い感がたっぷりですwww

それにしても、赤いですねぇ...(--;

規制緩和自体は良いことだと思いますが、
これまた二極化しそうなお話ですよね(^^;

No title

最近はコンビニなんていくらでも外観かえられますから
一低対応コンビニなんてすぐできそうですね

http://matome.naver.jp/odai/2139586027018341701

No title

コンビニ、たむろしてられると困りますが、それがなければ本当にメリットありますよね。
うちも一低です。

追加コメで過去ログでも...

一低関連の両極端っぽいネタでも置いておきます...

まずは、残念な方...
[唯我独尊街道。。。]
http://siokaraiookami.blog.fc2.com/blog-date-20130921.html

こちらが良い方...
[あの、宜しければ7000万で即金買いさせていただきますが。。。w]
http://siokaraiookami.blog.fc2.com/blog-date-20151009.html

・・・

ひと言で一低といっても、いろいろありますよね(--;)

No title

 新聞記事を読んだ時はセブン株爆上げかと思いましたが、終わってみればほぼ変わらずですね。
恐らくは閣下ご指摘の通りまだ分からんってことですね。買わなくてよかった(^-^;)

場所柄

閑静過ぎる住宅街にコンビニってなかなかハードル高そうな・・・
駄菓子屋さんなどはあったような気がしますが。

一低にコンビニ構えるより、高齢者向けということであれば
宅配サービスを充実させる方が現実的かなと。
若いのは一低なんかに住まないでしょうし。(ぉ

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