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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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あ、そりゃ無理だww

banner赤ずきん
今日はバタバタしてるので手短な更新なんですのw

こんにちは。

昨日から新戦力君が恋の逃避行をしている関係で転送電話も今週はワタクシの担当です。。(ってか新戦力君に業務連絡、、毎度毎度のウケ狙いのつまんないお土産買って来ないように。。。いいですね?)

土日は比較的、物件の問い合わせも少ないウチの会社。。
そうは言っても物件をレインズに載せてる関係でそれなりには電話が鳴るので転送用の携帯は手放せません。

そんな電話番の本日。。
神奈川の某業者さんから着信がありました。

なんでも「自社で仕入れた物件があるのでお客さんいませんか?」って電話だったのですがどんな物件か聞いてみたら単なる実需の区分レジ。。

そんなのレインズに売主って載せておけば両手狙いの仲介さんが我先にと客付けしてくれそうなものですが、、、
価格を聞いて「あ、そりゃ無理だww」って思いました。。(どう値付けしても相場3200万くらいのやつを4800万で売ってますよ、、こいつらww)

物件の高騰化著しい昨今、、
販売ロットが比較的小さい物件だと転売業者も上司の稟議が下りやすい関係で相場をロクに調べもしないで安易に「ん?この物件安いじゃんww」って判断して「ま、多少仕入れ値が高くても最近はマンション価格も高騰してるし、なにより今はアベノミクスだからww」なんて甘い考えで仕込んでしまい売り出そうとしたら意外に周辺物件が安く売っててレインズに登録すらできないってパターン、、、。(リーマン末期にはホント、このパターンよくありました。。。)

こういう時、仕入れ担当は責任を取らされて売れるまで仕入れ活動は停止され、「オマエはこの物件を売り切るまで仕入れはしなくていいから」と事務所勤務になり、業者名簿片手に架電しまくって自力で客付けしないといけないって暗黙のルールがあります。(だって迂闊にレインズに載せても価格差で浮きまくるじゃないですか?w)

投資物件だと利回りの差が価格差になるので築年数とか建物の所在、道路付けなどで売値って結構変えることが出来ますが実需の場合、やはりユーザーは周辺相場を良く調べていて「あっちのあのマンションがあの価格でこっちがこの価格ならこっちは絶対要らないわw」とかシビアにみられる関係で値付け間違いするとあっちの物件が速攻で売れて近隣の相場が上がらない限りほぼ間違いなく売れなくなります。

なのでレインズに載せずに「未公開物件(いつも言ってますけどレインズに載せてないってだけで未公開物件って言うなよw)」っぽく見せて神秘性を高めて売ろうって魂胆だと思いますが、、いくらなんでもこれはあんまりです。

「ところでこの物件、、内見とか入ってます?(ま、こんな質問、、すごく愚問な気もしますけどw)」

なんか電話口の営業さんが気の毒なので少しは話を聞いてあげようと聞いてみたのですが、、

「それがなぜか内見が一件も入らないんですよ(おかしいんですよね。。)」とか言ってました。

これだけ価格が乖離してれば見に行く気もしないでしょうけど(こんなの案内した仲介さん、、きっと信用無くしちゃうだろうし)ホント、悪いことは言いません、、多少損失が出ても今のうちに売り切った方がいいと思いますよ。。。(さっさと損切りして次頑張ればいいじゃん)

ちなみにこの区分マンション、、。
戸数が少ないマンションなので過去の販売事例があまり載ってません。

こういう時は少々お金が掛かりますが東京カンテイってとこで分譲時の販売事例を調べて近隣の似たような物件と分譲時の差を調べてその乖離差と駅力とか近隣の利便性を合理的考慮して値付けするものなのですがおそらくこの担当さん、、この手法は使ってないでしょうね。。(話した感じ、、とてもそう言うところを見て仕入れてるとも思えなかったし。。)


えぇ、、

だって、この売値の4800万って数字。。



当時の分譲価格より高いですから。。。。。(それが出来るのは広尾ガーデンヒルズとかのビンテージレジか大手分譲会社が建てたブランドもののレジだけなんです。。)



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小田急線って駅力で全然価格が違っちゃうんじゃんw

COMMENT

情弱にも...

程度ってものがありそうなものですが、
業者ならそのくらい調べないものかと
思ってしまいました(--;)

神奈川の某業者さん...
どこなのか気になります...

・・・

アベノミクスってそろそろ死語になってもおかしくない気が...

いくら高沸期でも新築時より高いって(笑)。
そりゃ無理ですよね。
私の区分も、売値今結構な金額で売りに出てます。いくらで売れるか、ですね!

小田急線のはしっこの方ですが何か(涙)

昨日 横浜近郊にお住みなら融資出来るのですが、と、また田舎者ダメ出し。


最近のリーマン前トーク、ちょっと怖いです~。
引き続き閣下の見解など要注意ウォッチングです。


相場の見誤り

プロでもそんな初歩的な失敗をすることあるんですね。
まあ、確かに仕入れ候補の全てをカンテイのデータと比較は
出来ないのでしょうけど。

そこまでやらなくてもアーカイブとか見るだけでも結構参考
になる気がするんですが・・・^^;

No title

 末期ですね・・・末期です。ただ一抹の不安があるのは素人の自分が末期って思ってるってことはまだ末期ではないのかなとも思えたり。まぁこれが分かれば苦労しないわけですが(^。^;)

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