プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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twitterのアカウント

こんにちは。

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毎日お願いばかりで恐縮です。。。
本日もよろしくお願いします。。


皆さんのワタクシのブログへのアクセスを見てると夕方の17時頃ピークをむかえてるようです。

これっておそらくワタクシが、この時間付近に更新するからアクセスが増えるんじゃないかと思います。なんだかいつもこちらの都合に合わせていただいてるようで恐縮しちゃいます。
平日はこの17時から19時の間の時間の更新が多いのですが土日はもう少し更新時間が夜にずれ込んだりします。(家庭の事情ってやつですw)

ブログは毎日更新すると自らに言い聞かせていますので土日に更新が遅くなるととてもプレッシャーが掛かりますw。昨日、一昨日あたりは私用のため更新は遅くなるはネタはまとまってないはで締め切り間近の売れない漫画家のような気分を味わいました。。。(会社だとポンポン思いつくのですが家にいるとなんだかアタマがオフモードになってるようです。。)

今日などもこうやって記事を書いてるときに(17時50分現在)アクセスグラフを見ると心なしギュイーーンとアクセスが上がってますw。(なんでしょう・・・「おまえ、まだ今日の分、書いてないのかよ」って聞こえてきますw)

毎日お待たせするのも申し訳ないのでこれからは、前々から使ってるようで使ってないワタクシのtwitterのアカウント
このアカウントを使って更新の度につぶやきを入れようかと思います。

よろしかったらフォローお願いします。(ただこのtwitterの使用方法ですが、ワタクシまだ良く理解していません。。当面は更新の度に更新情報を一方的に送りつけるだけになるだろうと思います)


さて、本日は月曜日。
不動産業界も正月気分も抜けて正常化してまいりました。

新規の案件もぼちぼち入り始め今週くらいから新規物件のブツ調(物件調査)に走り回ることと思います。・・今年は寒い日が続いてるのであまり外を出歩きたくないのですが・・仕事ですから仕方ないです。

しかし今週のブツ調予定は23件。。。先週かなりサボっていたので調査対象も溜まってます。。。。
一気に見に行かないと追いつかなくなってる状況です。非常にやばいです。

日ごろから「何事も毎日コツコツやってないとダメなんだぞ」と子供に言い聞かせている手前、親がこれではいけません。。反省しないと。。

ところで突然の話なのですが、平成10年以降の積算評価ギリギリのレジだったら(たぶん2億から3億くらい中心かと)買いたいって人、ここのブログをご覧いただいている方でどのくらいいらっしゃいますか?場所は都内と横浜と吉祥寺あたりです。(横浜のは10階建てとか言ってたのでもうちょっとお高めかもしれません)

まだ売り出し価格を決めていないんで金額に多少ズレがあるかと思いますが年初だしまずこれを手はじめにやろうかと考えてます。(うちの既存のお客さんにも話をしますが何かのご縁です。今年はこんなの買っちゃおうかななんて方いましたらご一報を)

あとは北千住界隈の12%の築古レジ。融資もきつそうなので1億切るくらいでマーケットに出そうかと考えてます。(ホント築古ですよ。47年築くらいのヤツですw)
ローンがあまり付きそうもないのでいきなりレインズに登録しちゃうかもしれませんが登録前に一度こっそりブログ上で物件を出します。これも興味のある方ご一報ください。

こうやって商売っ気たっぷりにこんなところで物件の話しを書くのは実際にマーケットに出てる物件とまだ未公開の物件がどのくらい違うかをちょっぴり体感していただけたらと思ったからです。(さすがにブログで実名で派手に書くわけにはいかないので多少特定されないようにボカすかもしれませんが)

不動産屋が実際に見てる目線とエンド価格がどれだけ乖離しているかわかれば指値の限界もある程度わかると思いますしこのくらいの物件じゃないと買っちゃダメだという線引きもできるかと思います。

なんて書いてますが未公開の物件が全部お買い得かというと必ずしもそうではありません。
「これじゃ売れねーだろ!」という未公開物件も結構、存在します。

でもこの線引きが出来ないと(収支やもろもろの条件などで)結局お高めな物件を知らないうちに買っていたということも起こります。(よくある収支表などでの計算だけで買うのは怖いというのも体感できるかと。。)

今年はこのあたりのことを限りなく実戦で使えるように参考物件を交えながら書いていこうかとも思ってます。

出来れば転売業者が狙っていた物件を一般のお客さんが保有目的でさらってしまうというのを今年もやってみたいですw。(ま、亀井法案の影響で今年どれだけそんな都合のいい物件が出てくるかわかりませんがとにかくこれを何回かやってみたいです)

それにはまずブツ調です。。。明日も寒いっていうし。。早く暖かくならないかなと切に願ってます。(夏は夏で早く冬にならないかなと結局わがままなワタクシではあります)

今日は明日から頑張るということで気合を入れに「ひとり二郎」に行ってきます。。


今日はブタダブルヤサイマシニンニクカラメあたりで我慢しときます。
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COMMENT

twitter デストロイヤー

  わくわくリッチです。

 「ひとり二郎」ブタダブルヤサイマシニンニクカラメ、いかがだったでしょうか?

 ファミリーレストランってありますけど、おひとりさまが増えてきた現代、シングルレストランがあっても良いと思うのですが、狼さん創ってくれませんか?(笑)

 京都?の某ラーメン屋さんみたいに、一人個室みたいな感じで。

 さて、狼さんのツイッター、フォローしたいと思いますが、フォロー返しはしないで下さい(タイムラインが私のボットつぶやきで占領されます(^^;))

 ところで、毎日の更新お疲れ様です<(_ _)>

 たまには「筆者取材のため今日はお休みです。」とか「急病のため。」「輪転機を止めてギリギリまで努力しましたが間に合いませんでした。」でも良いのかと。

 物件調査、プロの狼さんの視点を知りたいです。
基本から中級、上級まで、「え?そんなトコをチェックするの?」って感じで・・・

>(家庭の事情ってやつですw)

 夜のオツトメお疲れ様です(*^_^*)
(え?違う?)

 ありがとうございます。
それでは、また(^^)/ 

物件確認お疲れ様です。

ぶるーまんぱぱ です。

寒い日が続いてますね。お仕事とはいえ物件確認お疲れ様です。

23件も見る物があるって、プロの方はあたり前田敦子ちゃんなんでしょうか。

(クラッカーからやっと卒業しますた。)


・どんな物件も見なければはじまらないから

・バルクだから

・紹介者さんとのしがらみ

・不動産が好きだから

・事務所にいたくないから、暇つぶしの口実

・本当はおいしい物件が一杯


いろいろ考えてしまいました。

お体ご自愛くださいませ。

Re: twitter デストロイヤー

わくわくリッチさん

こんばんは。

景気付けに言った二郎ですがブタダブルヤサイマシニンニクマシマシのトッピングでした。
ということで帰りの電車はちょっとしたテロ騒ぎww。。

、いかがだったでしょうか?


さて、、ワタクシの知らない単語が登場しています。。。

> (タイムラインが私のボットつぶやきで占領されます(^^;))
・・・これは何語でしょうか?ナウなヤングがとかに近い意味ですか?

とにかくフォローのお返しはしちゃいけないということですね。。らじゃーです。

>  たまには「筆者取材のため今日はお休みです。」とか「急病のため。」「輪転機を止めてギリギリまで努力しましたが間に合いませんでした。」でも良いのかと。

ここまで休み無く続けてこれたのでほとんど意地ですw。というか一旦休み癖がついたらダメになりそうです。。

>  物件調査、プロの狼さんの視点を知りたいです。
> 基本から中級、上級まで、「え?そんなトコをチェックするの?」って感じで・・・

そんな・・w普通のチェックです。。あんなところや・・え?・・こんなところも・・って感じです。

あと家庭の事情ってやつですがおそらくわくわくさんが期待していることとはあまりに程遠いようなことです。
ぎんなんの皮剥きとか漬物漬けたりとか地味な仕事してます。。。

よろしくどーぞ。

Re: 物件確認お疲れ様です。

ぶるーまんぱぱさん

こんばんは。

ホント毎日のようにコメントありがとうございます。
ネタ的に今日あたりが一番コメントつかなそうな予感がしてたので助かりました。。

さて今週見に行く予定の23件ですが、、(前田敦子は華麗にスルーですw)

> ・どんな物件も見なければはじまらないから
> ・バルクだから
> ・紹介者さんとのしがらみ ←これと
> ・不動産が好きだから   ←これと
> ・事務所にいたくないから、暇つぶしの口実 ←これですw。
> ・本当はおいしい物件が一杯

あと3時のおやつにクリスピードーナツが食べたいというのもあります。
あれ一度でいいから1ダースごと食べてみたいです。。(今日、二郎に行っておきながらこのセリフは自分でもいけないと反省してます。。)
↑現在正月太りのため3キロ増量中。。。

No title

さっそくフォローさせて頂きました。
これで仕事中の一番忙しい時間帯に
30分ごとにチェックせずに済みます(笑

物件確認、尾行してみたいです(大笑
どんなところを見ているのだろうか?と。

プロ根性

ブログ更新1日も欠かさないのは本当にしんどいですよね。
私などは月1程度になってます・・・

しかも記事の内容でこれだけのアクセス数になっている訳ですから、
やり手の営業マンの真骨頂を見た気がします。

電車で隣に座ったおねえさんを口説き落として嫁にした営業マン並
の技量とエネルギーかと・・・

私にはそのレベルは難易度高すぎますので、地道にプロ目線に
近づけるように鍛錬あるのみ・・・
何よりその間に資金溜めないとスタートラインの乗れない。^^;

No title

確かにコメント付けづらい時もありますが

他の方程ウィットに富んだやり取りが出来なくて
たまには遠慮しようと思ってしまったりしてしまうわけです。


ところで
積算ぎりぎりに興味がありますか?との質問
このエリアを狙い勉強しているひとにとって
これだけの情報で利回り(収入)とか判っちゃう物なんでしょうか?

これがコメントしにくかった原因の一つでもあります。

kkenjiさんのセミナーを受講した身としては
築10年以内であっても、超一等地でもない限り
8%程度だとちょっとかったるい気もします。

間取りや将来性を加味してですが
借金進さんの様に、もう少し築年数を落として
利回りが高い物とのバランスで悩みますね。

賃貸を長くやっていると
さまざまな理由で評価が出なくて収益・将来性が高い物が欲しくなります。

もちろんプレミアを付けず、評価程度で購入という前提付きで。
相続案件で「なるべくなら残したい物件」が欲しいです~

買い取り業者の質問にお答えいただいた翌日に
そこからかっさらう話が出たのでちょっとうれしいです。

Re: No title

ソウトク325さん

おはようございます。

早速フォローありがとうございます。

いつも決まった時間に更新して欲しいと要望があったのですが、例の定時にアップさせる方法をワタクシが良く理解していないのが原因ですw。手作業で更新しているので更新時間はいつも未定。。
これからは更新したらつぶやきます。宜しくお願い致します。

いつかホント少人数限定で物件調査ツアーなんて企画したら面白そうですね。。

普段ワタクシが見てるところ(大して見ちゃいませんがw)を伝授するみたいなww。

Re: プロ根性

クロノスさん

おはようございます。

このブログの毎日更新するのはもはやモチベーション維持のためでもありますねw。

書き始めの頃はまさかこんなアクセスになるなんて思ってもいなかったのでそろそろ書く内容もよくよく考えて書くようになりました。

あとワタクシレベルではまだまだです。上にはまだまだ上がいますw。
そういう人達に負けないよう毎日勉強あるのみです。

寝る間を惜しんで頑張らないといけません。。。



Re: No title

ぼ~やさん

おはようございます。

正直、ぼ~やさんのコメントが付くか付かないかをワタクシひとつの指標で見てましたw。

レギュラーのコメント陣(w)さんのハイテンションコメント時はなかなか入りづらいと思います。。

ワタクシも基本的にハイテンション型なのでどんなに気が滅入っているときでも本能的に反応してしまいます。。。申し訳ございません。。


さて
> 積算ぎりぎりに興味がありますか?との質問
> このエリアを狙い勉強しているひとにとって
> これだけの情報で利回り(収入)とか判っちゃう物なんでしょうか?

都内で積算価格で売買できるのであれば容積さえきっちり消化してレンタブル比80%超えていれば10%程度の表面利回りは出るはずです。ワタクシはいつもここを見てます。

これに築年数が加わってどのくらい賃料が低下するかとか設備の更新で今後どのくらい費用が掛かるか加味してざっくり計算します。よくあるエクセルの計算式なんてこの時点では使いません。

これにワタクシの感情(うまく表現出来ないので敢えて感情と表記します)が絡んでその物件が高いか安いか見分けてます。

さすがに都内で積算価格で売り出される物件なんてなかなか出てきませんのでワタクシはここから安定してするにはどうするか考えてその際のNOIがどう転んでも8%以下にはならないだろうというのもがスキです。

これなら自分でも欲しいなと思えばこれがお客さんに情報として出ます。

これ以下の物件はワタクシも買いたくないです。自分が買いたくない物件はお客さんには出さないのでなかなかワタクシから物件が出てこないのはこれが原因ですw。(すみません・・)

> kkenjiさんのセミナーを受講した身としては
> 築10年以内であっても、超一等地でもない限り
> 8%程度だとちょっとかったるい気もします。

普通のルートで出てくる物件はほとんど(100%と言ってもいいでしょう)8%以下です。こんなの買えません。買ってもつまらないです。(こういうのを好んで買う相続対策予備軍もいますがワタクシにはさすがにこんなお客さんはいませんw)

なにか特殊な事情があって売りに出る物件が時々あります。
こういうときがワタクシの出番です。

出回りの8%の物件は値段がいきなり変わったり突然売り止めになったりしませんがこういう特殊なタイプの物件はいきなり価格が上がったりどんな動きをするかわかりません。

こういう物件はいろいろな買主と戦いになります。これをいろいろな事情を抱えた他の買主や転売業者が買う前に掻っ攫いたいというのがワタクシの願望ですし仕事のやり方です。

> もちろんプレミアを付けず、評価程度で購入という前提付きで。
> 相続案件で「なるべくなら残したい物件」が欲しいです~

転売業者に買われて価格が乗せられて再販されるのほど悔しいことはありません。

この時点でエンドさんが買ったらどんなにおいしいことか。。。

No title

お返事ありがとうございます。

脳内理解を整理すると

そこそこ立地の良い場所で2~3億
周辺としては利回りが良く10%目線で築10年程度のRC

それなりの頭金を用意出来るか
銀行に与信がありますか?

こんな感じでしょうか
さらっとフィルターをかけたんですね~~(~は狼さんのwと同じ意味の時あり)

所有物件を妄想するとき
路線価以下でしか土地を見ませんし

都心の土地は概ね路線価なら安いって事
失念してました

ボケボケです。

Re: No title

ぼ~やさん

こんばんは。こちらも遅レスですみません。

> そこそこ立地の良い場所で2~3億
> 周辺としては利回りが良く10%目線で築10年程度のRC
>
> それなりの頭金を用意出来るか
> 銀行に与信がありますか?
>
> こんな感じでしょうか

うーん・・その通りです。すごいです。

フィルターに掛けたというわけではないのですがイメージをお伝えしたかったです。

都内は余程変な道路付けでもない限り路線価以下で物件が出てくるということは滅多に無いですねぇ。
ワタクシ平成初期のホンモノのバブル期は不動産屋でなかったのでわかりませんが路線価って何?という感じだったと聞いてます。

今はもう積算価格がワタクシの判断基準になってます。。これが一番間違いありません。

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