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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

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このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
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あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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オオカミフィルターw

こんばんは。

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毎日お願いばかりで恐縮です。。。
本日もよろしくお願いします。。


ワタクシ、平日は収益物件の情報目当てにあちこち営業で出向きます。しかしこの「出向き営業」。。出てくる情報はほとんどと言っていいほど出がらしの公開済み物件です。

この手法で未公開の物件にありつける比率はいいとこ100件見て1件程度。1000件物件概要書を見たら10件あるかないかです。

まぁ1000件見ればたとえ公開されている中でもいい物件がないわけではないのですがいちいちこちらから1社1社と出向いていては効率も悪くなります。

不動産業者なら誰でも考えるこの命題。どうやったら勝手に情報が集まるようになるかと言えば・・現金で買えると言いふらすことですw。ロットにもよりますが融資を必要としなければどの業者もこぞって物件情報を持参してくれます。(これを出来る人は非常に限られてきますのであまり実用的な方法ではありませんね)

次の方法として融資はいつでもOKだからどんどん物件を持ってきてと言いふらす方法。多少相手から、「ホントかな?」と疑われますがこれでも業者によっては物件を持参してくれます。(いつも確実に融資してもらえるかわかりませんのでこれも実際にはあまり有効打ではないです)

当たり前ですが資産背景が見えている方には物件が集まりそうでない人には集まらないと言うことです。(だって不動産は資本仕儀の塊りみたいなものですから)

こんなことやってるうちはいつまで経っても物件は集まりません。

前にも書きましたが「買ってくれそうなところ」に物件情報は集まります。

となるとやらなきゃいけないことは物件情報が集まりやすくする。。です。


実はこの物件が集まらないという現象はワタクシのような業者でも起こります。

「オオカミさんのところに物件出したって話が決まらないし」なんて思われた時です。


そう言われない様に(思われないように)ワタクシもいろいろ知恵を絞ってます。
基本的にワタクシあちこちに触れ回る時、「うちはいろいろなお客さんを抱えてます」と大風呂敷を広げますww。えぇ、、うそも方便です。ただ「何か物件ないですか?」なんて聞いたって物件が出てくるわけありません。

かと言ってそんな話に耳を貸す業者さんはあまりいません。余程親しいお付き合いがなければやっぱりうちには物件を出してはくれません。。

うちの場合、エンドのお客さんから一般でも専任でも媒介物件をいただける立場なのでその物件をレインズ登録するときチャンスが来ます。

どんな物件でも一度レインズ登録するとそれこそエライ数の問い合わせが来ます。問い合わせ先はほとんどが客付け仲介会社。しかし中には「レインズ物件でも買取しますよ」という奇特な業者さんがいます。

実はこの担当者さんが一番おいしいのですw。

問い合わせ電話を受けるときに会社名を聞けばワタクシおおよそそどんな種別の会社かわかりますので客付け専門会社さんの電話は「あります」ガチャですが買い取り系の業者の時はワタクシ、全然対応が違いますw。

どういう対応するかはここでは書けませんが、一度電話で話をすれば大体落とせますw。
これはホントワタクシの特技なのでどうやればいいと聞かれても答えようがないです。それこそ横で見ててくださいっていう話です。(技は教わるのではなく盗めってやつですねw)

あとはこの担当者さんとだけ話をしていれば不思議と未公開物件が集まってきます。(思えばmixi全盛時代もこれだけでメシ食えましたw)

ワタクシがネットで出回ってる物件を出すことなく売買をまとめているのはこれが理由です。

ただこれの欠点はいつどこでどんな物件が出てくるかわからないってことです。
もちろん売買金額のロットもバラバラです。(2000万円の古家もあれば5億の一棟レジなんてのもあります)

ワタクシがやらないといけないのはこの物件が出てくるタイミングでその物件を買えるお客さんを抱えていることです。なのでワタクシ普段から用は無くてもお客さんに電話します。普段のお客さんの息遣いを聞いていないとその時その時のお客さんの動静がわからないからです。(そういやさっきからお客さんのことを抱えてるなんてひどい表現してますね。。これ思い切り業者目線で言ってます。すみません。)

たまたまいい物件が出た時にだけ電話すると「悪い、、先月一戸買っちゃったばかりなんだよね」なんてことが起きます。このように買いのニーズもお客さんによっては微妙に変化します。よくあります。これ。

目の前にいい物件が出てきたのに買えるお客さんがいない・・・。しかし新たにお客さんに打診したり探すには時間が無い!

こんな時が一番辛いですww。

うまくハマらない未公開物件。。。うーん。。なんとも悩ましい。。(去年はこれでかなり出来たはずの物件を他社に取られました。。)

金額だったり予算だったり利回りなどの条件だったり・・いずれにしても出来るだけ買いニーズの条件は満たしたいし無理やり売りつけるのもワタクシの主義に反するし・・。

こういう時、ホントどうしようか悩みますw。物件を貰っておいて「うちにはこの物件に合致するお客さんがいません」って言うのは未公開物件の時極力言いたくありません。。

ネットに出回る前の物件ですが転売業者が買い切れるところまでいかないなんとも微妙なこの未公開物件。
今年はこの物件をもっと効率よく売買出来ないか考えてます。このレンジの物件は転売利益を考えなければおおよそ収益性はいいんですw。(なかには未公開の時点でクソ高い物件というのもありますが・・・w)

そこで以前にやるかもしれないと言っていた例のメルマガです。。

ちゃんと身元を明かしていただくという条件は付きますがこの手の未公開物件が出てきた際、サクッと情報提供して売りのニーズと買いのニーズを合致させることが出来ないかと考えてます。(うちで仲介するかしないかは別問題です。。別にうちがイヤなら他の仲介でやられてもワタクシ怒りませんw。どうせそんなに数をこなす気もあまりありませんw)

基本的にワタクシが出したい物件はいわゆる出口で換金化しやすい物件です。不動産投資は出口での換金化でモタモタする物件はあまり不動産投資に向いていないんじゃないかと思います。

常にどんな物件でも買えるお客さんがいますという環境で周りの業者に話をしておけば必然的に情報が集まってきます。ただこの情報をメルマガなどで垂れ流ししてもロクな物件には出会えませんからワタクシが一度オオカミフィルター(w)に掛けます。先ほど話しした出口での換金化が楽な物件だけを情報として発信するなんてどうかな・・と。

理屈は不動産版の生協ですw。

メルマガでやると不特定多数の方にも出回ってしまうのでメーリングリスト形式で配信するということも考えています。どちらにしてもたくさん登録者を集めてというやり方はしたくありません。メルマガの発行部数を誇示するということはあまりワタクシにとってメリットは無いですw。

どこまで情報をオープンにするかとか何人までと人数を制限するかとかいろいろ問題が出てくると思います。

とにかくしばらくの間、一番うまくいくやり方を模索してます。
来月のしょぼくれんセミナーくらいまでにはなんとか出来ればと思ってます。

まだこの計画。。企画倒れする可能性大ですがやれば買う人のメリットも大きいですからなんとかやりたいです。
逆にこうするといいんじゃない?なんてアイデアがあったらこっそりおしえてくださいw。


これだけ大口叩いて実行出来なかったらここから抹殺されちゃうかもしれませんね・・・。
でもなんか実現できそうな気がしませんか?え?そんな気全然しないと・・。しくしく。。
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COMMENT

白石さんより黒石さん

  わくわくリッチです。

 生協より匿協ではどうでしょうか?

 小口を集めて、買取り、インカムとキャピタルを配当すると・・・

 http://www.tokumeikumiai.com/about/index2.php

 単純計算で、1億なら100人から100万円集めれば買えますね。

 100億ぐらいなら、狼さんの信用で何とか集まるんじゃないでしょうか?

 ありがとうございます。
それでは、また(^^)/

早速始動ですね

鉄は熱いうちに打て、の通りのスピード感ですね。

でも、これだけ不動産というものの流れ・仕組みを明確にした上での
メンバー募集ですから、自分の取るべきスタンス・担保余力の把握が
きちんと出来ている投資家さんには刺さる仕組みではないでしょうか。

というか、ほぼセミプロ仕様の気が・・・^^;

逆に、それが出来ていない人はまだ顧客予備軍で、もう一皮むくか
むく手伝いをしないと顧客リストに入れないですね。
スピードが出なさ過ぎますから・・・

さりげなくご自身の情報収集能力をアピールしつつ、その維持条件
が顧客リストの質と厚みである点が示されているのが心憎い・・・

私も加われる水準に早く上がれるよう頑張ります。

不動産版の生協

ぶるーまんぱぱ です。 まずはぽち。

すいません。今日の話も難しくって追いついていけません。

(いつも理解できていないけど)

不動産版の生協?

補講をお願いします。

No title

買取業者さんって実際に決済するのには
どれくらいの時間を掛けているのですか?

つまり、業者さんの規模と資金力が知りたいです


Re: 白石さんより黒石さん

わくわくリッチさん

おはようございます。

げ。。TMKですか?! 

そこまで手広くは出来ないですってww。 
それよりここでブログ書いてる身分でそんなこと始めたらうしろからバッサリ切りつけられちゃいますw。

・・・でも参考にさせていただきます。。。

1チャンスあると思います。

鳥です。

 拍手、クリックしました。


 今年は、不動産周りをする予定です。

 オオカミさんも、仕入れがんばって下さいね。


 客付けは、不動産情報を、ぼかして、掲載すれば・・・。

 コメントが、入るのでは?


 常連が外れても・・・。

 1チャンスあると思います。

Re: 早速始動ですね

クロノスさん

おはようございます。

昨日も書いていてこんな商魂たっぷりに書いてもいいのか悩んでしまいましたw。

でもこうしないといい物件はなかなか手に入らないし・・難しいですね。。

もう少しいろいろやり方考えてみますw。

Re: 不動産版の生協

ぶるーまんぱぱさん

こんにちは。

この話はいずれまたどこかのお茶会でぶるーまんぱぱさんが理解するまで監禁してでお話しますw。

そういえば各方面からお茶会の開催はいつか?と言われてます。

そろそろどこかでやりたいですね。。

Re: No title

ぼ〜やさん

こんにちは。

> 買取業者さんって実際に決済するのには
> どれくらいの時間を掛けているのですか?

これって業者によってピンきりですw。

一般論ですが、うちがお付き合いしている買取業者さんは現金なら2週間程度、銀行融資利用でしたら30日です。
ただこれは契約から決済までのお話で買い付け入れてくるまでの時間(約10日前後)は含まれていません。

資金力を持っている業者さんほどいろいろな稟議が長いので(3週間くらい平気な業者もいます)その間にブン取ることは可能です。

結論ですが決済権限者がやたらと多く時間がかかる買い取り業者より個人の方の方が圧倒的に決済スピードは早いのではないかと思います。

Re: 1チャンスあると思います。

鳥さん

こんにちは。

不動産情報をぼかすと結論まで時間がかかってしまうのでズバリ掲載してしまおうかと思いますw。

やり方さえ明確に出来ればすぐにでも始めたいのですが。。

もう少しやり方をよく考えます。。。

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