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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
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ひつまぶし王国からこんにちはw

banner赤ずきん
やっぱり矢場とんサイコーなんですのーwww

こんにちは。

昨日のパソコンがネットに繋がらない件、、
いろいろ試して見ましたが一向に改善の兆候がみられません。。。

明日Amazonから最新式のルーターが届くまでメールも何も一切返信できないのでセミナー関係のご案内はもうちょっと時間が掛かります。ごめんなさい。

さて、話は変わりますが本日は福利厚生の一環の日帰り遠足で「尾張ひつまぶし王国」に出撃中な我々2人組。。(平たく言うと新規売り出し物件の現調作業ですw)

そんな現調作業。。
我々の場合、マイソク写真でお客を引くので現地での物件写真には異様なまでにこだわります。(デジイチとミラーレスの2台体制で臨むのですがどちらのカメラも広角レンズと標準レンズを細かく切り替えて撮影してます。

しかしどうでもいいですがデジイチの広角レンズってそんなに高くないのですがミラーレスの広角ってなんでこんなに高額なんでしょう。。(カメラ本体より高いって絶対おかしいってwww)

また撮影当日、曇りだといい写真が撮れないのでそんな場合はスパッと延期します。
幸い、本日は薄曇りながら我々が到着した際は青空も見えていてそこそこいい写真が撮れました。

あと物件の建ってる方位でも建物の見せたい部分によっては撮影する時間帯が変わります。(ワタクシの場合、出来るだけ逆光にならないってのと変な影が出来ないようにしています)

そんな撮影してると時々邪魔な電柱とか目障りな隣地の建物なんてのが写り込んでくることがあります。

我々、出来るだけそれを避けながら撮影しますが道路が狭くてうまくかわせないって時はあとでフォトショ使って修正です。(ま、修正って言っても消しゴム使うだけですけどw)

「え?そんなインチキやってもいいの?」
って思うかもしれませんが我々、不動産屋の広告、、

「現況と図面に相違がある場合は現況を優先とします」
と書いてあるので「てめー!写真と実物全然違うじゃねーかよww」って言われても問題ありません。(パネマジ的加工は一切致しておりませんw)

さて、そんな撮影で広角レンズ使ってるって書きましたがなんでかお分かりですよね。(不動産投資やるならこんなのイロハのイです)

えぇ、、広角使うと標準レンズより映り込むモノが増えるので標準レンズより映るものが大きく見えたり広く見えたりするんです。(賃貸ではこの広角レンズは必須じゃないかと、)

我々は一棟モノが多いので建物で広角使いますが広角使うと建物全体があまり離れなくてもピッタリ収まるんです。(標準レンズ使うと相当離れないと全体が入りにくいんです)

さてさて、、そん全体の写真が一枚にうまく収まると今度はその写真の縦横比を微妙にいじりますw。(かの藤原◯香さんもこの手法で縦長写真にしてるとかw)

あまり派手にやると逆に変なのでわからない範囲で縦横比を修正するのですがこれをやると見栄えが全然違うので「ちょっと買主さんの条件には合わないかなー」って思われそうになっても首の皮一枚で紹介してくれる可能性があがります。

えぇ、、紹介してくれる可能性が1%上がるだけで成約率は段違いで変わるし、そもそも物件は1つ。

我々も売主さんも、一番高く買ってくれる買い付け一枚あればそれでいいんですw

我々が現調時に撮影する写真の枚数は約300カットから1000カット。
と言っても1000箇所撮るんじゃなく連写でバシャバシャ、、って感じでやります。

一枚一枚だとどうしても瞬間的になってしまうので(瞬き中にシャッターが下りちゃうのと同じですw)微妙な手ぶれなどでアングルはいいけどNGってことがよくあります。これを連写モードにすると5枚に一枚くらいは「奇跡の一枚」が入っていることが多いので物件を売ろうと思ってる人はこっちの方がオススメです。

さて、そんな写真を撮ったあとは建物の隅々まで周り重説に盛り込むべき事項を徹底的に探します。

あ、そうそう。。
その前に必ずやるのが建物周囲を回って杭と越境の有無の確認です。

これを最初にやっておかないとワタクシの場合、やったかやらなかったか忘れちゃうのでまず現地に来たら最初にやる儀式みたいなものです。

その際に隣地の住人のお住まいもさりげなくチェック。。
隣地の人は物件の売買の際、間接的には関係してくるので「やばいやつじゃ無くても変わったこととか言ったりやったりしちゃうような属性じゃないよね?」ってのをいろいろチェックします。

それとは逆に壁のクラックとかはあまり気にしません。(ヘアークラック程度のものはいちいち気にしてません) しかし水が流れた跡らしきものは跡で漏水のクレームにも繋がるにで建物全部チェック入れます。(これが結構時間かかるんです)

そんチェックが終わり次に役所に移動していの一番で都市計画課に行きます。
最近はどこもPC端末を置いて自由に閲覧コピー取らせてくれますがワタクシは絶対係りの人にも聞いてます。

これは重説作成の際、役所の間違った説明表記を鵜呑みにして説明ちゃった時の逃げ道です。

役所の説明ってほぼ間違いなくこちらでメモを取らされるのですがこれは役所から出した書類が間違ってると訴訟でマズイことになるので「じゃあ、説明しますのでメモ取ってくださいねー」って言うんです。。

ワタクシの場合、説明聞くふりしてその担当の名札を見てます。
これで「◯◯市役所 都市計画課 、◯◯氏ヒアリングによる」って書けちゃいます。(これをやるかやらないかで重説の出来が結構変わるんですw)

またパソコンでは書いてない微妙な言い回しの道路関係や条例関係もパソコンの画面よその場で聞いてしまった方が楽チンです。

そんなヒアリングが終わると道路課行ったり建築指導課に行ったりして細々書類を集め説明を聞いてくるのですが上水道だけは別です。

これは所有者の委任状が無いと図面も出して貰えないので事前に委任状を貰っておきます。(委任状が必要なのはこれ以外だと評価証明の取得などです)


と、ここまで書いておきながら実は本日、、まだ現調が終わっていません。。(その上水道でちょっと面倒なことになってきましたw)

えぇ、、水道局でもわからないって事象が発生したのでまた現地の戻り再調査となっちゃいました。(まさかの簡易水道問題ですwww)



ということで本日のブログはここで終了です。。(唐突に終わってごめんなさい、、)



ってか今日借りたレンタカー、、
「次の予約があるので延長が出来ない」ってレンタカー屋さんに言われているので少々テンパり始めてますwww



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ホント、あと2時間しか無いんじゃんw

COMMENT

名古屋に愛をこめて

 それでは、名古屋に一泊延長で。

撮影には

三脚も必須ですよー

矢場とんって、銀座のはずれにもありますよね?
行かないけど、お散歩していて見付けました♪

No title

ワタシ、賃貸のマイソクデでガスコンロが横に2.5mくらいの画像見たことありますw
どー考えても、横に長すぎるだろwww

ノリカパネマジってたんですねーーw

名古屋に来てるんですね

リアルタイムの現調報告、お疲れ様です(^^;

『現況を優先します』の文言があるからこそ
直に見ておくことが大事なんですよね...( ̄▽ ̄;)

写真加工については多かれ少なかれ
やってるのでしょうね...
そういえば、パネマジと言えば少し前のマツコ会議で
おもいっきり暴露されてましたねw

No title

現況判断の仕方、役所の方がそこまで教えてくれるのですね。
聞いてはいけない気がしてました。

現地調査お気をつけて。

No title

 なるほど、現地調査ってそうやるんですね。なかなか垣間見えない不動産屋さんの仕事の進め方が分かって勉強になります<(_ _)>
 この境界ですが極めて不明瞭ですよね、杭でもあれば良いですがないこともあるだろうし・・・仲介手数料がただ売り手と買い手を繋ぐだけだと言うのはこういう苦労を知らずに言ってますよね。

端末が見えなくなるなら、ネットワークの設定ではなく、パソコンの口か、端末の不調なので面倒ですね。
別のパソコン・iPadでも発生するってことは、やはりルーターの不調でしょうか。

自分は恥ずかしながら、不調の際にはあまり考えずに再起動や端末リセットしてなどして誤魔化してます。

ただ、リセットすると、再設定が必要になりますので、新規設定時にトレースできるように予めメモとっておくと楽ですよ。

合スペ様へ

<業務連絡>
合スペ様メールください。
日曜日決行ですか?
メール届いてますか?

段取り8割

どんな仕事もその下ごしらえの丁寧さで決まりますね。
不動産は的も金額もでかいだけに大変そうですが。^^;

〆は駅のきしめんでしょうか?
あれうまいんですよね。

No title

閣下
名古屋にいらしてたんですね。
出張お疲れ様でした。
ごあいさつだけでもしたかったです。

今日も、アドバイスをありがとうございました。
ヨチヨチ歩きの自分が不甲斐ないです。
いつも大事なことを教えていただいて本当に感謝です。

レンズについて

狼さんこんばんは!
少し前の記事にコメントして、お返事もらえるの謎ですが…w
やっとこ!戸建ですが、購入してリフォーム完了間近です。
そこで自然に見える程度で、物件の魅力を最大限引き出す写真を撮りたいと思うんですが、狼さんはどれぐらいの広角レンズで撮ってますか?
ミラーレスしか持ってないんですが、おっしゃる通り、レンズめっちゃ高いので、出来れば失敗したくないです(T . T)よければご指南頂けたら嬉しいです。
宜しくお願いします♩

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