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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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光明星1号。。。

banner赤ずきん
下書きから更新するの忘れてたんですのw

こんにちは。

今日のヤフーニュースで「大阪女子短大が閉校するというニュース」がありました。

過去の狼ブログでも書いてることなので今更感いっぱいなこの大学閉校問題。。
少子化(18歳人口は1992年の205万人から2014年では118万人と40%減です)と90年代にあった大学設立の規制緩和(500校だったのがこの時800校近くまで増殖しましたw)ですでに定員割れの大学が出始めているだけでなく2018年くらいからまた大学生人口がダダ落ちして大学過剰供給な時代に突入なんてことが囁かれてます。

とはいえ、ここ近年、大学への進学率は60%台と我々が学生だった頃とは比較にならないくらいの近年の高学歴志向。。

これをザックリ分析してみれば
2000年代の長い不況で出産減少・・・少子化

不況化なので高学歴に育てないと就職できない・・・高学歴化

しかし高学歴化して大学進学率が上がってもそれ以上に大学の数が多すぎるので大学側はAOやら推薦入学、特待制度などで成績優秀な学生の取り合い、

それでも大学の人気が上がらず入学者減少で運営が立ち行かず閉校、、、という流れでしょう。

しかも追い打ちを掛けるように文科省はSGU制度(スーパーグローバル大学創設)なる制度を作り世界の大学に負けないような優秀でグローバルな学生を取り込む政策を打ち出し今度は大学間で今まで以上に「大学間格差」が生じてくると思われます。


ちなみにこれは五郎丸さんですw
(注:グローバルに掛けてますw)

さて、そんな中、
ここ数年で仲介さんから「ここら辺のエリアは大学もたくさんあって毎年1月くらいから部屋探しで学生がウジャウジャやってきますから賃貸需要旺盛ですよ」なんて裏も取れない嘘つかれて学生向きのワンルームアパートを金利3%台で掴まされた方、、とても多いんじゃないかと思います。(ス◯ガがこの手の木造アパートに融資しなくなったと思ったら同郷の地銀がこれの融資に特化し出しちゃって被害者も多いk、、、げふんげふん、、)

今はまだ近隣の大学もギリギリではありますが定員割れせずに運営出来てますが今後はまさに戦乱の世。。

えぇ、、在学生のことを考えるといきなりの閉校は無いにしても「在学生が卒業次第閉校します」と宣言されればその物件の価値は大きく下落してしまう可能性が高くなります。

まして入学試験なんかほとんどないいわゆる「フリーパスで入れる大学」だと卒業しても就職で苦労するとばかりに敬遠されいきなり閉校するなんてことも充分考えられます。

あと大学生って4年住んでくれるから安心なんて思ってそんな物件を好んで買ってる人も多いと思いますが、実際は4年ぴったり住んでくれるってわけもありません。(早い生徒になると4年の夏くらいには「もう今後はあまり学校に来ないから」と早々に退去予告が入り、下手するとそこから半年間空室になるなんてこともあります)

また、3月ギリギリまで掛けてやっと満室にしたアパートであっても入学後に「住んでみたけど住みにくい」とか「バイトの関係でここだと通えない」とかで1年の夏くらいに退去ラッシュになる物件なんてのもあります。(これは物件各部屋の原契約を見ればなんとなく傾向がわかるので買う時は要チェックですよw)

ま、逆に言えば3月までの繁忙期を逃しても夏にもうひと波来るって話なのでまさに捨てる神あればなんとかですw

さて、そんな2018年問題ですが、
要するに学生向けアパートとして運営してるがためにそんな心配をさせられる訳ですからそんな学生向けアパートを保有している人に於かれましては今のうちからこの学生専用から社会人向けアパートに運営手法を変えてみてはいかがかと。。。

と言っても物件の周りに学校だらけで社会人なんてとても申し込んでくる環境じゃねーよって方、、(ここに意味なく「ふりだし」マークしておきます)

そういう人は今のうちにさっさと売却ですwww(これはさすがに救いようがありませんw)

幸い、ここ最近連載で書いていたのでピンと来た方も多いと思いますが、最近、この手の書籍を出してる著者系業者(もしくは素人大家の分際で大家塾を立ち上げ塾長として君臨する傍ら、「不動産仲介ブローカー」と化して塾生を業者に紹介して紹介料貰ってるヤツ)のところには「とにかく低金利だしオリンピックまでは値下がりしない(って誰かが言ってた)不動産投資でお金に苦労しない生活(ってロバキヨの本に書いてあったw)」を期待して高い塾代や高い授業料払って新規参入してくる素人さんがたくさん押しかけてます。

ここに知らんぷりして売却相談に行けばあり得ない売値で塾生や顧客に売りさばいてくれます。(有料会員にならなくても売却相談だけはなぜか親身になって聞いてくれるんですwww)

しかも彼ら、売主が直接飛び込んで来てくれればどんな物件でも両手仲介で出来ちゃうのでいつもより必死で顧客や塾生を口説きまんまと売りさばいてくれるはずですw。(と軽く書いてますが中級以上の大家さんではこの話、もはや定説です)

さて、
「学生専用だけど学生ばっかり住んでるわけじゃねーよ」って方。。

実際に旅団でそういう物件をお持ちで学生専用物件を社会人だけが住む物件へと変貌させて「え?その場所って学生専門物件じゃないの?」って思われて買い渋られてた物件をまんまと高値で売り抜けた人がいるのですが、その作戦。。。(おっと、そんな前のめりになんなってwww)

実は大したことはやってないんです。。(さっき電話してご本人に取材したのですが案外ベタ手法でしたw)

要するに学生募集のシーズンだけじゃなく通年に渡って管理会社に「学生はあまりウェルカムじゃないオーラを醸し出してただけなんです。。

最近の大学生の賃貸戦線はAOとか推薦で早いヤツになると12月くらいには入学が決まり同時に部屋探しを始めます。

しかし入学は4月ですから賃料発生(通称:チンパツ)は早くても3月中旬。。

その間の2ヶ月は賃料が入ってこないのに「成約状態」となりさっきの話じゃないですが1年目の夏と4年の夏に発生する退去予告に怯える可能性が出てきます。(って考えると学生専用物件っておっかないですねw)

そこで管理会社に「うちの物件に申し込むならチンパツは1月からだよ(え?フリーレント?寝言は寝てから言えよww)」ってプレッシャーを掛けると管理会社の担当さんはなんとなく学生に紹介するのを敬遠します。(だってそんなこと客に言ったら他の仲介さんのとこに消えちゃいますからw)

しかし管理料を毎月貰ってる管理会社にしてみれば「この大家、、学生入れないと埋まらないってわかってねーなw」と心で思いつつも管理料分の仕事(ここでいう仕事は「客付け」です)は意地でもやらないと今度は管理契約自体を他に変えられてしまう恐怖があります。。

えぇ、、こういう時の管理会社って社会人のお客が来たら優先的にこの大家さんの物件に案内したがるんです。。。(それが管理料貰ってるって負い目でもありますw)

「この物件、、学生さんお断りなのでうるさくないですよ」とか「社会人ばっかりなので新しい出会いもあるかも。。。w」なんて遠回しにこの物件のメリットをアピールする手法で案内すると不思議と社会人だけが住む物件に変貌しちゃうんですw(ワタクシ、これを2年に渡って見てたので間違いありませんw)

2018年まであと2年ありますので今からこんなところを意識して管理会社にその意思を伝えておけば来年の春の募集時に管理会社も危機感覚えて動いてくれるかもしれませんよ。。。


さて、
少々ベタな手法でありますが、なんとなくお持ちの物件に光明が消えてきませんか?



え?全然見えてこない、、、ですって?(むしろ「そんな手法はすでにやり尽くしてるけど埋らねーものは埋らねーんだよww」とか言われそうです、、w)


・・・



・・・



そういう方のためにこの上の「ふりだし」ってところに戻れるようマークしておきましたのでそこをぜひ読み返してください。(貴方の光明はそこにあるはずですw。。。)




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光明星1号なんじゃんw

COMMENT

大学問題あれこれ...

大学だけじゃなくて特定の企業に偏ってるのも大変なことになりそうですよね...

直近だと、シャー○や○菱○動車なんかが
ちょっと危ないかなぁとか思ってみたり...

ということで、何回か触れられているこの大学問題...
ざっと出てきたものを羅列してみます...

[憂鬱なGW...]
http://siokaraiookami.blog.fc2.com/blog-date-20120428.html
※このころは「旅団員だと思えば旅団員」なんてころだったんですよね...

[想定利回り80%。。。]
http://siokaraiookami.blog.fc2.com/blog-date-20131118.html

[繁忙期と閑散期。。。]
http://siokaraiookami.blog.fc2.com/blog-date-20140909.html

・・・

・・・

そしてとくにオチもなく終了です...

No title

ふりだしに戻ったら、大家塾に入るよーに言われたんですがどこに入ったら良いですか?

やっぱり、夫を殺して〇〇万円の所か、空港でドヤリング師匠のところでしょうか?

振りだしに戻るの意味わかりました‼
納得です。
やっぱり光明を書いて頂いて、心強いです!
セミナー今から楽しみです。

MJの深山ばりのダジャレに

寒い風が吹きました!

女子校、女子短大は衰退気味です。
この傾向はかなり前から。
中学から山脇に入りたい子、まだいるのかしら?と個人的に不思議になります。
大学も、郊外のキャンパスでは不人気なので、
生徒数も少なくなるし、どんどん都心に戻すと思われます。
親は、家賃は抑えたいけれど(地方の方)通学30分圏内で決めます。
近すぎると、溜まり場になるのに…。

大卒でも就職先を思うように決められないのに、
専門学校は人気があるので不思議でなりません。
恩恵を凄まじく頂いている、とある専門学校は、
どんどん使えない学部?を増やし
どんどん校舎を建てています。

No title

 なるほど、売るときはその系のセミナーも役に立つんですね。あまり関わらないようにしてましたが盲点でした。
しかも客付けもなかなか色んなやり方あるんですね・・・学べば学ぶほど奥の深さかんじます(^。^;)

No title

最近は流行?なのか医療介護系の専門学校や大学の
近くだとガンガン埋まるんですけど・・・。

ターゲット

そういえば、ウチの楽器可物件は音大生をあてこんでいたのですが、
全員社会人でした・・・

特にそういう募集の仕方をしたわけではなかったのですが、
何かツボが違ったんですかね。^^;

いつも楽しみに拝見させて頂いております。
個人的には、たまに吹き出しそうになる1行目のつかみが大好きです(笑)
まだブログを全てさかのぼりきれていませんので、RustyNailさんのリンクも、ありがたく、拝見させて頂いております(^^)
今回のお話、なるほどです♪

グローバル、グローバル、グロー・・・・・五郎丸!
一瞬わかりませんでした笑

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