プロフィール

狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

フリーエリア
メールフォーム

名前:
メール:
件名:
本文:

カレンダー
03 | 2017/04 | 05
- - - - - - 1
2 3 4 5 6 7 8
9 10 11 12 13 14 15
16 17 18 19 20 21 22
23 24 25 26 27 28 29
30 - - - - - -
検索フォーム

削岩機ガガガガガw

banner赤ずきん
三菱が日産の合併話で株価爆上げ・・・新戦力君、、超涙目なんですのw

こんにちは。

いつもの定点観測じゃないのですが、家の近所で東○組で一棟現場(S造の小さいレジ)があるのですがワタクシ、その現場の前を通って毎朝出勤してます。

毎朝ほぼ決まった時間に通るのですが今日、この現場の前を通ったら現場監督さんらしき方が携帯で電話してました。

別に盗み聞きするつもりもなかったのですが、

「最近、現場に余裕があるから大丈夫っすよ」

とか話してるのが聞こえました。

電話なので端折ってしゃべってるんでしょうけど少々オーバーな解釈をさせていただくとワタクシには

「最近、仕事が少ないので職人もあぶれているんですよ」

って聞こえます。。

なんかそのことが会社に来てからもずっと気になって気になって仕方が無くて最近忙しくって麻雀大会にも飲み会からしか参加出来ない旅団指定の建築屋さんT氏にぷるりんこ♪(忙しいのにしょうもない用件で電話してごめんなさいw)

T氏「ガガガガガ・・・(削岩機の音)、、はいTでガガガガす」

狼「あ、Tさん、、ちょっと聞きたいことがあるんすけど・・」

T氏「ガガガガガ・・・(削岩機の音)、、あ?ガガガ、、なにを?ガガガ」

狼「いや、あの、、最近、建築単価下がってません?」

T氏「ガガガガガ・・・(削岩機の音)、、下がっちゃいガガガガガないけど落ちガガガガ着いてきてガガるよねガガガガガガガ」

狼「落ち着いてるてことは単価が上がるのではなく下がり目傾向ってことですよね?」

T氏「ガガガガガ・・・(削岩機の以下ry)、、、下ガガガガがり目って言ガガガガえば下がり目かガガガガもねー。。」

狼「すみません、、その削岩機って止められません?ww」


どうもT氏の話によれば2~3年前よりは建築単価も落ち着いて来て今年に入ってからはRCでも坪100万を切る建築単価で出てくることが多くなってるそうです。

さらに詳しく聞いたところ、RC建築での花形の「型枠大工」とか「鉄筋工」の職人単価が下がり始めたのが原因らしくこの原因を突き詰めていくと数年前の震災特需もひと段落して職人が余り始めてるってことなんじゃないかと。。。(結局、建築工事って職人が余り出すと安くなるもんです)

ただ一番安い時の木造坪50万・S造70万・RC80万なんて時代と比較すればまだそこまで安くなってるわけでもないので浮かれちゃいけませんが、どうやらここ数年で比較すると新築やるなら今かもしれません。。(だって昨今の金融機関は新築であれば低金利でジャブジャブ貸してくれますからw)

T氏「延床500㎡くらいまでの規模ならS造でやるとちょっと安い土地って条件は付くけど9%くらいで回せる案件、、増えてきたよ」

・・・

・・・

うーむ、、、

もしかしてですが、、
今のタイミングなら中古で7%の収益物件買うなんて考えないで新築で9%で回せる収益物件が出来るんじゃないですか?ww

T氏にそう聞いたら
「だからってウチに今話を持ってきても忙しいからダメだよw」
と断られてしまいましたが今から土地探して秋くらいから建築始めれば来春くらいまでにはスケジュール的にいい感じな予感がするワタクシ、、、。


早速、土地探しを始めることにしました。(Tさん、、今は忙しいけどきっと秋くらいにはその仕事も枯れると睨んでますw)

目安としてはこんな感じ

・総床面積500㎡程度(坪で言うと151坪なのでウチでやった新築レジとほぼ同じ規模です)

・場所は環八の内側

・構造は重量鉄骨造

床面積500㎡で利回り9%をキープするには総予算は2億。。(賃料は坪1万くらいを見てます)

建物代が13000万円程度掛かることを考えると探すべき土地の予算は6000万円程度。。(諸経費も掛かるのでこれ以上だと利回り9%には届きません)

S造で床面積500㎡だと4階建てくらいがエレベーターも不要でちょうどいいのですがそれだと容積/建ぺいが60/200(%)くらいのところを探さないといけないので環八の内側でこれを探すとなると恐らく敷延みたいな土地しか見つかりません。

となると多少駅から遠くなる土地を探すか、周辺があまり住宅に適さないところで探すしかありません。。

そういう時は用途地域で準工業地域とかの非住居地域エリアに注目します。。

ここ数年、
都内もマンションを建てる場所が少なくなり「昔、この辺は小さな工場ばっかりだったんですよ」って場所でも新築マンションが立ち並んでるエリアがあります。

小さな工場が取り潰されて新築レジが建つようになると油臭い街がなんとなく新興住宅街っぽく生まれ変わり用途地域では非住居地域なのに昔からちょっとした住宅街みたいな街並みに変化しているところが環八の内側ってそこそこあるんです。

昔のブログで「目黒本町なんて聞こえはいいけど元々は準工地域でガラも悪かったんですよww」とdisり、そこに区分レジを買ったしょぼくれんのたろうさんから「目黒本町をバカにするなーーー!!」とやいのやいの言われましたがそんな目黒本町も5年も経ってなんとなくですがいい感じの街並みに変貌しています。(と言うことでラスティーさん、、今日はその「目黒本町事件」の過去ログ探してきてくださいw)

こう言うところでまだ古い工場跡とか築古の戸建てが建っててなんとなく道路が狭そうな場所は「昔はこの辺、借地ばっかりだったんですよ」ってことが多く、そう言う土地だと土地値も比較的安いのでワタクシが建てたいような新築レジを都内でやろうと思うならこんな場所がいいかもしれません。。

あと、「昔は地元でもちょっと栄えた商店街があったんだけど高齢化でみんな商売やめちゃって・・・」なんて近隣商業地域とか第一種住居地域もなかなか捨てがたいものがあります。

目印は築50年くらいのパーマ屋とかクリーニング屋ですw。

恐らく地元ではこんなお店が30年前くらいまでは栄えていたんでしょうけど今どきはおしゃれな美容室じゃないと集客もありません。また店主もいい加減高齢化が進んであらたに設備投資してまでパーマ屋を続ける気力も無いでしょう。

クリーニング屋さんなんかも今ではかなりチェーン店化が進んでしまい昔みたいに店の裏で機械を回して自力でクリーニングするとこなんてめっきり少なくなりました。

こんなお店がある昔気質な商店街。。
きっと今の時期なら高く売れるかもってそろばん弾いている子供達が親に内緒で近隣の土地相場を調べて「今売ったらこんなに儲かるよ」くらい言ってるかも知れません。。(実際、ワタクシのところにもそんな相談が増えているので実数はもっと多いはずですw)

またこの手の商売にツキモノが土壌汚染。。

特に昔気質のクリーニング屋さんって自力でクリーニングしてた関係で有機溶剤が地中にしみこんでる可能性が高いです。

そんな土地ですから持ち主も売却にはなんとなく消極的です。(「売るとしたらこの土壌汚染も自力でクリーニングしなきゃいけねーんじゃねーの?」くらい思ってるかもしれません)

ま、そんな土地がそうやすやすと見つかるわけもありませんがそんな商店街を定点観測してると今まで店の前で出てた植木が枯れてる(恐らく店主が病気か何かで水をやれなくなっちゃったんでしょうね)とかいつも点いてるはずの電気が最近点いてないなんてことがあります。

こう言う話は近所の化石みたいな不動産屋さんのところに情報としてよく舞い込んでくるので(相続した人がその土地の価格を知りたくてなんとなく相場観をこんな不動産屋にあたってるんですw)飛び込んで聞いてみるってものアリかと思います。

あ、そうそう。。
その時、手ぶらで行くとその手の化石系不動産屋は絶対相手してくれません。。(ってか話なんか聞いてくれませんw)

だからっていちいち手土産にヨックモックのクッキーを持って行くんじゃ経費倒れです。。

ここは自分で保有している賃貸物件のパンフでも刷って「客付けお願いしたいんですけど・・・」って行くといいです。(これなら大して経費も掛かりませんし賃貸の話なのでちゃんと話も聞いてくれるしお茶も出ますw)

その話の延長で「そういや、その先のお店、最近植木の水が枯れちゃってるんですけど何かあったんですかね?」って聞いちゃうんです。

茶飲み話が大好きな化石系不動産屋さんです。
きっと「あ、あそこは先月おばあちゃんが亡くなっちゃってねー」なんて言われるかもしれません。

えぇ、、
不動産屋がやってるブツ上げもそういうところを糸口に切り込んでいくもんなんです。



と言うことでお聞きしますが、、

今保有している物件の周りでそんな兆候のある場所、、ありませんか?(都内でもこんな場所腐るほど残ってますよ)


そんなワタクシ、、
土地探しを始めるのはいいですがその前に先日中央線某所でS造レジをフルローンで買ってしまったことを思い出しました。。(しかも持ってる担保、全部使い切っちゃいましたw)

そんな状態なので一応、、土地探しの前にまず銀行に電話して「また新築やりたいんでけどお金貸して貰えます?」って念のため確認しないといけません。。



で、銀行に電話したのですが、、



「あ?お金貸してほしいって、、この前貸したばっかりじゃんwww(共担まで全部突っ込んでおいて金貸してって言うなら他にもなにか担保あるんだよね?)」


・・・・

・・・・

どうやら「貸したばっかりだから一年は様子見です」って話、、嘘じゃないかもしれません。。。。


人気ブログランキングへ
新築計画・・・たった30分で企画倒れに終わったんじゃんw

COMMENT

No title

ガガガg しか書いてないんじゃんw

最近あまりやってなかったかもしれませんね...

ということでご要望にお応えして...

[脳内都心5区]
http://siokaraiookami.blog.fc2.com/blog-date-20120427.html

[売られた喧嘩買います]
http://siokaraiookami.blog.fc2.com/blog-date-20120501.html

ですね(・∀・)

ちなみに、この2つの記事の間にある
連休ネタも面白いかもしれませんwww
(キーワードはヘルメット?)

・・・

・・・

さて、、、と、、

缶バッチ用の構図でも考えようっと...

おにょ。

昨日の申し込み状況は明日でしょうか?


新築なのに3S銀行しか相手してもらえない初心者の私に 合いの手? 差しのべてくれる人と二次会で出会る日まで~


ナンノこれしきオギノシキ


疲れててスミマセン。

 おデブセット完食済みの幸楽苑にて。

No title

クリーニング店の土壌汚染、気にしないといけない、としか思っていませんでしたが(その知識も閣下からご教授頂いたものですが)、逆転の思考で、買いでもあるのですね!奥が深い‼‼です。
ありがとうございます!

今プランニング中の3階建ての長屋は、坪58万円の予定です。
(ここから設計監理10%と消費税8%で、合わせて坪69万円になっちゃいますが…)

金利も低くなってるし、土地さえそこそこの立地を仕込めるのであれば、中古築古アパートを7%とかで買うより全然いいと思います。

相場が高い時はやっぱり土地値の高い所で新築が良いと思います。
建築費の相場も関係してくると思いますが。
まぁでも時間掛かるしメリットだけでは無いと思いますが新築ネタ興味あります。

高円寺のさくら組に通うためにレジを買ったと思ってますが、あってますよねww

今でしょ

なんて勢いでやったら死亡確定でしょうけど、工事費が少し
落ち着いてきているなら目はあるかもですね。

そういえば、先日80/300の話があったような・・・

No title

オリンピック村も着工しますしまた上がりますよー
生コンは値上げ確定です

EDIT COMMENT

非公開コメント