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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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片道5キロの小旅行。。。

banner赤ずきん
今日もダラダラと更新なんですのw

こんにちは。

ウチの犬が電車とか車に乗るのが超苦手でなかなか移動できない関係で仕方なく先日、移動用に電動自転車を買ったワタクシ。。(カゴも犬が安全に乗れる仕様に改造したのでウチの犬もこれだけは喜んで乗ってくれるんですw)

これで、前々からやりたかった「犬と代々木公園のドッグランに行く」ってのが出来るようになったのですが代々木まで行くとなると走行距離は約8キロ。。。(往復するとワタクシ的には「前人未到の16キロ」です、、、)

えぇ、、今度は普段自転車なんか乗らないワタクシが体力的に持たないかも知れません。。。(こんなことなら例のノルディック続けてれば良かったです、、)


普段からタクシーばっかり乗ってるからそうなっちゃうだわんw

そこで代々木公園まで行く前哨戦として今日は午後から新宿某所まで物件見学を兼ねて自転車に乗って出掛けて来ました。(ということで本日は片道5キロの小旅行ですw)

物件は築50年の木造住宅なのですが例の大手不動産屋さんが手掛けた「新築そっくりさん」。。。

ビフォーとアフターを比較すると「これ、、リフォームじゃなくて建て替えたんじゃねーの?ww」って思うほどの出来栄えなのですがよーく見るとやはり建物の形はビフォーのままなので中身は全部新品でも「あ、やっぱりフルリフォームなのね、、w」って感じに見えます。

築50年のオンボロ戸建でも柱と梁以外を全部新品に交換しちゃえばそりゃ新築に見えるよなって思いますがこの新築そっくりさん、、今日見た物件は坪単価で100万くらい掛かってるそうです。。(ちなみにワタクシが現在計画中のシェアハウスは倍の床面積で坪単価50万ですから不動産投資的にはこれだと養分街道まっしぐらじゃないかと。。)

「木造戸建で坪100万なら新築で建て替えた方がいいんじゃねーの?」って気もしますが本物件は新築で建て替えちゃうと日影規制とかでまともな建物が建たない立地なので同じ床面積にするとなると新築に建て替えするのではなくリフォームするしかありません。

最近の木造戸建はちゃんと建築基準法に則って建てられている事が多いですが、築50年なんて物件だと検査済み証どころか建築確認をちゃんと役所に提出しているかすら怪しいもんです。(事実、今日の物件もなんとなく浴室と二階の部屋が不気味に増築された形跡がありましたw)

でもこの手の築古物件をリフォームで新築同様に仕上げて賃貸に出せ容積オーバーではありますがその分、賃料は稼げるので収支的にはそこそこの利回りになります。

今日見た物件も坪100万なんてクソ高いリフォームではありますがこれでも想定利回り8%なのでやりようによってはこういうリフォームでも投資になるもんだなと感心しちゃいました。(ただ、これだとそもそも容積オーバーで融資が通らないので土地から買うってのは厳しいものがあります)

これを不動産投資でホントに儲けようと思えばやはり自力で安くやってもらえる建築屋さんを探さないといけません。

ただ安く頼むにしても完成系が頭に入ってないと建築屋さんの意向だけで話が進んでしまい下手すると追加工事代金まで請求されて自分が思い描いてるものと違うものが出来たりしがちです。(貸しにくい物件に仕上がるとホント、最悪です)

そうならないためにも時々でもいいからこういう無料で見れる物件見学に討って出て「どのように仕上げているか?」なんてのを吸収しておく必要があるんじゃないかと思います。

ただこの手の見学会。。
注意して欲しいのは受付でホントの住所と名前を書いて顧客として取り込まれることです。。

彼らもわざわざこんな連休に朝から晩まで看板出して集客してるわけですからこの手の売り出し時に本当の連絡先なんか書いたら後日、営業を掛けられて酷い目に遭うこともあり得ます。

新築そっくりさん系の営業さんは後日、大量のDMこそ送ってきますが無茶なクロージング営業は仕掛けて来ません。しかし新築アパート系の見学会などでうっかりホント連絡先を書くとさぁ大変。。

ワタクシの知り合いはこれでいつの間にか自分の畑に建てたくもない新築アパートが2棟出来ちゃいましたw。(前にブログ書いた人なんですが、結局営業攻勢に根負けして2棟も建ててしまいましたw)

しかし、こういうメーカーで企画している建物ってのはお金が掛かってる分参考になることも多いのでいろいろ資料請求もしておきたいところです。。

そうなると結局、ホントの連絡先を教える羽目になるのですがそういう時は自分がやるのではなく親とか親戚とかの「第三者がやる話」にしておくと面倒な営業攻勢をかわすことが可能になります。

ワタクシも資料が欲しい派なので毎回実名を書いてますがその後にやってくる営業攻勢はいつも「いやー、、なんだかわからないうちに他で決めちゃったんですよ」とか「やるっていうから見に行ったのに結局お金が無いってことでやらないことになりました」なんて適当に言っとけばその後の営業攻勢は弱くなり相手にされなくなることが多いです。

大家繋がりがあれば大家さん同士の物件見学会などにも行けるのですが繋がりの少ない人はどうしてもこの手のメーカー系の見学会に行くしか無いのでもし行くのであればこういうアドリブを予め考えてから行くといいんじゃないかと思います。。。

ホント、、一度ロックオンされると恐ろしいまでのクロージング攻撃仕掛けて来ますよ。。。(ワタクシの知り合いもこれでついついハンコ押しちゃいましたから恐ろしいもんですw)



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往復10キロ走破して足がパンパンになったのは内緒なんじゃんw

COMMENT

No title

営業攻勢、私は自宅でしたが本当に凄いですよね。
電話恐怖症になりました(笑)。
親戚がやる、って思いつきませんでした…………。
複数の業者さんに行ってしまったので、気がついたら
毎日のように電話が。

サイクリング良いですね。

なるほど!
資料は欲しいけど、営業はイヤ派
なのですが、親戚の話、お金がない
など、ストーリーを作っておけば、よいのですねw

のるでぃっく

開始一週間ほどでお腹周りに効かないことがわかり、
さらに冬になったら寒いからとサボり始めて、
そのまま倉庫で劣化してしまったとされる
いわくつきの健康器具ですねwww

・・・

・・・

今回は、かわいいワンちゃんのためなので、
続くことをお祈りいたします...

これから梅雨が来るのと、
夏に向けて暑くなるのが心配ですが(--;)

・・・

・・・

クロージング、華麗に切り抜けられる
スキルが欲しいなぁと思う今日この頃です...

No title

 ちょうど長屋で安く売りに出されてた物件を見つけてリフォームしたらどうだろう?と狸の皮算用をしてたところです(^。^;)
リフォームすれば入居者は付きそうですが安く売り出されてるってことは隣りの家との関係は悪いんだろうし・・
 まだ内見すらしてないので机上の空論ですが業者選びで全然変わりますよね。

わんちゃんという相方がいるのでノルディックウォーキングより続くのでは…(笑)

新築アパート業者の営業攻勢を受けても買う気が全く起きなかった私はいったい……

普通に請求してた・・・

新築アパートとかの申し込み、普通にやってました。^^;

携帯に直接かかってくるようになるのですが、坪単価と利回りの
話をするとそれ以降かかってくることはなくなりましたが。

ちょっとでも建てたいそぶりを見せると、グイグイ来るので
しょうね。^^;;

今日はサイクリング日和でしたね

GWって何の私。
お天気が悪いと、部屋探しでも~な方が現れるので悪天候を祈っていましたが、チッ毎日晴天かよ^^;でした。
本日、楽街で問い合わせ電話&メールを入れたら、
(Googleで見たいから住所だけ教えてください。お手数になるといけないので詳細は不要です。私はエンドです。)
相手は新参者のイケイケ仲介、
給料のみの年収・金融機関に相談しましたか・フルローンかオーバーローン希望か・勤務先の名刺を送れ等々細かく送れと、
エラそうに(-.-#)
誰が一般媒介のオマエらごときに個人情報出すかよー!
レインズにも出してないくせに!
楽街で公開してる個人情報で十分っしょ!

他でも掲載があり、写真と駅からの距離にて執念で物件確定した次第です。
ふっふっ、別ルートで売主から情報もらっちゃうもんね♪
はい、外回りしなければ、お暇な季節です(T.T)

No title

自転車・・・中井駅の上の坂を登りきれなかったと聞きかじりましたがww

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