プロフィール

狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

フリーエリア
メールフォーム

名前:
メール:
件名:
本文:

リンク
カレンダー
01 | 2017/02 | 03
- - - 1 2 3 4
5 6 7 8 9 10 11
12 13 14 15 16 17 18
19 20 21 22 23 24 25
26 27 28 - - - -
検索フォーム

ステーキ奢りますw

banner赤ずきん
連休のこの辺りが一番ポチが少なくなるんですのw

こんにちは。

さて、連休連載の「こんな時期に物件を安く買うノウハウ」ネタ。。

Ashさんという方が14個のノウハウを出してくれましたがワタクシ、さすがにこれは全部知ってますw。(むしろ不動産屋でこのくらいは最低知ってないとヤバい部分ですw)

しかし、Ashさんのノウハウ、、
「価格の歪み」の部分でワタクシがまだブログで書いたことがない部分まで言及してくれてます。(特に12・13・14は知ってれば出来る人多いんじゃないかと、、w)

ということで冒頭の部分を除いた全文を掲載します。

名前:Ash
タイトル:いかがでしょう?
ホスト:
********************

人脈を利用して相場より安く買う方法
1.地場のおじいちゃん系不動産屋から、管理物件で相続が近い大家さんに交渉して譲ってもらう。
2.税理士から、お金に困っている人の物件の現金化を手伝うことで物件情報をもらう。逆に儲かっている人が持っている物件で売却損を出し、損益通算して税金が抑えられるようにしてあげる。
3.弁護士から、債務整理案件をもらう。
4.付き合いのある不動産屋の投資家間で物件の入れ替えを行う。(年内で譲渡損益を調整したいときや、投資方針の違いから売買がまとまります)
5.地上げ系不動産屋から、物件情報をもらう。

売り出し時より収入をUPさせて結果的に相場より安く買う方法
6.収益物件として売り出されているものではなく、古家付きの一軒家を解体し、自分で設計士、工務店と契約してアパートを建てる。
7.1階が駐車場、住居となっている建物で、店舗に転用できる物件を探す。
8.太陽光パネルを設置できる建物を探す。太陽光は投資利回り13%を超えるため、小さな建物であれば物件としての利回り(賃料+太陽光)/取得価格を引き直すと買ってもよいレベルになりうる。
9.幹線道路沿いの建物に看板を設置可能な建物を探す。
10.自動販売機が設置可能な建物を探す。
11.自動車やバイクを駐車可能な物件を探す。

自分の属性を高める物件を購入し、都市銀行に借り換える方法
(物件単体では利回りが低くても、既存物件の借入金利を下げることが可能となるため購入しても良い物件となる。SOS銀行で借りている人向けw)それでも普通に探すと積算や利回りが出る物件は無いので、下記観点で探す。
12.RCで作られており、価格が安い物件。RCは耐用年数長く、再調達価格が高い。
13.計画道路沿いの物件。幹線道路など計画道路が入っている物件は容積を食えないため価格が安い。しかし、銀行は路線価で評価する。
14.ヨンパチ、ゴットーの物件。容積を食えないため価格は安いが、銀行は路線価評価。

********************

よくよく考えたら同じ物件を売るにしても必ずしも高く売る必要が無いって方も広い世の中には存在するってのをワタクシ、、すっかり忘れていました。。

特に地主さんで最初の取得価格が例の5%評価しか出せない人だとある程度のところから上の価格で売っても税金ばっかり取られてしまうので無茶苦茶に高く売る必要も無いってケース、、ワタクシも経験があります。(だからって転売出来そうなところまで安くは売ってくれないんですけどそれなりに安く買えます)

これは地主さんお抱えの税理士とかから話が来るので謄本見て地主さん物件だとわかった際にはこんなことが出来る可能性があるということは頭に入れておいて損はないかと思います。

あと、7の1階が駐車場、住居になってる物件を店舗貸しして賃料を上げて利回り上げるってのも物件を売りに出さないのでしたら結構有効な作戦です。(ということでAshさんに於かれましてはいきなりステーキからの恵比寿の場末スナックツアーにご招待決定ですw)

それともう一つ、、
時期的にも今の時期にピッタリなノウハウを提供してくれた人がいます。。

以下全文掲載します。

名前:越後屋
タイトル:No title
ホスト:
********************
 むむむ・・・現役の不動産業やってる狼閣下にお教えするなんてのは百年早いんですが、ブログで紹介出来るって意味でこんなのはどうでしょうか。

ちょうどこれくらいの時期に空になってる区分を狙います。毎月の管理費に修繕積立金。更に3月、4月も終わり、まだ空室が続くのかと思ってるところに届く20万円近い固定資産税でとどめを刺されたオーナーに指値を入れる方法です。
税金は購入時期で按分するので全額払う必要は無いですが、気分的には『これも払わないといけないのか・・』という印象を持つはずです。
新築区分で買って20年程度経ってる区分なら素人感たっぷりなのでなおのこと有効かなと(^^;)
********************

・・・

・・・

サラッと書いてくれたわりにこの作戦、、なんかスゴい気がしますww

ポイントは繁忙期に埋めることが出来なかった区分レジ目をつけてる点。。
しかもこの時期は6月の固定資産税の通知時期ともリンクするので「なんかこの物件、、持ってるだけで疲れちゃうから売っちゃおうかな。。」って思う人、、絶対多いと思います。。

しかも、これって新築区分を買ってそろそろ20年って人なら結構狙い撃ち出来そうです。(ってかまるでハイエナですww)

ワタクシ、こういう人の心理の弱いところ突いて物件を探すって悪い作戦だと思わないので(だって不動産投資なんてこういう弱肉強食じゃないですか?w)たまに書いてる「東急沿線ビンテージ風区分転がし作戦」匹敵するノウハウじゃないかと。。。w

ということで越後屋さんもいきなりステーキ奢りますw(もちろんライス無しで奢りますw)


それとは別に「 物件を安く買う方法」以外に違うネタのノウハウを書いてくれた方が多かったのでこれはまた日を改めて書きます。(結構、面白いネタが多かったのですがこれを文章でまとめるの大変なんですw)


引き続き「物件を安く買うネタ」をお待ちしてます。。。


人気ブログランキングへ
引用ネタだったので今日は10分で書ききったんじゃんw

COMMENT

No title

Ashさん、越後屋さん、ありがとうございます!
さすが閣下のご人徳でございます。
越後屋さんの案なら案外出来そうかもしれません。
他にも案出して下さってありがとうございます。
閣下のまとめと解説お待ちしてます。
ポチぐらいしか貢献できないので、ポチはしっかりしております(^_^ゞ

それぞれの立場や視点の違い

こうやって提供していただけると、
いろいろとあるものですねw
...φ(・ω・ )メモメモ

また、弱肉強食の世界である以上、
心理的な側面から攻めるのも
大事な要素ですよね。

そういえば、心理的なアプローチとして
一般的なものではこんなものがありますね...
-----
[返報性]
「受けた恩は返したくなる」ってやつ。

ちなみに、「恩義」を感じさせることができれば
対価は必ずしも対等でなくても良いです。

無料面談系からの斡旋とかが当てはまりますかね...

-----
[希少性]
「限られたものほど欲しくなる」ってやつ。

これは、希少価値があるように見せることができれば、実際には希少価値がなくてもOKです。

高利回りとかの謳い文句系ですかね... 

-----
[権威]
「肩書き・権威などを持つ人を信頼する」ってやつ

これは、そのものずばり専門家だから安心だろうっていう思い込みを利用するものですね。

不動産コンサルなどが典型的な例ですが、
意味不明な肩書きがあったりするのも、
このアプローチから来ているものですね...

-----
[コミットメントと一貫性]
「表明した約束を守ろうとする」ってやつ。

社会では一貫性のある人が評価される傾向が
あるので、自分が決めたことを口にしたり
書面に残したりすると、本能的にそれを守ろう
とする気持ちが強くなるそうです。

覚書などは、後から言った言わないなどで
もめることを防ぐ為のものですが、
心理的な側面としても有効だと思われます。

-----
[好意]
「好きな人に同意したくなる」ってやつ

これも言う必要なしですね。

「自分に似ている」「自分を褒めてくれる」
「同じゴールを目指す仲間である」なんてのが
好意を抱かせるポイントのようです。

-----
[社会的証明]
「周囲の動きに同調したくなる気持ち」ですね。

「売り上げNo.1」などの謳い文句や顧客の
体験談などの例は、多くの人から支持されている
ことを強調することで、社会的に信頼できる
安心感を生み出しているとのことです。
-----

言われなくても知ってるよと思われることを
長々と書き連ねてしまいましたが、
パッと見える数字や言葉だけでなく、
心理的な側面から物件情報を選定するのも
必要なことなんだろうなと思った次第です...

No title

 自分のが載ってる・・凄く嬉しいです(>o<)
 いつも勉強させてもらってただけでしたから少しでもお役に立てて何よりです!
 あ、でもステーキはステーキで楽しみにしてます(^O^)

No title

楽○ポエムもといコラムより100倍ためになる実践エントリですね(^^
狼さんのセミナーもそうですが、業者や皆さんの色々なノウハウを知れて非常に勉強になります。
自分もやすい物件を買えるように頑張らねば。。

すばらスィ

時期まで考慮して狙うとは・・・
賃貸の知識との組み合わせ、凄いですね。
大家やっているのに全然気づかなかった・・・

事務所区分を買って、値上げ交渉しました。

事務所区分は人気がないので安く買え、賃料は相場より安かったので値上げもうまくいきました。

まだ売却してないので利益は確定してませんが、更新二回で4割値上げできました。

事務所の需要がある立地、建物であることが一番重要かと存じます。

No title

川上情報ゲットするために
年取って介護施設に入るために不動産手放すって人知らないか介護職員の友達に聞いたことならありますが、成果はなかったですけどw。ほんとハイエナみたいですねw。
似たように、医者、看護師の友達いたら聞いてみるってのも面白いかもしれませんね。

No title

いつも大変おもしろく読ませてもらっています。よくこれだけ毎日書けるなと。内容の新鮮さもありますが、人柄の良さもにじみ出ていますね。
と持ち上げるだけもちあげといて
次回の募集ネタとして、以前のブログ、are you readyで書いていただいたような
「あなたの感じた下落局面に入った兆候」なんてのをやっていただけると・・・・
いや~、これ沢山でてくると投資家が萎縮しちゃって、商売に差しさわりがありますかしら?

No title

いきなりステーキ&場末スナックめちゃくちゃ嬉しいです!
ありがとうございます!

閣下のブログを読みだしてから業者の養分を卒業できました(自分が思っているだけ?)。今回が初めての書き込みで緊張しましたが、これからは何か1つでも閣下に貢献できるように頑張ります!
宜しくお願い致します。

EDIT COMMENT

非公開コメント