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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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連休ネタあれこれ。。。

banner赤ずきん
NMBとSKEとHKTが全部同じ顔に見えるんですのw

こんにちは。

昨日の無茶振りネタの「こんな物件のない時ですが私はこうやって物件買ってます」って話。。

我々が寝る間を惜しんで四六時中考えても浮かばない話をブログ募集するってもの無理がありますが、いくつかヒントらしきコメントが入ってました。

その前に不動産投資の儲けどころをサッとおさらいしておきますが、、、

不動産投資は大きく分けてインカム収入(要するに家賃収入です)を得てお金を増やすのとキャピタル収入(売却によって得られる収入です)でお金を増やすの二つではないかと。。

普通の不動産投資家さんは融資の関係でインカム収入メインで不動産投資を拡大していくことが多く、キャピタル収入は結果的に売れてみて確定するものですからこっちをメインでやるってには無理があります。

さて、このブログでは「投資」と「実需」という言葉がよく出ますが不動産投資で物件を買うのは前者の「投資」で実際に自己使用目的で買うものが「実需」と表現します。

投資物件に関しては利回りなどの収支がプラスであれば売れていくものですが逆に収支が合わない売値で売るとなかなか売れません。

しかし、実需ってのは別で、利回りだの収支(ま、返済できないくらいの収支になれば売れませんけどw)に関係なくその人が欲しいと思った売値であれば周りの人が「その値付けじゃ売れねーよw」と思っても売れてしまうものです。

投資物件などで空のアパート、マンションが時々高値で売れているのってこういう空き物件を自社の寮とか社宅にしたくて法人が利回りに関係なく買ってることが多いのですが、おそらく今の不動産投資本でこの辺のことを言及しているモノは無いのでこういう空物件が高値で売れてるなんて知ってる人は少ないと思います。

事実、ワタクシ、過去に築30年のレ◯パクラスの壁もペラペラの木賃宿みたいな木造アパートを利回りベース4%で売ったことがありますが買主からしたら「この場所に建ってる物件が欲しかった(社用ベースの場合、こんな地の利だけで高額売却できるときもあるんですw)」ってだけの話。。(ワタクシ、これの決済の時、買主があまりに高いのに気がついて噛み付いてこないか最後の最後まで心配しちゃいましたw)

そんな物件を最初から狙って買うのも難しい話ですが、時々、いろいろな物件を見てて「ん?これって貸して利回り狙うより実需に転がして利確しちゃった方が早いんじゃないの?」って物件が存在します。

特に床面積50平米クラスの中古戸建と40平米クラスの区分レジです。。

区分レジに関してはブログでもセミナーでもちょくちょくノウハウ書いてるので省略しますが最近の中古戸建、、意外に良い造りをしているにも関わらず建物価格はゼロ評価で売られていることが多いんです。。

想像するに最近の空家対策の影響ではないかと思うのですがサイディングボード貼り付けて水回りをちゃっちゃと変えるだけで良い値段付きそうな物件がよくレインズに載ってます。

これも想像ですが、区分レジの売値がここ最近2割くらい値上がりしているので割高な区分買うなら多少ボロくても戸建てのほうがいいんじゃないかって思う人が増えてきたんでしょう。(これももしかすると価格の歪みかもしれませんw)

しかも実需の人は不動産投資をやってる人ほどリノベ費用の実費が実際にいくら掛かるのかなんて知りません。(おそらくキッチン、トイレ、お風呂、ドレッサー、フローリング、クロスまで全部交換して50平米で200万で済むなんて夢にも思ってないでしょう)

そんな中古戸建ですが我々宅建業者はある問題でなかなか手が出せません。。

えぇ、、それは業者につきまとう瑕疵担保責任です。
宅建業者がこの手の中古戸建を素人に売るとなるどんな中古物件であっても2年間の瑕疵担保責任を負います。
これがあると主要部分の瑕疵担保責任とは言え、売ってから2年間は責任期間。。
何も無ければいいですが何かあれば利益はほぼ吹っ飛びます。

しかし非宅建業者であれば買って直して一瞬でも住んでしまえば実需の中古物件を売ったってだけになりますから相手によっては現況渡しの瑕疵担保責任無しなんて荒技使えます。(ししかも下手すると住宅ローンで買える可能性もあるのでハマると一瞬でも1000万くらいの利益が可能になるんですw)

えぇ、、投資物件と違って実需は欲しい人がこの値段でいいと言えばそれで売買は成立出来るから、、、です。

とは言え、この作戦、、
やはり昨日今日始めたばかりの人ではかなり無理がある作戦ですがちょっと不動産投資をかじっているひとならなんとか出来ちゃう可能性があります。(反復販売がどうのってこともあるし、リノベ費用の融資はダメとかってケースもありますから)

でもあれです。
満室の木造アパートの住人を追い出して建物壊して分筆して更地分譲するなんてことを考えれば(昔、こんな難易度の高い話を「楽勝です」と言いふらしててめーの木造アパートを売ろうとしてた人、、まだ生きてるんでしょうか?w)こっちに方がはるかに難易度は低いのでインカムでは無くキャピタルでガツンと儲けたいって人ならチャレンジしてもいいんじゃないでしょうか?w

とザッと書いてみましたが、、
この話、、あくまでも考え方をちょっと違う見方で見てみましょうって意味合いで書いてる話なので具体的に教えてとか、重箱の隅をつつくようなアゲアシ的コメントは受け付けませんのでそのつもりでw(ワタクシだって書いてていろいろ問題があることくらいわかってますから)

ということで引き続き「今の時期でもこんな方法なら安く買えるよ」ネタを待ちます。。



なんて書いてたら昼過ぎにAshさんという方から14項目からなるノウハウが届きましたw
ただ、ワタクシ、、すでに今日のブログの予定稿をぶち込んだ後なのでこのネタは明日以降に書きます。(今から原稿差し替えは無理ってもんですw)

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いくつか知らないネタがあったんじゃんw


COMMENT

No title

お、思わずやるためにはどうしたら良いか、考えちゃうところでした!でもとても過去記事の疑問が解決され、良かったです。
続き楽しみです。
昨日の記事まで旅立ってきます(^_^ゞ

No title

 非業者だから出来る技、やってみようかなって気になりました。知識では分かっててもなかなか実行に移すのが遅いのが悪い癖なんです。石橋を叩いて壊して別の橋を探す的な(^。^;)性格があるんです。

No title

連休中の更新、お疲れ様ですw

ネタが無い時は、よそのブロガーの悪口言うのが良いですよww

とりあえず...

連載ネタとして続きそうで何よりです...
(; ̄o ̄)=3

まずはおさらいということで、
復習を兼ねて記事を読んでました。

よくある収支計算ソフトで出されるような
数値や指標などの定量的なデータは
あくまで基礎データでしかなく、
物件ごとに異なる定性面での考察も含めた
トータルでの判断ができるようになることが
大事だと思っております。
※投資目線と賃貸経営目線の両方ってところでしょうか(--;)

視野は狭すぎても広すぎてもいけないですし、
視点の切り替えも重要だと思うので、
バランスよく身につけられるよう、
GWはお勉強をしようかと思います(・∀・)

とりあえず、公開不可なノウハウが少ないことを祈りつつ、
明日以降のノウハウ公開をwktkしながら待っていますw

連載楽しみです。

 狼閣下の人脈の広さを感じます。
 どんな文殊の知恵か期待でわくてかです。

 でもせっかくの連休ですから無理しないで休むときは休んでくださいね。投稿なくてもポチはしていきますので.....。
(といいながら、午後6時過ぎにF5連打してしまうかもしれませんが....。)

No title

47㎡弱をわたくし、自社施工したにも係らず、倍以上費用をかけてしまいましたが。。。アホですね。
フルスケルトンにして、窓廻りまでいじっちゃたし、、、(泣)

どんな投資法でも

どこかしらに難が無いと利益になりにくい、という部分もあると
思いますので、自分が対応できるものがなんなのかよく考える
必要はありますよね。

今回の戸建や区分の投資法も、やれる人やれない人がいるでしょう
から、最初に良く分析しないとですね。

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