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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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こんな不動産担当者には気を付けろ(その3)

banner赤ずきん
下剤を追加投入したら大惨事になっちゃったんですのw 

こんにちは。

さて、2日間の連載のつもりで書いてた今回の連載ネタですが文字数の関係でもう1日追加で更新です。(おかげさまで3日分のブログネタになりましたw)

「こんな不動産会社担当者には気を付けろ」って話ですが、今日はちょっと具体的に書きます。

うちの会社でもまだ投資物件を買う気がある関係でブツ上げ系の業者さんから客付け系の業者さんまで網を張っていろいろな物件情報を送ってきて貰ってますが「この物件は買いだ!」ってのはほとんどありません。

かと言って「収支計算上はなんとかいけるかな。。」って物件も無くは無いのですが1年後、2年後って感じで年次でいろいろな要素を加えると「なんかこれだとおっかねーな」って数字が見えてくるので手が出せないのが現状。。(三茶でお金を眠らせている関係で次回は完全に融資頼みなので危険要素がある物件には手が出せないんですw)

しかし、物件を出してる側である仲介さんは「これ買いませんか?」とちょっと計算したらこんなの儲かるわけねーだろって物件でも平気で送ってきます。

なぜならば彼らにとってウチの会社が物件買って儲かろうが儲かるまいが貰う手数料には一切変化が無いからです。。(なんて書くと「ウチの会社は他のロクでもない不動産屋とは違うんです」と猛アピールする仲介さんもいますがワタクシの経験だけで言わせていただくと大抵やってることは同じですw)

そんな風に書くと「不動産屋で他人の痛みがわかるヤツから物件を買うってのが答えなんだろ?ww」って思うかもしれませんが、広い不動産業界を見回してもそんなやついるわけもありません。(それぞれ己の実入りがいくらかで商売してますから仕方ないんです)

しかしこんなのいませんか?

深夜だろうとなんだろうとメールなり電話なりしてきて「貴方にピッタリなこんな物件出ました!!」っていうヤツ。。。

えぇ、、ワタクシも
「きっと俺様のために夜遅くまで物件探して送ってきてくれてるのかな?」
って思う時期もありましたがこのメールなり電話が他の買い取り業者にも一斉に同報メールでばら撒かれていたと知った時の絶望感と言ったら、、写真指名したにも関わらず全く別人g、、、いや、、なんでもありません。。。

しかもこんな連絡が週に何回も届くと「そんなにいい物件が無いって時によくもまぁこんなに紹介する物件があるなぁ」と仲介さんを見る目も変わってしまいます。

それでも相手からは毎週のように物件メールが届きます。
先日もブログで書いたかと思いますがワタクシの求める物件の条件、、ロットが約2億くらいで年間CFで600万くらい残ることとあまり手間暇の掛からない国道16号線の内側ってのでお願いしているのですが、、、ほとんどの業者さん、、2億くらいのロット物件であればガンガンぶつけてきます。

要するに我々、単に2億程度のロットの物件を探してる客と思われているようでロット2億の物件が出てくると必ずと言っていいほど送ってくるんです。(えぇ、、その物件がレインズ物件だろうと管理不可能な遠方物件だろうとお構いなしです)

こういう仲介さんってほとんどが買主ニーズをちゃんと把握していません。
ワタクシ思うに「こんな不動産業者担当には気を付けろ」となると真っ先にこれじゃないかと思うのですが、逆に利点もあります。

彼らって物件の価値そのものをあまり理解していないので例えば地主系の管理会社ぼったくりコースまっしぐらな物件とかで家賃がメチャメチャ安く設定されているのに気が付かず単に利回りが低い物件だからとお蔵入りさせていることがあるんです。

えぇ、、
投資系の物件ってまっさきに利回りを見ちゃう癖が抜けてない人も多いかと思いますが業者さんも案外ここばっかり見てしまうやつも意外に多いてこと。。。

そうなると経験豊かな仲介さんよりも(経験豊かだとこういう部分を目ざとく見つけちゃいますからw)こんな仲介さんの方がいい物件を出してくる確率が高いのも事実です。

これがよくあるマグレ物件なんですが(クソ業者だと思ってたら意外に儲かる物件買えましたってケース、、実はこれが実態ですw)要するに投資物件特有の価格の歪みに気が付かず物件情報を新中間省略とか小細工せずにそのまま出してくる仲介さん。。

実は一番おいしい仲介さんはこれですw。(まさに「好走と暴走は紙一重の差」って感じですw)

当然、こっちはその価格の歪みが見分けられないと一緒になって騙されてしまいますが見分けることが出来ればホントおいしい物件になるんです。(但し、この手の仲介さんってホント少ないので見つけたら餌付けでもなんでもして逃げられないようにしてくださいw)

今回のセミナーでも「木を見て森を見ず」って話と「不動産と松茸の関係」の話をしましたがわかって欲しかったのはこの部分なんですがこれがわかってくると物件選びににも相当幅が広がるはずだし少なくとも他人を出し抜いていい物件にありつける可能性が高くなるんじゃないかとワタクシ、、固く信じてますw

あ、そうそう、、

ダメ仲介で一番最悪なの忘れてました。
昨日のコメント欄に書かれてたやつで「詳しい話は契約の時にお話します」ってやつです。。。(ホント、これは最悪です。)

不動産の売買って物件価格意外にも決めなきゃいけない売却条件って結構多岐にわたります。
これを一つ一つ詰めていって契約日当日は全てがクリアなってるからこそお互いが納得して契約のハンコを押すことになるのですが、細かい売却条件を詰めないで契約当日を迎えるとその場で売却条件中身を詰めることになります。

こういう時の仲介さん、、
とにかくさっさと契約をまとめようとしちゃう傾向が強いのでこの契約の時に「これはどういう意味なんでしょうか?」とか「この話聞いてないけどなんですか?」と聞いても「あ、これは契約が終わったらゆっくり説明します(コラコラww)」とさらに問題を先送りしようとします。

不動産取引における契約ってのはとてつもなく重い契約ですので(一旦契約するとお互いが義務を履行する責任を負いますから)契約不履行すると損害賠償って流れになることが多いです。

そんな大事な契約を適当にちゃっちゃ済まそうとする仲介さん、、、

取引が終わった後になにかトラブルが起きてしまうといつの間にかフェードアウトするのが特徴です。(こんなのに当たると大抵引渡し後のいろいろ揉めるのでホント、ご注意ください)


と、3日にわたってダラダラ書いてみましたがラスティーさんが掘り起こしてきてくれた過去ログ読むとワタクシ、、この手のネタを何回も繰り返し書いてましたw。(だから書いていて「なんかこの話昔書いた記憶があるなー」って思ってたんですねw)

連載初日のコメント欄にそんな過去ログのURLが置いてありますので全部読んでみてください。



と言うことで今回の連載はこれで終了です。。


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全部読むとなんとなくわかるはずなんじゃんw


COMMENT

過去ログ漁りながら...

ピックアップするような奇特な奴なんて
私ぐらいだと思うので、改めてまとめられている方が
読者にとっては嬉しいと思います( ̄▽ ̄;)

妙な既視感があったのも検索のやりすぎで、
バラバラの記事をごっちゃになって
記憶してただけのようですし(ーー;)

まぁ、良く言えば
これが『点と点が線になる
ってことなのだと思いますがwww

···

これを続けてれば、立体的に見えるようになれるかなぁ...

私も初めての契約時はいつ質問して良いか疑問でした。
決済日前に質問しても…………。決済日に賃借人が書類上異なっていることを私が指摘したり、とありましたね…………。他にもありましたが(遠い目)。
思い出しました…………。

日経マネー

名誉団員?の赤井親分が出てました!
(仮名)の意味が解りません、実名じゃんねー。

あの特集を見て、あれ?俺もできそう♪
サエないおばちゃんでも、クソ田舎でもこんな事できるんだ~
(本当は時期や運にもよりますが。)
楽街?どれどれ~
アナタモヨウブンこんな投資方法は儲かります♪
このセミナーっていいかも(*'▽'*)
初期投資こんなに安くてもできるんだ~
ここに年会費払えば、いい物件紹介してくれるんだ~

ネギカモが、またまた増える予感がしました。

No title

過去ログを綺麗に目次分類分けにしたら、ベストセラーいけるんではないかと。。。

おいしい情報

ぱっと見に得かどうか掴みにくいのが良いですね。
流石に、地元で利回り3%で出ていたものは手が出ませんでしたが・・・^^;

それにしても、ラスティさんの検索能力凄いですね。
既に検索しなくても日付で覚えていそう。^^;

お願い

センミツだと思いますが、こーゆー物件をアッキーにお願いします!

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