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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
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こんな不動産担当者は気を付けろ(その2)。。。

banner赤ずきん
バリウム入りのウ○チ、、、とてつもなく流れにくいんですのw

こんにちは。

「不動産投資ブログでこんなこと書いて大丈夫なのか?」って思う今回の連載ネタ。。(まさに禁断のネタってとこでしょうか?w)

ブログに仕込んである忍者アナライザーでIPアドレスをチェックすると案の定、業者ドメインからのアクセスが急上昇です。。(別にオタクのこと狙って書いてるわけじゃないから心配すんなってw)

さて、今日も昨日の続きです。。

昨日は
・宅建番号の大きい小さいはアテに出来ない
・経験豊富な仲介は大家繋がりで探せ
と書きましたが、、、、(たったこれだけのこと書くのに3000文字費やす本ブログ、、ホント内容的に薄っいですw)

それだけだと「単にマグレあたりな物件を偶然買えたって大家さんから妙な業者を紹介される・・・」なんてことも充分想定出来ます。。

と言うことで本日はそんな部分に焦点を当てて解説します。

まず昨日のブログを読んで勘違いして欲しくないのは、「経験豊富な仲介さんってのはいろいろな意味で経験豊富ってのと同義語なので単に経験が豊富だからいい物件が紹介されるとは限りません」ってことです。(うまいこと言って嵌め込む技術も経験豊富ですからw)

昨日はまず「不動産取引上のトラブル回避」で経験豊富な仲介さんについて書いたまででいい物件が欲しければそれに加えてさらにいろいろ考えなくてはいけません。。

例えばですが、、
その会社の担当さんが「完全歩合給か基本給+歩合か?」ってケース。。

ワタクシも完全歩合の会社にいた経験と基本給の会社両方にいた経験があるので書いちゃいますが、、
完全歩合の会社はハッキリいって良いも悪いも超肉食です。。。(えぇ、、もうそこに義理人情なんて存在しませんw)

この手の会社は個々の売り上げがすべてなので買いたいって飛んでくるお客さんが「金になるか?ならないか?」で仕分けされてます。(要するに食えれば歓迎されるし食えないと適当に追い返されますw)

ただ問題なのは金になるからと歓迎されても出てくる物件は「おそらくこの人なら融資が付くんじゃね?」って物件を紹介されるだけなので必ずしもいい物件であることでは無いって部分。。

最近やたら多いス○ガ系の業者さん、、、ほとんどがこのケースなのでここで物件出して貰って買うか買わないかの判断するのはワタクシがFXで明日のドル円を予測するに等しい行為です。(ちなみにワタクシの場合、ほとんどが翌日逆に振れますw)

また、高属性である程度預貯金があるって言ってるのに融資の審査が早いからとこの手の金利が高い銀行に誘導する仲介さんも注意が必要です。。(この人なら都銀で時間掛ければ絶対融資出るじゃんって人でも一律ス○ガ送りってなんかかわいそうです)

えぇ、、
そう言う人ほど元付けから一斉にばら撒かれた物件情報を我先にと融資打診して嵌め込めそうなお客さんを嵌め込むだけで歩合を稼いでいる人ですから。。。
(物件の善し悪しを期待する方が無理ってもんです)

また歩合給の営業ほどワタクシの経験では物件調査をロクにやりません。(だってその部分には歩合付きませんからw)
出来るだけ楽して仲介をやろうとするので(だって歩合給なんですからそんなところで時間掛けちゃうと他の儲かる話が逃げちゃいますから)そこは前の契約書と重説を丸写ししてやり過ごそうとします。。

こう言う人は現地に何回も足を運んで調査なんかやりませんから「そういや、○○の境界ってどうなってます?」とか「現在の越境状態ってどんなですか?」って聞くと結構シドロモドロな答えが返ってくるのですぐわかります。(「調べて折り返します」って答えが多いと思いますが、これって自分で調べるのではなくブツ元の仲介とか売主に聞いてるはずですw)

こんな超肉食系な仲介さんでも中には人間味あふれる仲介さんもいるはずだって思う人もいるんじゃないかと思いますがそもそも周りの社員が超肉食ですから入ってしばらくはそんな人間味ある人であってもそのうち社内の雰囲気に感化されてしまうので結局、その人は同じように肉食系になるか会社の雰囲気に馴染めないと別の会社に移籍するはずです。(そのくらい過酷な環境なんですってw)


逆に基本給+歩合ってケースは完全歩合に比べれば多少草も食いますが、歩合給の度合いによっては超肉食とは言いませんが結構無茶な仲介をやってきます。(大手仲介さんあたりはこのタイプが多いんじゃないかと)

多くの場合こちらは社内業務の評価でもポイントが付くので日々の書類作成でもいろいろチェックが入ります。(えぇ、、お金にならない書類であっても手を抜くと評価はマイナスになる傾向が強いんですw)

経験豊富な仲介さんであればそんな力を入れるポイントとうるさく言われないポイントの把握が出来ているのでうまく立ち回れますがダメなやつは全部に全力でぶつかっていく傾向が強いです(ま、会社にとってはそんな奴の方が好都合ですけどねw)。

そうなると自己保身のためにまれですが他人に罪を擦り付けることがあります。

ワタクシが実際に喰らった一例ですが、
某大手の仲介さん、、買う主から何度も「本物件周囲のハザードマップが欲しい」といたにも関わらず日々の業務が忙しすぎて契約当日に持ってきませんでした。買主さん、「あれほどハザードマップが欲しいって言ってんのになんで用意しなかったんだ?」とご立腹してその担当を追及したところ、「いえ、こちらの仲介さん(我々です)に聞いたらそんなの必要ないって言いましたよ」って我々のせいにし始めました。。(なかなか送って来ないので3回もFAX送ってたのに関わらず、、です)

こういう仲介さんもお客さんのために動くなんてことは露ほども感じていませんからこんなのに当たると結構な確率で酷い目に遭いうものです。

給与体系以外で気を付ける点は、やはり個々の担当の資質。。

不動産売買では買い付け入れて契約して決済するって流れになることが多いのですがその過程でやらなきゃいけないことがたくさんあります。

例えば、投資物件の場合、契約から決済までの間に売主さんと買主さんとの間で売買条件をいろいろ煮詰めていく作業の連続なんですが仲介さんによってはこの部分を簡単に考えてしまう人がいて特に取り決めしないでおいたために決済間近になって「○○の件、、売主さんから○○って言われたのでご了承ください」と言いなりになって買主に負担を強いるやつがいます。

想像するにこれってあらかじめ問題が起きたときにこうしようって決めていなかったばかりに先に相手仲介から指摘され「引っ込みが付かなくなった」時に発生することがほとんどです。

このブログを書き始めていろいろな相談を受けますがほとんどの原因がここから始まってることが多いのでこの部分の経験豊富な仲介さんを相手にしないと毎回妙な取り決めに振り回されて後味の悪い取引ばっかりになってしまいます。。

しかし、これだけでもいい物件に巡り合える確率はそんなに高くありません。。(だってここまでは単に変なトラブルにならないだけの仲介さんの資質を書いてるだけですから)

とは言え、いい物件に巡り合うにしてもこの部分は高額な不動産取引では必須な要件なのでこの機会にぜひ覚えておいてください。


と言うことで明日に続きます。。。



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↑クリッククリックなんじゃんw


COMMENT

妙な既視感が...

本日のネタ、バラバラだったかまとまっていたか
定かではありませんが、どこかでみたような...( ̄▽ ̄;)

まぁ、連載記事ですし、過去ログ漁るより、
改めてまとめられている方が、
読者としては助かるので無問題ですがwww

···

野暮なツッコミいれるんじゃねぇよっ!
って感じですね(ーー;)


過去のお悩み相談でも鶏三郎(旧J)さんが、
とても良い回答をしてくれていますしw
[「お悩み相談室」に相談してみました]
http://siokaraiookami.blog.fc2.com/blog-date-20120515.html

たまには、こんな検索エンジンネタもアリでしょうか(^^;

連載続くんですね(喜)

これから更に佳境ですね!

しか~し、いかに事前の取り決めが大切なのか、よ~くわかりました。ハザードマップのくだりで。
まさか、そこまでとは予想の範囲外でした。酷すぎます…………。
大感謝です。

エフピーランナーの物件って、良さそうなの多いですが、たんは細かいことぢころか、基本的なことも絶対教えてくれねー。だから、一度も買ったことがありません。それになんか皆威張ってんだ。

え?画面触る時に2回に1回クリックさせられたゲームのバナーみたいなトラップが無くなりましたねー❗

昨日の続きとプラスα

昨日投稿した宅建番号(12)の続きと
本日の記事に近いお話と思われるものを
独断偏見で発掘してみました。
※他にもありますが、多すぎると蹴られるので...

--------
宅建番号(12)の続編
--------
[池袋某サイ〇リアにて。。。]
http://siokaraiookami.blog.fc2.com/blog-date-20120511.html
[私、不慣れなもので・・]
http://siokaraiookami.blog.fc2.com/blog-date-20120514.html
--------

--------
本日の記事に近いかも?
--------
[ワタクシが歩合給だったころの話。。。]
http://siokaraiookami.blog.fc2.com/blog-date-20150911.html
[グリップ力の話。。。]
http://siokaraiookami.blog.fc2.com/blog-date-20150924.html
--------

少しは参考になるでしょうか(^^;

連載ネタでの週末突入であることを考えると
明日のネタも既に投稿済みですかね~?

肝は

自分で物件の良し悪しを見極められることが前提なのでしょうけど、
外ればかり出されないというのも大事ですよね。

さて、私はどうなんだろうか・・・^^;

原因はこれか…

いつも更新楽しみにしています、ど素人です。
基本的なこちらの質問にほぼ「契約時にお話します」でやり過ごそうとした仲介さん、歩合でした(>_<)
なぜ答えてくれないんだろう?と疑問だったのですがこれで解けました。
買う気見せちゃったので、面倒なことをはしょっても買ってくれるとふまれてたんでしょうね。

バリウム入の・・・

バリウム入りのうんちはバケツに汲んだ水を直接便器に流し込めば簡単に流れますよ。

契約他

大人なんだから…、全ては自己責任♪♪♪


選んだ物件、選んだ仲介、選んだ担当者も全てにおいて。
買付入れても、手付け打つ前なら、怪しいと思えばタダで断れますよね?
それは、賃貸も売買も同じかと。
賃貸は緩いので、入金しても鍵を受け取るまではタダで断れます。

この営業者さんは親切?知識豊富?
全て気のせいです多分きっと。
結婚したい、自分の人生預けてもいいと思う位、物件と営業者とその会社に惚れなくては♪
目の前の歩合で動く業です。
彼らは金に成らない事は全くしません。
賃貸なら、伝言ですらもおぼつかないです。

己の自己資金の運用に対して、どれだけ武装できるのか。
これは、購入後の物件運営への資質とイコールではないのでしょうか。
株やFXとは違いますよね~。

余談ですが、
年会費があったり、セミナー代金が1万円以上とか、ランクル付けのあるとこは、
軽くNGでしょう。
この業界に20年以上いての見識です。

追い討ち?

連続コメで申し訳ありません。

そんなに簡単に儲かるなら、自分が、もしくは、自社でやっちゃいます。

他に比べ、自分の属性はイケてると思うんだけと!
無いです、それ!!
閣下の先日のセミナーで、リピーターが少な目にお見受けしましたので、あえて申し上げます。

皆様、うまい言葉に騙されませんように。

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