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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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マイナス金利の影響話の訂正版。。

banner赤ずきん
懇親会中にきっちり50分中座して闇夜に消えた奴が5人くらいいるんですのw

こんにちは。

昨日の狼セミナーに参加された方、、
長時間ホントにお疲れ様でした。。(しみじみ)

いつもならちゃんと時間配分してしゃべるワタクシですが途中の伏字あたりからワタクシの「心のターボチャージャー(推定3馬力)」が壊れてしまったみたいで貴重なトイレ休憩まで奪ってしまった気がします。。。(たぶん休憩時間、、1回足りないですよね。。。?)

さて、そんなセミナーですが最後の質問箱の際、
「マイナス金利の影響」って質問がありました。

「ワタクシの知る限り、今の時点ではさほど影響はないみたいですよ」って説明したのですが逆にパターンについて不勉強だったようで、九州から来てくれたブロガーひろさん(ひろさんとは昔、熊本で混浴温泉入った間柄ですw)からご指摘を受けました。

なんでもひろさん情報では、「マイナス金利になるってことは借りるときは金利が安い可能性はあるけど借り替えなどの繰上げ返済とするときにヤバいことになるよ」とのこと。。

よくよく考えてみれば、
固定金利などで金融機関がスワップで調達した融資資金を早期返済しちゃうと想定通りの金利が取れないので繰上げ返済すると融資残高の2%程度のペナルティの違約金を喰らうのですがこの違約の利率がマイナス金利になることで安くなるどころか逆に高くなるってのも可能性として充分にあり得ます。

実際にひろさんの情報では仲間内で借り換えで繰上げ返済したところ、想定の1.5倍の違約金請求された大家さんもいるそうで融資された時期と融資残高によっては(もちろん金融機関にもよります)決済前日に「明日◯◯◯万円が違約になりますのでよろしくお願いします」って言われることもあるかと。。。(ワタクシも以前にお客さんの一括返済で前日に突然、「違約が700万必要」と言われ死ぬ思いをしましたよw)

ところでこの繰上げ返済時の違約金ですが、ウチの会社のメインバンクは今の融資で借り換えの一括返済しても違約金はありません。(その代わり若干金利はお高めですw)

そんなことを知っているの知らずに言ってるのかわかりませんが、最近、この金利差を巡ってあちこちの銀行から「ウチの銀行に借り換えませんか?」という営業が来ます。

ウチの場合、今の金融機関に一括返済しても違約が無いので金利差によっては全額乗り換えなんて荒業も可能と言っちゃ可能ですが借り換えとなると抵当権の変更もあるので登録免許税などの登記費用がまた掛かります。(借り入れ金額に対して現在は軽減措置もあり0.4%が0.1%になってるそうですが)

ウチみたいな弱小会社にも借り換え営業が来るくらいですからここ読んでる人なんて例の投資区分レジの営業みたいにテレアポ電話が鬼のように掛かって来てることでしょうw(「結構です」って断ると「結構な話ですねって言ったから本部稟議通しちゃったじゃねーかよと揚げ足取られるかもしれないので断る際が充分ご注意くださいw)

その際は、このマイナス金利の逆さやについても質問して慎重に借り換え作業を行うようにしてください。(話が進んでからいろいろ費用が掛かることを知ってそこでやめるなんて言い出すと各方面に多大な迷惑を掛けちゃう可能性もありますからw)



ということでさすがにワタクシ、、
5時間立ちっぱなしはカラダに堪えてしまいましたので本日はこの辺で終了です。(しばしの惰眠タイムに突入ですw)



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前回はこのセミナー後に風邪こじらしちゃったんじゃんw

COMMENT

繰り上げ返済や借り換えは...

単純な金利や利息の減額の試算だけじゃなく、
違約金等の諸費用も考慮しなければまずいですよね(ーー;)

長時間のセミナー、お疲れ様でしたw
ゆっくりお休みください( ・∇・)

No title

 お疲れ様でした~この調子であと4回お願いします<m(__)m>

 いや、終わったばかりなのでまずは英気を養う方向でお願いします。ちなみにあの熊本の1階がつぶれたマンションを見て暫く新規止購入止めたって話も聞き始めました。これからどうなるかは分かりませんが、高騰した不動産価格から案外そろそろブーム終了かなと感じ始めました。

No title

セミナーお疲れ様でした。
トイレ休憩は気がつきませんでした。
長さは感じませんでした。

借換え、やはり人間性につきますね!信義的にやってはいけない場合とやれる場合の見極め。でも見極めてもやりたい誘惑との自分との闘いですか。
マイナス金利違約金、影響あるんですね!
ありがとうございます!

マイナス金利の影響

借り換えでも影響でるんですね。
違約金なんて気にしてませんでした・・・

住宅ローンなどは長期固定にする方が増えているようですが、
これが一番メリット大きいかも。

海外のように、住宅ローンまでマイナスになったら凄そうですが。w

セミナーどうも

お疲れ様でした。

 ブログの方にセミナーの報告の記事上げました。

 内容はいつもタイムリーで濃厚ですので時間もあっと言う間でした。

 また6月も都合つけていきたいと思います。よろしくお願いいたします。

長丁場お疲れ様でした

閣下は、セミナー、懇親会と立ちっぱなし、喋りっぱなしですよね。
お疲れ様でした&ありがとうございました。
昨日ふと思ったのですが、大変失礼ながら、
昔に比べ終始ニコニコ、丸くなったようにお見受けしました。
性格が!も?

こんなご時世、お忙しいとは思いますが、ご自愛くださいませ。
日々のブログもセミナーも楽しみにしておりますので。

残念!!

セミナー大変お疲れ様でした!

しかし、私は熊本の地震のせいで急遽出社せざるを得なくなり
当日の朝、、泣く泣く東京を後にしたのでした…。
あ~セミナー行きたかった…懇親会も。
私の事前質問には答えて頂いたのだろうか…。

でも被災した人々のことを思えばあまり贅沢も言えないですね。また参加できることを楽しみにしています。

ありがとーございました

今回のセミナーは結構ボリューム感がありましたね。
途中で集中力が切れてしまいそうでしたが勉強になりました。

懇親会は私の場合毎度の事ですが単に楽しく飲んでしまいもう少し真面目に不動産の話をしないとダメだな~と反省です。

回を重ねる度にお知り合いが増えてきましたが
皆様凄い方ばかりなのでド初心者のワタクシごときでは場を和ませる位しか出来ませんw
まぁでも毎回楽しんごでございますw


No title

狼さん、こんにちは。

セミナーやってたのですね、
変わらず精力的ですね(漢字あってます?)
ブログも気合はいってますね。
そういえば、昨日、テレビの予告でピートバーンズが出てました。たらこになってますよね。

月日が経つのは早いですね。
さっさと短期譲渡期間がすぎればいいのにと思うミーでした。

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